전월세 무한 연장법 논란
갱신 거절 사유 있으면 가능

[아파트관리신문=서지영 기자] 정부가 추진 중인 주택 임대차 계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 일부개정안이 20대 국회에 이어 이번 국회에서도 여당발로 잇따라 발의되고 있다.

치솟는 전셋값을 잡고 임차인들의 주거권을 보호하겠다는 것인데, 일각에서는 과도한 재산권 침해라는 비판과 함께 법 시행 전 단기적으로 전셋값을 상승시키는 혼란이 올 수 있다는 지적도 나온다.

11일 더불어민주당 백혜련 의원이 대표발의한 주택임대차법 개정안은 임대인이 최초의 임대차기간을 포함한 임대차기간 4년 이내에는 계약조건 변경이나 갱신거절을 하지 못하도록 했다. 현행 2년인 전‧월세 기간을 2년 더 늘릴 수 있도록 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하겠다는 것이다.

뿐만 아니라 개정안은 임대차기간 4년을 초과한 경우에도 임대인은 법에서 정한 사유가 있는 경우에 한해서만 계약조건 변경이나 계약갱신 거절통지를 할 수 있도록 했다.

임대인이 계약조건 변경이나 계약갱신 거절통지를 할 수 있는 사유는 ▲임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 절반 또는 일부를 전대한 경우 ▲임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ▲임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 ▲임대인 본인이나 가구원이 임차주택에 1년 이상 실거주해야 하는 경우 등이다.

또 개정안은 임대인의 실거주 등 사정으로 계약이 갱신되지 않은 경우 1년 이내에 차임과 보증금을 증액하는 임대차계약을 할 수 없도록 했다.

이와 함께 주택임대차 계약을 갱신할 경우, 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 이내에서만 가능하도록 했으며, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 2년 내에는 다시 하지 못하도록 했다.

백혜련 의원은 “우리나라 일반가구 중 무주택 가구가 43.8%에 이르고, 세입자 평균 거주 기간은 3.2년에 불과한데, 임차가구의 월 소득 대비 월 임대료 비중은 16.1%(수도권은 20.0%)에 이르는 등 지속적인 전셋값 상승으로 집 없는 서민들은 차임 부담이 어려워 대출을 받거나 임대차계약 연장을 포기하는 등 주거안정에 큰 어려움을 겪고 있다”며 “이에 임대차 계약갱신요구권과 전월세인상율상한제를 도입해 임대인의 재산권과 임차인의 주거권을 균형 있게 보호하려는 것”이라고 제안이유를 밝혔다.

이에 앞서 9일 같은 당 박주민 의원도 비슷한 내용의 주택임대차법 개정안을 내놓았다. 다만 박 의원은 임차인의 계약갱신청구권을 횟수 제한 없이 행사할 수 있도록 해 사실상 ‘전월세 무한 연장법’이라는 논란을 일으켰다.

하지만 박 의원도 임차인이 3기에 해당하는 차임액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 않을 수 있도록 단서를 달았다.

박 의원은 10일 국회에서 열린 최고위원회의에서 “임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 조정한 것이 1989년으로, 이후 30년 동안 한 번도 제도 개선 없이 세입자는 매 2년마다 이사를 해야 하는 주거 불안정 속에 살아야 했다”며 “미국과 독일도 기한 없는 임대차 계약을 원칙으로 하고 있고, 가까운 일본 역시 20년 이내라는 장기간을 임대차 기간으로 두고 있다”고 밝혔다.

이어 박 의원은 “일부 언론에서는 1989년 주택임대차보호법 개정으로 차임이 급등해 주택임대차 시장에 교란을 가져왔다고 보도했는데, 이는 사실과 다르다”며 “2015년 한국주택학회가 발표한 자료에 따르면 당시 법 개정을 통해 오히려 90년대 초반 이후 임대료 안정화가 있었던 것으로 평가되고 있어, 잦은 계약갱신이 오히려 전세가 상승을 불러일으켰다는 것을 반증한다”고 지적했다.

박 의원은 이번 개정안에서 재건축이나 임대인의 실거주를 사유로 한 갱신거절은 계약 기간 만료 1개월 전까지 서면 통지하도록 하고 이러한 갱신거절이 허위로 드러난 경우 임차인이 부담한 이주비 및 2년간 임대료 증가분의 합계의 3배를 배상하도록 하는 내용도 담았다.

또한 임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못하도록 법률에서 명시하고, 임대차계약 또는 최종의 차임 등의 증액이 있고 나서 1년 이내에는 증액청구하지 못하도록 했다.

아울러 주택임대차 거래에 참고할 수 있는 표준임대료를 조사하기 위해 시·도에 주택임대료산정위원회를 두고, 시·도지사는 1년 이내의 주기마다 지역별 표준임대료를 산정 및 고시하도록 했다. 조정위원회는 보증금 및 차임 등과 관련한 분쟁을 조정할 때 고시된 표준임대료가 있는 경우 표준임대료를 분쟁조정의 기준으로 사용하도록 했다.

한편 부동산 전문가들 사이에선 “서민 주거 안정을 위해 임대차기간이나 인상률 등에 대한 규제보다 임대주택 공급량을 늘리는 것이 더 필요하다”는 목소리도 적지 않게 나오고 있다.