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[김수암 칼럼] 평면으로 본 세대수 증가·수직증축 리모델링
승인 2020.02.20 09:53|(1281호)
한국건설기술연구원 김수암 선임연구위원

지난달 수직증축 리모델링 아파트의 첫 사례가 탄생할 것이라는 보도가 있었다. 권리변동과 거주자 이주 및 2차 안전진단이 남아있지만 서울 송파구청에서 S아파트의 사업계획안 승인 처리에 따른 보도였다. 수직증축과 세대수 증가를 허용하는 리모델링 제도가 도입된 후 첫 사례로, 세대간 내력벽을 철거하지 않은 방식이다.

공동주택 리모델링 제도는 2001년 9월 도입 이래 많은 변화가 있었다. 특히 리모델링 시 세대 평면과 관련해서 발코니 증축정도의 대수선에서 출발해 각 세대 주거전용면적의 3/10(85㎡ 미만은 4/10)까지 증축가능(공용부분별도 증축 포함)한 것으로 변화했다. 이어 기존 세대수의 15/100 범위 안에서 세대수 증가와 15층 이상일 경우 최대 3개층(14층 이하 2개층까지, 구조도 보유 및 안전성 확보 포함)까지 수직증축이 허용됐다. 법적으로 세대수 증가가 허용된 것은 2012년 7월 27일자(주택법 제2조 정의)이지만, 실제로 사업승인을 받아 건설된 사례는 없다. 규정이 변화하고 세대 평면계획은 세대분할, 수평증축은 물론 별동증축, 수직증축, 세대수 증가까지 허용돼 자유도가 확대됐지만, 시장상황의 변화와 세대 간 내력벽 금지 조항, 수직증축에 따른 안전성 문제가 정리되지 못한 이유로 더 이상 진척되지 못했다.

그동안 리모델링은 세대의 수평증축을 통한 전용면적을 확장한 사례로 2014년까지 준공한 단지에 그쳤고, 세대증가나 수직증축 사례는 없었다. 리모델링이 시작된 시기에는 최소한의 증축과 성능개선에 방점이 찍혀 있었지만, 세대전용면적 증축과 주차장 등 단지 성능개선이 추가됐다. 이 때문에 비용증가가 발생했고 이를 반영해 세대수증가와 더불어 세대분할과 별동증축이 허용됐으나 기존단지는 이미 최대한의 건축을 한 상태로 단지의 수용능력 한계로 증축할 수 있는 여유가 거의 없는 상태였다. 해결방법으로 등장한 것이 수직증축이다.

한편 수평증축 허용으로 세대면적이 증가한 시점에서 리모델링 평면은 기존평면에 전후면 증축면적을 합한 상태로 평면형을 계획하다보니 세대의 깊이가 깊어져 채광이나 환기, 개방성 등에서 당시 신축하는 아파트에 비해 상대적으로 불리했다. 깊이 증가를 해소하는 방안으로 제안된 것이 수평방향으로 3세대를 2세대로 변경하는 계획안이었다. 동일시기의 신축주택에서 칸 수 전쟁이라 할 만큼 전면의 칸 수가 늘어난 평면계획에서 경험한 학습효과다. 현재 리모델링의 대상이 되는 대부분의 기존 아파트는 내력벽식 구조방식이며, 세대간 경계벽은 내력벽으로 구획돼 있기 때문에 이를 부분적으로 철거해야 평면적으로 칸 수 증가나 개방성이 높은 평면으로 재구성하는 것이 쉬워진다. 세대 간 내력벽은 현재 법적으로 철거가 금지돼 있지만, 일부철거에 따른 보강을 통해 안전성을 담보할 수 있다는 측면과 철거에 따른 안전성에 문제가 있을 수 있다는 측면으로 의견이 갈린 것이다. 여기서 세대간 내력벽 철거 허용 문제는 개방성이 높은 평면과 안전성 측면에서 리모델링 쟁점사항으로 떠 오른 것이다. 내력벽을 부분적으로 철거하는 것이 평면구성이 좋아질 가능성이 커지지만, 안전성과 직결된다는 문제 제기와 법 규정에 의해 부분철거에 제동이 걸린 것이다. 주택법 시행령에서 행위허가와 관련해 별표에서 공동주택 리모델링은 ‘내력벽 철거에 의해 세대를 합치는 행위가 아닐 것’(2003년 11월 30일)으로 규정돼 있기 때문이다. 내력벽 철거에 대한 안전성 논란으로 2015년 9월부터 연구에 들어갔고, 여러 번의 논의가 있었으나 아직까지 결론이 나지 않고 있다. 아울러 수직증축형 리모델링은 2차에 걸친 안정성 검토와 안전진단이 필요하기 때문에 이를 통과해야 하는 어려움에 놓여있다. 이러한 상황에서 계속 표류해 온 리모델링 단지의 조합은 내력벽 철거가 없는 수직증축이나 수평증축으로 선회하고자 하는 움직임도 보이고 있는 것으로 보도되고 있는 시점에서 S아파트의 사업계획안이 승인된 것이다.

이런 상황에서 계획된 아파트의 평면형은 어떤 모습을 보일까.  

세대간 내력벽 부분철거를 전제로 한 평면계획은 중간세대에도 칸 수를 증가한 평면(예: 2bay→3bay로 증가)이 가능하지만, 철거가 없는 경우의 평면계획은 전후면 면적증가형으로 칸 수 변화가 없을 가능성이 커졌다. 실제로 S아파트는 층당 동별로 코너형 1세대를 제외하고는 중간세대들은 기존 아파트 구조 속에서 면적만 증가한 형태다. 물론 상부층의 신축부분도 평면형태는 동일할 수밖에 없다. 그동안 리모델링 계획에서 많이 논의됐던 회피하고자 했던 유형이다. 세대증가와 수직증축이 없었던 2014년까지 준공된 리모델링 사례들에서 중간세대는 대부분 이러한 유형의 평면들이 대부분이었다. 이 때문에 세대간 내력벽의 부분철거를 통해 새로운 평면계획을 함으로써 공간성능과 구성을 향상하고자 했다. 차선책으로 중간세대들은 단순 면적확장형이지만 코너 세대, 측벽세대, 증축여지가 있는 계단실 주변세대에서 칸 수 변화와 향 변화를 통해 개방성과 다양성을 추구함으로써 평면개선을 도모하고자 했던 것이다. 단지에 따라 중간세대의 평면변화가 어려운 상황에서는 세대증가 수직증축형 또는 수평증축형 단지사례에서도 계속적으로 나타날 수 있는 상황이며, 세대증가를 추구할수록 다양성은 저하될 수 있을 것이다.

특히 1칸형이나 소형평면이 많은 단지인 경우 전후면 증축은 깊이가 깊은 소위 ‘동굴형’의 평면이 될 가능성이 높으며, 내부 환경이나 개방성에서 불리해질 가능성이 커진다. 이를 해소하기 위해 현재 2가지 방안이 채택되고 있다. 하나는 환기가 가능한 채광정(light well)을 사용한 평면이지만, 한 업체의 특허이므로 일반적인 활용에는 한계가 있다. 또 다른 대안이 수직방향의 3개층을 2개층으로 계획한 안이 제안돼 있다. 1칸인 경우는 중간층의 전후를 반으로 나눠 구획하고 윗세대와 아랫세대가 나눠 사용하는 방식이고, 2칸인 경우는 좌우로 구획해 상하층이 나눠 사용하는 방식과 같은 식이다. 이전의 사례에서는 복층(maisonette type)을 단층(flat type)화하는 상황이었으나 반대로 일부분을 복층화하는 방식이다.

세대증가 수평증축형 계획사례의 경우 다른 접근법도 볼 수 있다. 주거동 사이공간, 동의 측면, 여유공간에 별도 증축하는 방안으로 기존 세대들은 전후면 확장형이지만, 코너 부분이나 측면 등의 변화형과 함께 계획하고 있다. 기존 세대가 없는 부분이므로 신축평면과 마찬가지로 개방성과 칸 수 구성의 자유도가 높은 형태로 계획하거나 혹은 평면변화는 거의 없어도 세대수를 증가해 일반분양하는 방안이다. 결과적으로는 기존 단지 내 신축평면인 것이다.

더불어 2014년 이전에는 최상층에 다락방을 설치해 특화한 사례는 있었지만, 세대수 증가와 수직증축을 통해 최상층은 신축아파트에서 보는 바와 같이 복층화와 테라스를 설치해 분양하고자 하는 방안도 볼 수 있다. 이러한 상황을 종합해 보면 평면적인 측면에서는 중간세대보다 측면세대나 코너세대와 같은 여유 공지 인접부분에 위치하는 세대가 유리하다. 소위 ‘로얄세대’가 될 가능성이 크다.  

우리나라의 리모델링의 대상이 되는 아파트들은 대량공급방식의 평형별 획일적·전형적인 평면형으로 모든 세대가 동일한 조건을 바탕으로 하는 평등주의의 입장에서 계획해 온 것이다. 또한 주어진 단지면적을 당시의 법규가 허용하는 한도 내에서 최대한 활용해 건설했다. 현 단지가 새로운 평면을 수용할 여유가 그리 크지 않다. 따라서 리모델링의 경우에도 전용면적 범위에서 같은 평형이면 가능한 한 동일한 조건과 형태의 평면형을 가지는 것이 관행화돼 왔다. 리모델링도 이러한 상황을 탈피하기는 어려울 뿐만 아니라 평면이 다르게 구성됐을 경우 면적분배와 증축을 수반한 공간설계가 쉽지 않다. 더구나 방 단위의 내력벽과 세대 간 내력벽을 공유하고 있는 상황에서 내력벽 부분철거 허용에 대한 안전성 차원의 결론이 나지 않은 지금 결론이 날 때 까지 계속 사업을 유보할 것인가, 아니면 평면계획의 한계가 있더라도 안전성 평가의 절차가 상대적으로 덜 복잡하고 기간이 빠른 단순 증축형을 채택하고 상대적으로 여유가 있는 측벽세대나 코너세대, 계단실과 여유 공간이 있는 곳에 인접한 세대들의 다양성을 확보하는 상황을 비롯한 앞에서 언급한 내용들을 복합적으로 활용해 사업을 추진할 것인가는 조합원의 합의여하에 달려있을 것이다. 즉, 칸 수 증가나 세대 평면의 다양성을 추구할 것인가 단순히 기존평면의 형태에서 일부만 증축하고 많은 세대수를 분양해 분담금을 줄일 것인가에 따른 합의 사항인 것이다.       

설계자의 입장에서는 기존에 사용하지 않았던 작은 여유 공간이나 자투리 공간을 어떻게 잘 활용할 수 있는지 아이디어 싸움으로 주어진 조건의 퍼즐을 어떻게 잘 맞출 수 있는가가 관건이다. 이를 바탕으로 한 분양세대의 추출, 안전성의 추구, 성능향상과 비용을 줄일 수 있는 계획 등이 이뤄질 것이다. 한편 리모델링의 확대 혹은 발전을 위해서 세대 간 내력벽 부분철거에 대한 결론도 가능한 한 빨리 이뤄지는 것이 바람직하다. 리모델링의 사업도 법적인 기준에 따라 다양한 대안이 나올 수 있기 때문이다.

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