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아파트 상가동 제외 리모델링 허가 동의비율 산정···‘문제없다’서울행정법원 판결
승인 2020.07.22 10:07|(1301호)
고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 리모델링주택조합이 상가를 제외하고 리모델링 허가를 받은 것에 대해 상가 소유자들이 자신들의 동의를 받지 않았다며 조합 설립 및 리모델링 허가 무효를 주장했다. 하지만 법원은 조합에서 상가 소유자의 소재지를 파악하려 했으나 이뤄지지 않은 점, 리모델링이 진행되지 않는 상가 건물에 권리변동이 발생하지 않는 점을 이유로 받아들이지 않았다.

서울행정법원 제2부(재판장 이정민 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트 상가소유자 B씨(선정당사자)가 강남구청장을 상대로 제기한 리모델링허가처분취소 청구소송에서 “원고 B씨의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

A아파트 리모델링주택조합은 아파트 2개동 232세대 소유자 전원의 동의를 얻어 2017년 9월 강남구청에 리모델링 허가 신청을 했고 강남구청은 2018년 3월 이를 허가했다. 리모델링 허가 내용은 공동주택 2개동 및 부대·복리시설(상가 제외)이다.

B씨를 포함한 상가소유자들은 이 처분에 불복해 서울시 행정심판위원회에 심판청구를 제기했으나 기각됐다.

B씨 등이 리모델링 허가 처분이 위법하다고 주장하는 근거는 ‘복리시설을 함께 리모델링하는 리모델링주택조합은 복리시설의 소유자에게 조합원 자격이 인정되는데 A조합은 주택조합 규약에서 복리시설을 리모델링 대상에 포함했음에도 상가 소유자들 전부를 조합원에서 배제했으므로 조합 설립은 무효’라는 것이다.

또한 “리모델링 허가기준에 관한 구 주택법 및 시행령은 구분소유자 및 의결권의 동의비율을 허가기준으로 삼고 있어 공동주택의 구분소유자들이 토지를 소유하는 경우를 전제하는 규정이므로 상가 소유자들이 함께 주택단지 내 토지를 공유하는 A아파트 리모델링 근거가 될 수 없고 건축법도 마찬가지”라며 “각 규정이 적용되지 않는 이상 민법에 따라 토지 공유자 전원의 동의가 필요하고 설령 동별 리모델링에 해당한다고 하더라도 집합건물의 공용부분을 변경하는 것인 이상 집합건물법에 따라 상가 소유자들의 승낙이 필요하다”고 주장했다.

재판부는 B씨 등의 리모델링주택조합 설립 무효 주장에 대해 “리모델링주택조합은 설립인가를 받은 2008년부터 부동산등기사항증명서에 나타나는 주소지로 우편물을 발송하고 용역업체에 상가협의체 구성을 위한 주소 및 연락처 파악 업무 등을 위탁하거나 피고 강남구청장에게 상가 소유자들의 주소 또는 연락처 자료공개를 요청하는 등으로 상가 소유자들의 현황 및 소재를 파악하려 했으나 소유자들 다수의 소재불명으로 인해 상가를 리모델링 대상에서 제외하는 내용으로 리모델링 허가 신청을 하게 됐다”고 설명했다.

이어 “리모델링주택조합의 조합규약에서 복리시설을 리모델링 대상으로 규정했던 것은 상가의 리모델링 요건을 갖춰 공동주택과 함께 리모델링하는 방안을 추진했기 때문이고, 결국 상가 소유자들 다수의 소재를 파악하지 못해 이를 제외하고 리모델링 허가를 받게 된 이상 상가 소유자들에게 조합원 자격을 인정할 수는 없어 상가 소유자들을 조합원으로 참여시키지 않았다고 해 설립에 하자가 있다고 볼 수 없다”고 못 박았다.

토지 공유자 전원의 동의 내지 승낙이 필요하다는 것에도 “구 주택법 및 시행령에서 리모델링주택조합이 하는 공동주택 리모델링에 대해 일정 동의비율에 의해 허가하도록 정한 것은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 리모델링의 경우 일반적인 공유물과는 달리 구분소유자 및 의결권의 결의에 따르도록 함으로써 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것”이라며 “이 규정은 리모델링주택조합의 공동주택 리모델링 행위에 대한 특례로서 공유물에 관한 민법의 규정보다 우선해 적용된다”고 설명했다.

또 “주택단지 전체를 리모델링하는 경우 같은 주택단지 내의 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물인 복리시설 등의 소유자에게는 원칙적으로 권리변동이 발생하지 않으므로 구 주택법 시행령에서 정한 리모델링 동의비율 산정에 있어 제외되지만, 규약이나 리모델링 내용에 따라 특별히 권리변동이 발생하는 경우 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 동의비율에 산정해야 하고 복리시설 등이 집합건물이 아닌 경우에도 소유자의 의결권은 집합건물법에 따라 지분비율 즉 전유부분의 면적 비율에 의해 산정할 수 있다”며 “토지 중 아파트 2개동의 대지권이 아닌 나머지 지분을 상가 소유자들이 소유하고 있다는 사정만으로 리모델링에 구 주택법 및 시행령 또는 건축법이 적용되지 않는다거나 집합건물의 재건축 결의에 관한 집합건물법 규정을 준용해야 한다고 볼 수 없다”고 일축했다.

이에 비춰 “리모델링으로 인해 상가나 토지지분에 대한 권리관계가 변경되지 않고 달리 상가 소유자들에게 권리변동이 발생한다고 인정할 증거가 없다”며 “만약 권리변동이 발생한다고 보더라도 아파트 전체 구분소유자의 약 80.83%, 전체 의결권의 약 95.57%의 동의가 있었다고 할 수 있어 상가 소유자들을 동의비율 산정에 포함해도 리모델링 허가기준을 충족한다”고 서술했다.

이에 따라 재판부는 “원고 B씨의 청구는 이유 없으므로 기각한다”고 판시했다.

한편, 상가 소유자 B씨 등은 이 같은 1심 판결에 불복해 항소를 제기했다.

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