적정 적립 필요하다는
사회적 인식 제고도

한양사이버대 김성환 씨,
논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 공동주택 장수명화를 위해 장기수선충당금이 부족함 없이 적정하게 적립될 수 있도록 제도 개선과 사회적 인식 마련이 필요하다는 목소리가 나왔다.

한양사이버대학교 부동산대학원 김성환 씨는 최근 ‘장기수선충당금 과소적립에 관한 연구’라는 제목의 석사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

김성환 씨는 논문에서 “공동주택의 장수명화를 위한 관리운영의 중요성은 계속 증대되고 있으나, 2019년 전체 관리비 20.7조원 중 장기수선충당금 부과액은 1.5조원으로 장기수선충당금이 차지하는 비율이 7.4%에 지나지 않는다”며 “2019년 장기수선충당금 사용액은 1조4726억원으로 장기수선충당금 부과액이 당해연도에 사용됐다. 이는 공동주택의 장기적 기능 저하에 따른 계획적인 수선비용으로 적립돼야 할 장기수선충당금이 턱없이 부족한 수준임을 보여준다”면서 제도적 정비가 시급하다고 밝혔다.

김 씨는 연구를 위해 공동주택관리정보시스템(K-apt) 등에서 데이터를 확보하고 주택관리사를 대상으로 집중심층면접을 진행했다.

연구 결과 장기수선충당금 ㎡당 월 부과액에 미치는 영향요인 변수로서 단지특성요인인 주거전용면적과 사용승인연도, 관리비특성요인인 공용관리비가 통계적으로 유의하게 영향을 미치는 변수로 나타났다.

주거전용면적이 1% 증가할 때 장기수선충당금의 ㎡당 월 부과액이 0.60% 증가하고 사용승인연도가 1% 증가할 때 장기수선충당금의 ㎡당 월 부과액이 0.28% 증가하는 것으로 나타났다. 다만, 주거전용면적 증가의 경우 일반적으로 공용부분이 차지하는 면적비율의 감소로 ㎡당 월 부과액이 감소해야 하나, 증가한 것으로 드러나 특이점으로 꼽혔다.

김 씨는 분석결과를 바탕으로 장기수선충당금의 문제점 해결을 위한 개선방안을 제안했다. 우선 적정 장기수선충당금 적립을 위한 최소적립단가 고시를 주장했다.

김 씨는 “공동주택관리법 시행령은 국토교통부가 장기수선충당금의 최소 적립기준을 고시할 수 있게 했으나 국토부는 아직도 기준을 만들지 못했고 주택관리사집단의 인터뷰 분석결과에서 장기수선충당금 최소적립금액 기준 고시가 시급하다는 것을 여러 차례 확인한 바 있다”며 “상당수의 공동주택에서 계획금액보다 훨씬 못 미치는 장기수선충당금을 적립하고 있는데, 이를 극복하기 위해 적정금액을 국가에서 고시하고 이를 강제할 제도적 장치를 마련해야 할 것”이라고 제시했다.

또한 장기수선충당금의 적정한 적립과 관리가 부동산가격에 반영돼야 한다고 주장했다. 적정한 적립과 관리가 건물가치 상승요인으로 작용한다는 이유에서다. 또 장기수선충당금이 계획 기간과 상관없이 적립되기 위해서는 장기수선충당금 적립액을 세법상 양도소득세 등의 거래세 또는 부동산 재산세 등의 보유세 감면과 함께 소득공제 등 부동산 조세제도를 활용해 장기수선충당금 적립액이 건물가격에 포함될 수 있도록 제도적 개선이 함께 병행돼야 할 것이라고 강조했다. 장기수선계획 검토·조정권자인 입주자대표회의와 관리주체가 적극적인 홍보로 적정한 장기수선충당금이 적립될 수 있게 노력해야 한다는 점도 언급했다.

공동주택관리정보시스템의 장기수선충당금 공개 방법도 달라져야 한다고 꼬집었다. 김 씨는 “현재 관리비, 사용료, 장기수선충당금의 공개 형태가 단순비교방식으로 월별, 세대별, 면적 및 지역별로 구분해 상호 비교하는 방식을 취하고 있는데 관리비, 사용료의 경우 발생액에 대한 비교이므로 인근 단지와 단순 비교하는 것이 바람직하나 장기수선충당금의 경우는 미래 발생비용에 대한 적립금 성격이므로 적합하지 않다”며 “전체 계획기간 동안의 수선비총액과 이미 사용한 사용금액, 적립 필요금액, 월별 부과금액을 함께 공개하면 현재 부과되고 있는 장기수선충당금이 과소 또는 과대, 적정 부과하고 있는지 한눈에 파악할 수 있을 것”이라고 설명했다.

아울러 공동주택 장수명화를 위한 장기수선충당금의 적정 적립에 대한 사회적 인식이 변화돼야 한다고 밝혔다.