강원대 김갑열 교수, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 관리비 절감을 위해 입주민들이 관리에 대해 관리사무소만의 역할이 아닌 공동 과제로 인식하고 자발적 조직화로 적극적인 감시·통제를 해야 한다는 의견이 제기됐다.

강원대학교 부동산학과 김갑열 교수는 SH주택도시연구 논문집에 게재된 ‘공동주택관리비 절감방안’ 논문을 통해 이같이 주장했다.

김갑열 교수는 논문에서 “통계청에 따르면 2016년 대비 2017년 관리비가 5.1% 상승했지만 입주거주민들은 아직도 지불하고 있는 관리비가 정당한 서비스의 수혜인지, 합리적으로 항목과 절차에 의해 지불되고 있는지에 대한 의문을 갖는다”며 “거주민들의 합리적 운영관리와 관리비 절감 노력은 관리서비스의 내용과 관리비가 어떻게 구성되고 작동하는지에 대한 이해에서 출발돼야 하며, 이러한 문제인식을 바탕으로 공동주택 관리비의 비용절감을 위한 시사점을 제안하고자 한다”고 밝혔다.

김 교수는 “단위 면적당 공용관리비 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비와 청소비, 경비비 등이며 상승폭이 가장 크다. 내용년수에 따라 관리서비스 요소의 중요도와 인건비의 비중이 달라진다”며 “시설이 노후화될수록 관리인원은 더 필요한데 경비원과 청소원의 고용 및 역할의 배분기준이 업무 성과에 대한 측정 없이 획일적으로 배치해 관리비용의 부담을 초래한다”고 설명했다.

또한 “경과년수가 오래될수록 임대주택에서 위탁관리 형태가 관리비 증가에 크게 작용하고 개별난방방식과 복도식 구조가 비용을 감소시킨다”고 덧붙였다.

김 교수는 관리비 절감을 위해 관리기구의 전문성 확보와 단지 내 시설의 자동화 관리시스템 구축을 통한 인건비 절감을 우선 과제로 꼽았다. 또 관리기구의 전문인원 최적화는 외주용역을 주는 청소, 경비, 소독, 승강기 및 첨단장비의 수선 등 관리업무에 대한 합리적 계약과 투명한 집행을 위한 통제능력을 높이는 것이라고 덧붙였다.

아울러 아파트 시설의 개선 측면에서 “개별사용료 중 전기료, 난방비 등 에너지 사용비용이 많은 부담으로 작용한다”며 “공동전기료를 절감하기 위해 단지 내 개별난방 전환, 신재생에너지 시설 도입, 센서감지 조명등 설치 등이 요구된다”고 주장했다.

입주민의 주거문화 역량 강화도 강조했다. 김 교수는 “관리의 영역이 단지 관리사무소의 역할이라는 의식에서 벗어나 모든 거주가구가 함께 공동의 과제임을 인식하고 적극적 감시와 통제를 수행하는 주거단지를 만들어야 한다”며 “이를 위해 거주민들의 자발적 조직화가 요구되며, 주민조직은 입주자대표회의와 통반장 조직 등 공식적 조직과 노인회 등 비공식적 조직으로 주민참여의 통로로서 관리사무소의 업무행위와 예산 집행에 관해 의결하고 감시하는 역할을 적극적으로 수행해야 한다”고 제시했다.

이어 “이를 통해 업무계획 수립에서부터 주민들의 관리서비스 수요에 대응하고 서비스품질을 효율적으로 향상시키며 부실감사에 대한 피해를 최소화할 수 있을 것”이라며 “자치적 공동체 조직들의 참여문화는 공동주택 단지 내에서 이뤄지는 방범, 교통안전관리, 조기청소 등과 관련한 봉사활동을 통해 인건비 절감에 기여할 수 있을 것”이라고 봤다.

이와 함께 정부의 제도적 보완도 요구했다. 관리비 부과방식은 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차에 대해 관리규약에 반드시 포함하도록 하고 있으나 관리비 비목별 세부명세서에 따라 획일적이고 관행적으로 관리비 총액을 분양 면적이나 전용면적으로 나눠 배분하는 틀에서 벗어나지 못하고 있다고 지적했다.

이에 “관리서비스 품질로서 세부항목 조정과 구성요소에 대한 관리성과의 측정 및 거주민 만족도 조사, 회계투명성의 감시를 통한 지속적 관리정책의 효과성을 평가해야 한다”며 “일부 공기업에서 시행되고 있는 공공임대주택 평가제도와 관리진단 및 컨설팅 서비스의 확대가 필요하다”고 제언했다.