결로 등 12개 항목 판단기준 확대
승강기‧지하주차장 등 13개 항목 신설

[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택 하자판정기준이 확대되고 명확화돼 입주민들의 권익이 강화될 전망이다.

국토교통부는 하자심사분쟁조정위원회에서 공동주택의 하자여부 판정에 사용하는 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’(이하 ‘하자판정기준’) 개정안을 마련해 20일부터 20일간(8.20.∼9.9.) 행정예고 한다고 19일 밝혔다.

이번 개정안은 하자심사분쟁조정위원회의 심사‧조정례 및 법원의 판례를 기초로 하자판정기준을 정비해 하자분쟁을 미연에 방지하고 입주민의 권익을 증진시키기 위해 마련됐다.

주요 하자의 인정범위를 종전보다 확대해 현행 하자판정기준 중 12개 항목을 개정하고, 구체적 기준이 없어 혼란을 주던 반복‧다발성 하자 13개 항목을 신설해 하자 항목이 현행 31개에서 44개로 늘어날 전망이다.

개정 12개 항목은 콘크리트 균열, 마감부위 균열 등, 긴결재, 관통부 마감, 결로, 타일, 창호, 공기조화‧냉방설비, 급‧배수 위생설비, 조경수 뿌리분 결속재료, 조경수 식재 불일치, 전유부분과 공용부분의 판단기준이다.

신설된 13개 항목은 도배, 바닥재, 석재, 가구(주방‧수납가구 등), 보온재, 가전기기, 승강기, 보도‧차도, 지하주차장, 옹벽, 자동화재탐지설비‧시각경보장치, 가스설비, 난간이다.

개정 항목 중 결로의 경우 기존에 시공상태 등 외관으로 판단했던 것을 설계도서 등을 기초로 종합적인 성능판단을 실시한다.

지금까지는 단열처리가 불량하거나 마감재를 설계도서와 다르게 시공한 경우와 같이 재료의 시공상태만을 보고 하자여부를 판단하고 있어 이를 불복하고 소송까지 가는 사례가 끊이지 않았다.

앞으로는 실내외 온도차를 고려한 결로방지 설계 여부와 해당 부위 온‧습도 측정을 통해 하자를 판정하고, 발코니 등 비단열공간에서는 입주자의 유지관리로 하자여부를 판단하던 것을 해당 부위의 단열상태와 입주자가 환기, 제습을 적정하게 실시했는지 등을 고려하는 등 하자여부 판단이 확대된다.

벽 타일의 시공상 하자는 접착강도만을 고려했으나, 앞으로는 모르타르의 타일 뒤채움량 등을 종합적으로 고려해 판단하게 된다.

세면대, 싱크대 등 위생기구는 기존에 확인하던 규격, 부착상태, 외관상 결함 등뿐만 아니라 위생기구별 급수 토출량, 급탕 토출온도, 녹물발생 등에 대해서도 하자로 판단할 수 있게 된다.

조경수 식재 불일치의 경우 하자담보책임기간 동안 입주자대표회의 또는 관리주체 등의 요청에 의해 현장의 제반여건을 고려해 대체 또는 추가 식재한 경우 하자가 아닌 것으로 본다.

또 전유부분과 공용부분의 하자판정기준은 공용부분인 우수관, 배수관, 오수관이 설치 불량 등으로 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생하는 경우 전유부분으로 보도록 했다.

이와 함께 하자 여부가 불명확해 새로 판단기준이 생긴 항목 중 도배의 경우 시공상 결함으로 도배지 또는 시트지가 들뜨고 주름지거나, 이음부가 벌어진 경우 하자로 보고, 바닥재는 시공상 결함으로 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 발생한 경우 하자로 판단한다.

또 빌트인 가전제품이 지속적으로 늘어나면서 이에 대한 하자 분쟁도 늘어남에 따라 명확한 하자판정기준을 마련했다. 특히 입주 후 견본주택 또는 분양책자에 제시된 사양의 가전기기가 공간이 협소하거나 출입문 크기가 작아 설치‧사용이 곤란한 경우 하자로 보도록 했다.

승강기는 시공상 결함으로 승강기 버튼‧호출기능 작동불량, 비상통화장치 작동불량, 승강기와 승강장 사이 이격과다 및 수평불량 등이 발생한 경우 시공하자로 보도록 했다.

또 지하주차장의 경우 기둥, 마감재 등에 대한 하자사례가 많음에도 하자판정기준이 없어 실무상 혼선이 있었다.

이에 앞으로는 주차 및 주행로 폭이 법적 기준에 미달하거나 주차장 기둥‧모서리에 코너가드 또는 안전페인트가 탈락된 경우, 램프 연석의 크기가 규격을 만족하지 못하거나 지하주차장 천정 및 벽면 뿜칠 등 마감재가 미시공 또는 탈락된 경우 하자로 인정하게 된다.

국토교통부 김경헌 주택건설공급과장은 “이번 하자판정기준 개정은 그간 축적된 사례를 기초로 5년 만에 대폭적인 손질을 가하는 것으로, 하자로 인한 당사자 간의 분쟁을 미연에 방지하고 입주자의 권리를 두텁게 보호하게 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

이번 개정안은 8월 20일자 관보 및 국토교통부 누리집의 ‘정책자료-법령정보-입법예고‧행정예고’에서 볼 수 있으며, 개정안에 대한 의견은 다음달 9일까지 국토부 주택건설공급과로 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집을 통해 제출하면 된다.