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공동주택 관리방식 차이 따라 사고 책임 소재 갈려기획: 위탁관리, 자치관리의 차이점과 장‧단점
승인 2020.09.17 09:29|(1309호)
서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

각 방식 장·단점 있어
단지 사정에 맞게 선택 필요

[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택 관리방식은 전문 주택관리업자에 관리를 맡기는 ‘위탁관리’와 입주자대표회의가 관리를 책임지는 ‘자치관리’로 나뉜다. 위탁관리의 경우 선정된 주택관리업체에서 소속 관리소장과 관리직원들을 단지에 배치하고, 자치관리는 입주자대표회의가 관리소장 및 직원들을 직접 뽑아 업무를 보게 한다.

국토교통부 발간 주택업무편람에 따르면 전문관리자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 의무관리대상 공동주택의 경우 80% 이상이 위탁관리방식을 선택하고 있다.

의무관리대상 공동주택에는 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치됐거나 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)인 공동주택 등이 포함된다.

이에 세대수가 많거나 공용관리 영역이 많을 경우 신경써야 할 부분이 많고, 의무관리대상에 부여되는 법적 의무 사항들을 일일이 챙기기가 힘들기 때문에 전문성을 가진 업체에 관리 책임을 일임하는 위탁관리방식을 많이 선택하고 있는 것으로 분석된다.

반면 관리회사를 믿지 못하거나 관리할 부분이 많지 않아 위탁관리수수료 등을 절약하고자 하는 단지 등은 자치관리를 선택하고 있다.

각 관리방식에 따라 장·단점이 있기 때문에 무엇이 옳다고는 단정할 수 없다. 때문에 각 장·단점을 잘 파악해 개별 아파트 사정과 상황에 맞게 선택하는 것이 필요하다.

회계사고 등 발생 시
위탁관리는 관리업체 책임,
자치관리는 대표회의 책임

위탁관리방식의 대표적인 장점으로는 회계사고나 안전사고 등이 발생했을 때 주택관리업체가 책임을 진다는 점이 있다. 또 본사의 전문 인력과 장비 보유로 업무 지원 등 효과적인 관리가 가능하고, 본사 감독·관리에 따라 관리업무의 통제가 효율적이라는 장점이 있다. 전문 관리업체에 관리를 맡기기 때문에 생업이 따로 있는 입주자대표회의 구성원들이 단지 관리를 챙기느라 뺏기는 시간 등을 아낄 수 있다.

반면 자치관리의 경우 사고 책임이 입주자대표회의에 있고, 과태료 등 발생 시 관리비에서 비용이 나가기 때문에 입주민의 피해가 발생한다. 또 입주자대표회의 구성원들이 전문가가 아니기 때문에 체계적인 관리가 힘들 수 있다.

자치관리의 장점으로는 위탁관리로 인한 수수료 및 관리용역에 대한 부가가치세 등 관리비의 추가 비용이 발생하지 않고, 입주자들의 요구사항을 잘 반영할 수 있으며 단지 내부 기밀유지와 보안관리가 유리하다는 점이 있다. 위탁관리는 그러한 점에서는 불리하다.

또 자치관리방식을 선택하면 위탁관리 시 기존 관리업체 계약 만료로 재계약 및 새 업체 선정 여부를 결정할 때 발생할 수 있는 관리업체와 동대표들 간 결탁을 방지할 수 있다는 장점도 있다.

그러나 자치관리방식 또한 입주자 간 이권개입이나 주도권 다툼에 따른 갈등 발생 우려가 있고, 관리업무가 관행과 타성에 젖어 독단적 집행부에 의해 이기적으로 변형될 가능성도 있다.

서울 노원구 A아파트는 자치관리 방식으로 관리돼오다 관리직원의 횡령 등 사고가 발생하자 지난 3월 위탁관리방식으로 전환됐다.

관리방식 전환 후 입주자대표회장을 맡게 된 B씨는 “자치관리방식일 때는 발생한 사고에 대한 책임소재가 불분명하다는 문제가 있었고, 입주자대표회의가 힘을 쥐고 있어 입주민들을 무시하거나 단지 내에서 발생한 문제를 제대로 알리지 않는 문제 등이 있었다”며 “위탁관리로 전환한 후에는 이러한 점이 해결된 반면, 자치관리방식 하에서는 비교적 약했던 관리소장의 권력이 강해지는 느낌을 받았다”고 밝혔다.

실제로 자치관리의 경우 관리소장을 포함해 관리직원들이 아파트에 소속돼 있기 때문에 해임 등을 우려해 입주자대표회의의 눈치를 많이 볼 수밖에 없다. 위탁관리 또한 사실상 관리직원들에 대한 임면권을 입주자대표회의가 쥐고 있는 경우가 많지만 배치된 아파트에서 근무가 힘들어질 경우 소속 관리업체가 다른 사업장에 보직 전환을 시켜 줄 수 있다. 또 관리사무소와 입주자대표회의, 입주민 간 갈등이 있거나 관리업무에 문제가 있을 시 본사에서 인력 파견 등 업무 지원이 가능하다. 자치관리에서는 이 같은 본사 지원과 보호 장치가 없기 때문에 관리직원들은 어려움을 겪을 수 있다.

지난 4월 경기 부천시 중동의 한 아파트에서 관리소장이 입주민들의 민원 등 업무 스트레스가 원인일 것으로 추정되는 극단적 선택을 했는데, 이 관리소장이 일하던 아파트가 자치관리방식이었으며, 이어 5월 입주민의 갑질로 극단적 선택을 한 경비원이 일했던 서울 강북구의 아파트 또한 자치관리방식이었다. 때문에 본사의 전환배치 등 지원이 없는 상태에서 일을 관두면 당장 다시 일할 곳을 알아봐야 한다는 부담감에 혼자서 문제를 끌어안고 있다가 극단적 선택을 하게 된 것이 아니냐는 시각도 적지 않았다.

지난 2018년 경비원 대량해고 논란이 있었던 서울 강남구 압구정동 구현대아파트의 경우 경비원 계약방식을 자치관리에서 위탁관리로 전환하기로 결정, 용역업체로의 고용승계를 보장하며 경비원 94명에 대해 전원 해고 조치를 했다. 당시 밝힌 해고 사유는 ▲경비원들에게 경비 업무 외 지시를 하지 못하도록 한 공동주택관리법 제65조 제6항의 규정에 따른 경비업무 관리 운영상의 어려움 ▲입주자대표의 전문성 부족과 관리능력 결여 ▲최저임금 인상과 퇴직금 부담 증가 등 비용상의 문제 등이었으며, 법원은 이러한 해고 사유의 객관적 합리성을 인정해 경비원에 대한 해고가 정당하다는 판결을 내린 바 있다.

이처럼 자치관리의 문제점을 드러내는 사례들이 있지만 위탁관리 또한 전문성 및 책임성 결여에 따른 관리부실 문제가 드러나는 경우가 적지 않다. 이에 관리업계 전문가들은 자치관리의 경우 입주자대표회의 구성원들이 관리 지식을 쌓아 전문성을 높이고 입주민들이 관리에 대한 관심을 높인다면 얼마든지 훌륭한 관리가 가능하고, 위탁관리 또한 전문성과 책임감을 높인다면 입주민들의 만족도를 높이며 능력을 인정받을 수 있을 것이라고 조언한다.

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