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하자보수 시 시설관리자가 꼭 ‘확인’···보수책임기간 넘으면 관리책임 안을 수도이슈: 남양주 A아파트 사례로 본 ‘CCTV 하자보수 부실’ 대응·문제점
승인 2020.10.15 09:46|(1312호)
주인섭 기자 is19@aptn.co.kr

거듭되는 하자보수 부실공사
책임기간 내 마치도록 관심을

하자분쟁이 계속된다면
소송으로 번질 수 있어

전문적인 부분 확인 힘들어
‘법의 사각지대’ 개선 필요

하자보수가 필요한 CCTV 화면. <사진제공=A아파트>

[아파트관리신문=주인섭 기자] 경기 남양주시의 한 아파트에서 CCTV의 하자담보책임기간 동안 계속되는 수리에도 불구하고 하자가 발생해 갈등이 생기고 있어 다른 아파트에서도 주의가 요구된다.

남양주시 A아파트는 몇 달째 CCTV로 골머리를 앓고 있다. 설치한 지 몇 달 만에 CCTV의 화면을 출력하는 장비의 일부가 주기적으로 작동을 하지 않거나 내용이 저장되지 않고 있기 때문이다. 이에 A아파트 측은 시공업체인 B업체에게 하자보수를 의뢰했으나, 얼마 지나지 않아 비슷한 하자가 발생했다. A아파트는 하자가 발생할 때마다 B업체에 하자보수 의뢰를 했고, 그때마다 이를 수행했으나 이런 현상은 3년 넘게 반복되고 있다. 이 아파트 CCTV의 하자담보책임기간은 3년이지만 현재 이 기간은 지난 상황이다.

A아파트는 근본적인 해결을 위해 경기도공동주택기술자문단에 의뢰해 CCTV 시스템상의 어딘가 이상이 있다는 판정을 받았으나, B업체는 “이미 하자담보책임보수기간이 끝났기 때문에 재시공은 힘들다”고 발을 뺐다.

B업체는 “하자가 일어나고 하자보수기간이 끝난 이후에도 신의성실원칙에 따라 계속 무료로 보수해줬다”며 “A아파트에서 발생하는 하자는 CCTV 설치 공사를 하면서 기존의 선로를 사용해 생겨난 노후화와 낙뢰나 침수로 인한 자연현상에 의한 하자”라고 말했다. 하지만 A아파트 관리소장은 “기존 선로뿐 아니라 새로 시공한 선로에서도 하자가 발생하고 있고, 하자보수에 관한 보고서도 미비하거나 제출하지 않았다”며 반박했다.

결국, A아파트 관리소장은 “고장 난 CCTV로 인해 지하주차장에서 일어난 사고에 대응을 못하고, 변상도 못 받고 있는데 이러다가 인명피해가 난다면 큰일”이라며 “하자보수가 계속 제대로 이뤄지지 않는다면 하자보수보증보험을 통해 보상 받아서 재시공하는 수밖에 없지 않겠느냐”고 답답해했다.

하자보수 제대로 안 됐다면
하자보수책임보험 등 활용

한 전문가는 하자가 지속해 발생했지만, 하자담보책임기간 내에 업체를 통해 하자를 완전히 처리하지 못했다면 이는 시설관리자의 과실이 될 수 있다는 의견을 냈다. 시공을 담당한 업체는 정해진 기한 내에 반드시 하자보수를 해야 한다. 하지만, 그 하자를 어떤 식으로 해결할 것인지는 업체에 달려 있기 때문에 사용자도 이에 주의해야 한다. 특히 하자보수 때 입주자대표회의나 관리사무소 등 시설관리자가 입회를 하거나 하자보수 후 작업 결과를 확인해야 한다고 강조했다. 이와 같은 과정을 소홀히 하면 하자담보책임기간이 끝난 뒤 이상이 있을 시 관리 책임 등을 안을 수 있다는 의견이다. 다만 CCTV 등 전문적인 부분에서는 관리자가 확인하기 어려워 이런 점은 법의 사각지대에 해당한다고 덧붙였다.

이 전문가는 이어서 시공업체는 하자보수를 통해 동일하자가 나오지 않도록 해야 하기 때문에 단순히 AS만을 했다고 해서 다가 아니라는 의견도 냈다. 동일한 하자가 나온다면 이는 근본적인 시공부실 등의 문제가 있을 수도 있거나 단지 현상만 사라지게 할 뿐인 하자보수일 수도 있기에 명확한 사항은 따져봐야 알 수 있다고 전했다.

법무법인 산하의 김장천 변호사는 “대표회의나 업체의 주장이 서로 다르다면 소송으로 번지게 될 수 있다”며 “일반적으로 도급계약을 통한 하자가 발생했을 때, 하자보수와 관련된 소송이 발생한다면 하자담보책임기간 내에는 계약서상의 내용을 통해 하자보수책임을 물을 수 있으며, 민법상으로 도급인은 수급인에 대해 손해배상 등을 청구할 수 있다”고 말했다. 이어 “다만 크게 중요하지 않은 하자에는 청구할 수 없으며, 과도한 보상을 요구할 수도 없다”고 덧붙였다.

하자보수가 제대로 이뤄지지 않으면 하자보수보증보험을 통해 보상받을 수도 있다. 하자보수보증보험은 하자담보책임기간 중에 발생하는 하자에 대해 채무자가 하자보수요청을 받고도 이를 이행하지 않은 경우 채권자가 입는 손해를 보상하는 보증보험이다. 보통은 업체가 파산을 했거나 하자보수를 진행할 능력이 안 될 경우 받을 수 있다. 하자보수를 업체가 해결하지 못했을 경우에도 신청할 수 있는데, 업체가 하자보수를 제대로 하지 못했다는 것을 채권자가 입증해야 한다. 서울보증보험은 “보험은 보험기간 종료로부터 3년 안에 해야 하며, 보험기간 안에 일어난 하자에 대해서만 청구할 수 있다”고 밝혔다.

하자보수가 필요하지만, 시공 업체 측의 사정으로 이를 이행하지 못하는 관리사무소나 입대의는 하자보수보증보험을 통해 보상받은 금액을 통해 새롭게 공사를 하거나 하자의 보수공사를 진행할 수 있다.

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