조선대 정인덕 씨, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 집합건물은 규모와 용도별로 관리방식에 차이가 있으므로 차별화된 제도를 마련하고 효율적 관리를 위해 집합건물법 규정이 구체화돼야 한다는 의견이 제기됐다.

조선대학교 대학원 정인덕 씨는 최근 ‘집합건물 관리제도 개선방향에 관한 민사법적 연구’라는 제목의 박사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

정 씨는 논문에서 “국민의 대다수가 집합건물에 거주하며 사용·편익하고 있음에도 불구하고 비효율적인 관리와 법제의 미비로 인해 전문적인 관리서비스가 제대로 이뤄지지 못하고 있고, 이로 인해 구성원과 이해당사자들의 삶의 질이 떨어지는 것은 물론이고 권리가 침해되는 등 심각한 문제가 발생하고 있다”며 “구성원들 간에 첨예한 문제들을 합리적으로 해결하고 집합건물을 효율적으로 관리하기 위해서는 불합리한 관행과 제도를 바로잡고 실현가능한 관리기준과 법제를 갖출 필요가 절실하게 요구되고 있다”면서 집합건물의 효율적·체계적인 관리방안을 제시하고자 했다.

정 씨는 “불특정 다수가 거주하거나 사용하는 관계적 집합건물은 관리당사자인 구분소유자가 우선적으로 직접 관리에 참여해야 하지만 구분소유자 전원이 직접관리를 한다는 것은 시간적·물리적 제약이 따르고 단체 규모가 큰 대형 집합건물일수록 현실적으로 어렵고 대단히 복잡하며 관련 전문성이 결여돼 있어 쉽지 않다”며 “결국 소규모, 대규모 집합건물의 관리체제는 관리방법에서 차이가 발생할 수밖에 없다”고 밝혔다.

또한 공동주택관리법의 적용 범위에 대해 “주거용인 공동주택과 달리 상가건물이나 주상복합빌딩은 그 이용형태나 건축물구조가 서로 상이하다”며 “각자 업종별로 공간의 합병, 영업적인 구조적 분할이 자주 이뤄지는 등 구조적 독립성과 관련해 실질적인 영업공간의 형태에 대한 구분소유의 공시와 법적인 규율이 필요하지만, 현행 규율은 현실적으로 미흡하다”고 지적했다.

임차인의 의결권에 대해 정 씨는 “실질적으로 건물을 직접 사용하고 있는 임차인들은 임대차기간에는 구분소유자보다 더 직접적인 이해관계가 있으나, 법률상 집합건물의 관리는 구분소유자 중심”이라며 “집합건물법 제40조에서는 점유자의 의결진술권으로 ‘집회의 목적사항에 관해 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석해 의견을 진술할 수 있다’고 규정하고 있지만, 직접적인 의결권 행사 여부와 실질적인 참여 근거가 누락돼 향후 입법적 개선의 필요가 있다”고 의견을 전했다.

또 “임차인의 이해관계를 증진하고 입주단체의 의사를 명확히 전달하기 위해서는 건물 입주세대를 대변할 임차인 조직이나 임차인의 결의참여 필요성을 강조해야 한다”고 덧붙였다.

논문에는 전유부분 내력벽 철거 등 공동의 이익에 어긋나는 준수의무 위반자에 대한 내용도 담겼다. 이 경우 관리주체는 의무위반자가 참석하는 집회를 열어 제재를 결정해야 한다.

정 씨는 “위반행위에 대한 구분소유자의 판단 근거는 자유롭고 해석하는 방법도 달라 사용금지를 청구할 수 있는 적당한 기간의 산출 기준이 모호해질 수 있다”며 “위반행위로 발생된 피해요소를 금전적으로 환산해 적당한 기간의 정함을 명시하는 것이 바람직하다”고 말했다.

이밖에도 논문에는 체납관리비 승계문제, 상가권리금 손실보상 등에 대한 의견이 담겼다.

마지막으로 정 씨는 “집합건물의 규모와 용도에 따라 관리방식에 차이가 있기 마련이므로, 소유와 관리를 분리하는 체제, 용도와 규모에 맞는 차별화된 관리방법 규정을 마련해야 한다”며 “구분소유자들의 자율성을 유지하면서도 건물이 효율적으로 관리될 수 있도록 보다 구체화된 기틀이 집합건물법에 마련되길 기대한다”고 전했다.