경기대 이돈수 씨, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 공동주택의 입주 후 집단민원, 하자분쟁, 하자소송 등을 예방하기 위해 선행공종 하자점검 인원 투입, 보양공사 기준 마련 및 마감공사 시공순서 변경으로 2차 하자를 저감하고 도출하자 처리기간을 충분히 확보해 하자처리율을 높여야 한다는 의견이 제기됐다.

경기대학교 대학원 이돈수 씨는 최근 ‘공정별 하자관리 프로세스의 변경에 의한 공동주택의 하자저감 방안’이라는 제목의 박사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

이돈수 씨는 논문에서 “공동주택 사전 품질관리 실패로 입주자의 품질 불만에 대해 집단민원, 하자분쟁, 하자소송 등이 증가되고 있는 현실”이라며 “기존 공동주택 사전점검에서 발생된 하자 데이터를 토대로 문제점을 도출하고 하자 저감 방안 제안 및 제안된 개선방안을 적용한 결과를 비교 분석해 입주 전 공동주택 품질향상 방안을 제시하고자 한다”고 밝혔다.

이 씨는 “공동주택 품질관리에 대한 기존 연구를 고찰한 결과 입주 후 하자, 하자보수 대장, 하자 감정보고서, 하자보수 비용 등의 정보를 활용한 하자 개선 방안에 대한 연구가 주류를 이루고 있고 사전 품질관리 확보 및 입주자 권리가 강화되고 있는 현시점에서 입주 전 품질관리 개선은 미흡한 실정”이라고 지적했다.

이에 이 씨는 공동주택 10개 단지의 사전 품질점검에서 도출된 하자 데이터를 분석했다. 그 결과 선행공종에 의한 하자발생, 2차 하자발생, 하자처리 기간 등의 문제점을 도출했다.

논문에 따르면 선행공종 하자가 발생한 공종은 수장공사, 미장공사, 철근콘크리트공사, 경량벽체공사, 방수공사 등으로 하자보수를 위해서는 마감공사의 공종을 제거 또는 해체한 후 선행공종에서 발생한 하자를 보수해야 한다. 그런데, 선행공종 및 바탕면 불량하자는 하자보수 기간 증가, 하자보수 비용 상승, 마감공사 전 사전점검 없이 공사 진행 등의 문제점이 발견됐다.

도출된 문제점으로는 ▲선행공종에서 발생한 하자 처리가 완료되면 마감공사, 기계설비 및 전기설비 등을 추가로 작업해야 해 1개 공종만 보수하는 하자보다 처리기간이 증가 ▲인건비와 자재비 등 보수비용 상승 ▲마감공사 전 선행공종의 품질상태에 대해 사전점검 또는 확인 없이 마감공사를 시행해 발생한다는 점이다.

또한 다수의 공종들에 있어 공사를 보완 또는 완료하기 위해 작업을 진행하면서 완성된 마감을 고의 또는 과실로 손상시켜 발생된 2차 하자도 문제로 꼽혔다. 2차 하자는 선행공종의 보양 없이 공사를 진행해 발생했고 이로 인해 보수 공사비가 증가했다. 특히 보양이 어려운 도배공사 등에서 2차 하자가 발생했다.

이 씨는 “선행공종의 하자 저감을 위해 입주 약 8개월 전후에 전문 주부모니터요원들이 현장에 상주해 선행공종 하자 전수조사 및 보수완료 확인 검사를 실시하고, 하자처리를 위한 하자관리시스템을 사전 구축해 적용하는 방안이 있다”고 제언했다.

또한 “완성된 공종의 마감에 하자를 유발하는 2차 하자 저감을 위해 방화문, 계단실 타일공사, 1층 로비 석재공사, 세대현관문 등 공용부분과 전유부분에 보양공사를 실시할 수 있다”며 “마감공사에 있어 가구 문짝 공사, 목창호 문짝 공사 등을 선행으로 공사를 추진하고 벽 도배 공사가 완료된 후 시스템 가구 및 선반 공사에 대해 후행으로 공사를 추진하도록 시공순서를 변경하면 2차 하자가 줄어들 것”이라고 제시했다.

아울러 “입주 전 공동주택 품질확보를 위해서는 시공 완료단계 사전점검은 입주 약 96일(입주자 사전점검 39일) 전에 시행하고 입주자 사전점검은 입주 약 57일 전에 시행하면 시공 완료단계 및 입주자 사전점검에서 도출된 하자처리를 완료할 수 있다”며 “도출된 하자처리를 완료하기 위해 하자처리 기간은 약 37일 추가 확보돼야 한다”고 조언했다.

이 씨는 “보수공사비 절감, 보수기간 단축, 입주 전 공동주택 품질 확보로 입주자 품질 만족도를 높여 입주 후 집단민원, 하자분쟁, 하자소송 등을 예방하는데 도움이 될 것”이라고 기대감을 전했다.