한국집합건물진흥원, 대한주택관리사협회와 공동주최

[아파트관리신문=고경희 기자] 경기도 내 집합건물의 투명하고 체계적인 관리를 위해 제도개선 방안을 논의하는 자리가 마련됐다.

경기도는 26일 (사)한국집합건물진흥원과 대한주택관리사협회 공동주최로 경기도 인재개발원 세미나실에서 ‘집합건물관리 개선 관련 브레인스토밍 회의(토론회)’를 실시했다.

이번 토론회는 경기도 내에 오피스텔, 상가 등 집합건물이 증가하고 있음에도 불구하고 관리가 체계화되지 못해 관리비 과다부과, 관리인의 독단적 관리 등 분쟁 민원이 증가하고 있음에 따라 집합건물의 체계적 관리를 위한 정책방안을 발굴하기 위해 실시했다. 앞서 경기도는 집합건물진흥원에 연구를 의뢰했으며, 이 자리에서 연구결과를 토대로 의견이 개진됐다.

토론회에는 한국집합건물진흥원 김영두 이사장과 성낙진 사무총장, 경기도 손임성 도시정책관, 경기도 한대희 건축디자인과장, 경기도 이은철 집합건물관리과장, 법무법인 정박 정종채 대표변호사(경기도 집합건물관리단 위원), 법무법인 라움 부종식 대표변호사, 법무법인 산하 이재민 변호사, 집합건물 관리인 성낙준·정병호·이현근 씨가 참여해 의견을 교류했다.

‘경기도 집합건물 관리실태와 개선방안’ 주제발제를 한 김영두 이사장에 따르면 전국 집합건물 51만2995개동 중 경기도 내 집합건물은 27.6%(14만1698개동)를 차지한다. 또 경기도 집합건물 중 88.8%(12만5874개동)는 공동주택이며, 이 중 비의무관리대상 공동주택은 8만8744개동으로 70.5%를 차지하고 있다.

집합건물진흥원에서 경기도 내 집합건물 관계자 371명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과 응답자 중 38.5%가 ‘관리인이 선출되지 않았다’고 답했고 관리인 선출 방법과 관련해 관리단집회 선출이 45.3%, 관리위원회 선출이 20.9% 순으로 높았으나 모름과 무응답 비율이 30.2%에 해당해 관리인 신고제도 도입과 관련해 관리인 선출의 적법성이 문제로 떠오를 수 있음을 시사했다.

관리위원회는 집합건물의 규모가 커질수록 구성 비율이 높았으며, 규모가 클수록 선거구별 선출의 비중이 높았다. 그런데 관리위원 선출방식과 관련해 관리인이 지명하거나 관리위원회에서 선출된다는 부적법한 답변도 있어 주의가 요구된다.

관리단집회 개최 여부에는 정기집회, 임시집회 모두 개최되지 않는다는 답변이 37%를 넘었으며 미개최 이유로는 ▲구분소유자와 임차인 응답자는 ‘관리인이 소집하지 않아서’ ▲관리단 임원과 관리전문가는 ‘정족수미달’이 높은 비율을 보였다.

분양자의 관리의무 이행 여부에는 분양자가 관리단 집회 소집 질문에 ‘그렇지 않다’고 답한 비율이 24%, 업무인계 질문에 ‘그렇지 않다’는 답변이 25.1%를 차지했다.

관리규약의 제·개정 방법을 모르거나 무응답한 비율은 60%를 넘었으며 임차인까지 포함해 과반수 서면 동의로 규약을 제정하는 경우가 11.6%에 달했다. 규약 결의에는 임차인이 의결권을 행사할 수 없어 무효인 규약의 비율이 높은 것으로 조사됐다.

또 관리방식과 관련해 집합건물의 규모가 클수록 위탁관리의 비중이 높았다. 이에 김영두 이사장은 “집합건물법에 전문관리인제도나 위탁관리업제도에 관한 규정을 둘 필요가 있다”고 제언했다.

지자체의 역할에 대해 응답자들은 ▲구분소유자, 점유자, 관리업무종사자에 대한 교육 ▲관리단 집회 개최, 관리규약 제정 등 관리단 업무 자문 ▲질의응답 ▲건물관리 평가제도 ▲사용승인 시 관리 기본사항 등록 의무화 ▲관리단 집회 개최를 위한 구분소유자 정보 수집 지원이 필요하다고 답했다.

비의무관리대상 공동주택 관리 질문에서 자신이 비의무관리단지 관계자라고 답한 응답자들은 상대적으로 공동주택관리법이 관리의 근거법이라고 생각해 집합건물법에 따른 관리위원회보다 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의를 구성하는 비율이 높았다.

이 같은 연구결과를 토대로 김 이사장은 ▲집합건물 관리에 관한 경기도의 후견적 역할 강화 ▲관리업무 개시에 있어서 분양자의 관리의무 강화 ▲위탁관리제도 개선(집합건물 위탁관리업 등록제도 도입) ▲관리 근거법 조율 ▲관리비에 관한 상세 규정 도입을 제도개선 방안으로 도출했다.

‘지원 강화’ 의견 모아져
소규모단지 근거법 두고 ‘치열’

발제 후 이어진 토론에서 토론자들은 ‘경기도의 관리 지원·감독 강화’와 관리 교육 필요성에 입을 모았다. 반면, 비의무관리단지의 근거법과 관련해 토론자 간 판단이 갈려 각축을 벌였다.

이재민 변호사는 “그동안 사적자치라는 이유로 집합건물이 관리 사각지대에 놓여있었다”며 설문조사 응답자들이 공적 개입이 필요하다고 답한 것이 사각지대 해소에 대한 갈망을 보여주는 것이라고 강조했다.

정종채 변호사는 집합건물관리지원단 위원 활동 경험을 기반으로 분양자와 구분소유자 간 갈등을 꼬집었다. 정 변호사는 “오피스텔의 경우 구분소유자들이 대부분 임대용으로 보유하고 있거나 실제로 거주하더라도 불안정한 주거형태로 아파트에 비해 자신의 권리를 주장하려는 의지가 약하다”며 “그러다보니 애초에 관리단집회가 열리지 않거나 열리더라도 분양자에 의해 진행되는 경우가 많았다”고 설명, 경기도가 법률지원을 적극적으로 펼쳐야 한다고 주장했다.

부종식 변호사는 “시행사(분양자)가 허수아비 관리업체를 선정해 관리하도록 하고 2년간의 하자보수가 원활하게 이뤄지지 않도록 저지하고 있다”며 위탁관리업체 선정 비위를 지적, 업체 입찰제도를 명문화해야 한다고 목소리를 높였다. 또 경기도에 관리인선임 신고제도에 따른 양식, 관리인에 대한 적극적인 과태료 부과 등을 주문하고, 공동주택관리법에 맞춘 선거관리위원회 등 규정 도입을 요구했다.

이현근 관리위원회 위원은 변호사들의 주장에 크게 공감하며 다시 한 번 경기도의 지원 강화를 요청했다.

관리인의 부정적인 시선에 임형근 관리인은 안타까움을 표했다. 임 관리인은 “임대를 목적으로 한 구분소유자들이 많아 관리에 참여를 하지 않거나 관심이 없어 관리인으로서 노력을 해도 관리가 제대로 이뤄지지 않은 경우가 많은데 관리인에 대한 오해로 번져 안타깝다”며 “전문 관리인을 선임하고 근로자로 받아들이며, 관리인의 역할을 강화해준다면 체계적인 관리가 이뤄질 것”이라고 말했다.

정병호 관리인은 최근까지도 폭행·명예훼손 피해를 받으며 여러 건의 소송에 엮인 경험을 토로하면서 경기도 분쟁조정위원회의 미흡한 대응과 공무원, 법원 등의 집합건물에 대한 이해 부족을 문제 삼았다.

권형필 변호사는 “비의무관리단지의 근거법이 판례상 정리됐음에도 실무상에서 정리가 되지 않고 있고, 150세대 미만 공동주택은 공동주택관리법과 집합건물법 모두 적용을 받음에도 집합건물법만 적용받는다고 지자체에서 오해하는 경우가 더러 있다”고 강조했다.

하지만 이를 두고 김영두 이사장은 “비의무관리대상 공동주택은 결의를 거쳐 의무관리대상으로 전환하고 공동주택관리법을 적용받게 되는데, 권 변호사의 말은 지금도 결의 없이 공동주택관리법을 적용할 수 있다는 것처럼 들린다”고 반론했다.

권 변호사와 김 이사장은 현재 비의무관리단지와 준주택의 공동주택관리법, 집합건물법 적용을 두고 대립했으나 결론에 이르지는 못했다.

지난 8월 국토교통부는 민원회신을 통해 의무관리대상이 아닌 공동주택은 소규모 공동주택의 안전관리, 용도변경 등 행위허가·사업주체 하자보수의무 등, 장기수선계획 수립 등, 지자체의 감독 등 공동주택관리법령 규정을 제한적으로 적용받으며, 그 밖의 사항에 대해서는 법무부의 집합건물법에 따라야 한다고 답한 바 있다.

그러나 공동주택의 이원적 법 체계로 인한 현장의 혼란이 계속 이어지고 있어 이에 대한 제도개선 및 명확화가 시급해 보인다.

손임성 도시정책관 등 경기도 관계자들은 “이번 토론회에서 투명한 집합건물 관리가 하루빨리 이뤄져야 한다는데 의견이 모아지는 것 같다”며 “오늘 나온 의견을 공청회 등 과정을 거쳐 경기도 정책에 반영하고 정부에도 제도개선을 요구할 것”이라고 전했다.