잔여계약기간 중
지급된 장소사용료
부당이득 반환해야

[아파트관리신문=이인영 기자] 아파트 알뜰시장 사용계약상 판매금지 품목을 판매함으로써 입주자대표회의가 한 계약해지는 적법하다는 법원의 판결이 나왔다. 다만 재판부는 알뜰시장 사용계약기간 중 운영업체가 대표회의에 장소사용료를 지급했으므로 대표회의는 잔여 계약기간인 알뜰시장 폐쇄일 다음날부터 계약기간까지의 장소사용료 중 약 절반을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했다.

수원지방법원 제12민사부(재판장 조정웅 부장판사)는 최근 알뜰시장 운영관리업체 A사가 경기 수원시 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 계약해지무효확인 청구소송에서 “A사와 대표회의가 2017년 2월 16일 체결한 B아파트 직거래 알뜰장터 사용계약에 관해 대표회의가 2017년 11월 28일 A사에 한 계약의 해지는 무효임을 확인해달라는 원고 A사의 청구를 기각한다”며 “피고 대표회의는 원고 A사에 7562만5000원 및 2019년 9월 6일부터 같은 해 11월 27일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

A사와 B아파트 입주자대표회의는 2017년 2월 16일 계약기간 2017년 3월 3일부터 2019년 3월 2일까지 이 아파트 단지 내 알뜰시장을 개설해 운영하고 대표회의에 장소사용료로 2억7500만원(부가가치세 별도)을 지급하기로 하는 내용의 알뜰시장 사용계약을 체결했다.

A사는 대표회의에 장소사용료로 부가가치세 포함 3억250만원을 지급하고 2017년 3월 3일부터 이 아파트 단지 내에서 알뜰시장을 운영했다.

하지만 대표회의는 계약에서 판매를 금지하고 있는 식품위생법 위반 물품이 알뜰시장에서 3회 이상 판매됐다는 이유로 2017년 11월 28일 알뜰시장을 폐쇄했다.

이 아파트 알뜰시장 사용계약에 따르면 판매 품목은 알뜰장 전체품목으로, 식물위생법 관련 법에 위반되는 모든 제품의 판매는 금지된다. 계약에 첨부된 공문에 의하면 ‘현장에서 식품조리 및 반찬 등을 만들어서 판매하는 행위’, ‘즉석판매 제조×가공업체에서 만든 것을 가져와서 판매하는 행위’, ‘식품제조업체 공업에서 제조된 제품을 조리·판매하는 행위’, ‘의자 등을 놓고 영업을 하는 음식점 형태의 모든 영업행위’, ‘알뜰장에서 조리한 식품이나 소분한 제품의 판매행위’는 금지된다. 계약해지는 계약서 내용을 위반했을 때, 1차 주의, 2차 경고 후에도 시정되지 않을 때, 식품위생법 관련 법에 위반되는 제품의 판매 또는 식품위생법 등 행정관서의 행정지시 및 단속으로 제재를 3회 이상 받은 때 등으로 규정돼있다.

먼저 재판부는 알뜰시장 사용계약 해지 유무효 여부에 대해 “이 아파트 알뜰시장 사용계약은 피고 대표회의가 계약을 해지할 수 있는 사유를 단순히 열거하고 잇을 뿐 다른 해지사유에 우선해 적용되는 해지사유를 별도로 정하고 있지 않으므로 같은 조항에서 정하는 해지사유들 중 하나가 존재하는 경우 이를 이유로 이 사건 계약을 해지할 수 있다고 해석해야 한다”며 “원고 A사가 운영하는 알뜰시장에서 식품위생법에 위반되는 판매행위가 있는 경우 식품위생법 관련 법에 위반되는 제품의 판매 또는 식품위생법 등 행정관서의 행정지시 및 단속으로 제재를 3회 이상 받은 때의 요건을 충족하는 경우에만 계약의 해지사유가 존재한다고 볼 수는 없다”고 밝혔다.

재판부는 “계약에 따라 원고 A사가 운영하는 알뜰시장에서 식품위생법에 위반하는 반찬, 참숯김, 누룽지, 떡, 오이지, 조리 묵 등의 판매행위가 이뤄졌다”며 “피고 대표회의는 2017년 3월 13일, 같은 해 4월 21일과 6월 7일, 7월 6일 총 4회에 걸쳐 원고 A사에 입점 또는 판매 금지를 요구하는 공문을 보냈으나 판매행위가 계속 발생했고 피고 대표회의는 같은 해 9월 29일 원고 대표회의에 계약을 해지한다는 공문을 보냈다”고 설명했다.

이어 “피고 대표회의가 원고 A사에 보낸 공문에 ‘시정요구’, ‘주의’ 등의 표현을 사용하지는 않았지만 계약을 해지할 수 있는 사유에 해당함을 명시하면서 해당 판매행위의 금지를 요구했으므로 피고 대표회의는 계약에 따라 3회 이상에 걸쳐 시정요구, 주의 및 경고를 했다고 볼 수 있다”며 “원고 A사는 대표회장 E씨가 2017년 9월 추석 연휴를 앞두고 조리식품 등의 판매를 허락했다고 주장하지만 이를 인정할 증거가 없고 피고 대표회의가 2017년 11월 28일 계약해지를 하고 2018년 2월 23일 알뜰시장을 폐쇄한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로 이로써 이 계약은 적법하게 해지됐다”고 판단했다.

이에 A사는 “계약이 해지됐더라도 계약해지 후 알뜰시장을 폐쇄한 2018년 2월 23일 이후 잔여기간에 해당하는 장소사용료를 반환해야 한다”며 “이 사건 계약은 계약이 해지된 경우 장소사용료를 대표회의가 몰취하도록 정하고 있으나 이는 손해배상액의 예정으로서 부당하게 과다해 10%로 감액돼야 하므로, 대표회의는 잔여기간인 1년에 대한 장소사용료의 90%에 해당하는 1억3612만5000원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “원고 A사가 피고 대표회의에 계약기간인 2017년 3월 3일부터 2019년 3월 2일까지의 장소사용료로 3억250만원을 지급한 사실, 피고 대표회의가 계약해지를 하고 2018년 2월 23일 알뜰시장을 폐쇄한 사실이 인정된다”며 “피고 대표회의는 특별한 사정이 없는 한 잔여 계약기간인 알뜰시장 폐쇄일 다음날부터 2019년 3월 2일까지의 장소사용료 중 원고 A사가 주장하는 1억5125만원을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다”고 밝혔다.

그러면서 “민법에 의하면 ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다’고 규정하고 있다”며 “여기서 ‘부당히 과다한 경우’는 일반 사회관념에 비춰 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 봐야 하고 이에 따라 법원이 구체적으로 판단을 하는 때 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 해 그 사이에 발생한 모든 사정을 종합적으로 고려해야 한다”고 설명했다.

재판부는 또 “피고 대표회의가 몰취할 수 있는 장소사용료는 총 장소사용료의 50% 이상에 이르는 점, 이 사건 계약은 피고 대표회의가 원고 A사에 알뜰시장 운영에 필요한 장소를 제공하고 그 대가로 장소사용료를 지급받기로 하는 내용으로서 이 사건 계약이 해지되는 경우 피고 대표회의는 알뜰시장 장소 제공에 따른 수익을 얻지 못하는 손해를 입을 수 있으나 다시 입찰절차를 진행해 새로운 업체를 선정함으로써 그 수익을 얻을 수 있고 새로운 업체 선정에 많은 기간이 필요한 것으로도 보이지 않는 점 등을 참작해보면 손해배상액의 예정은 부당하게 과다하다고 인정되므로 50% 감액해야 하고 피고 대표회의의 부당이득반환 채무는 계약해지의 효력이 발생함으로써 성립하며 이는 이행기의 정함이 없는 채무이므로 피고 대표회의가 이행청구를 받은 때로부터 지체책임을 진다”고 강조했다.

따라서 재판부는 “피고 대표회의는 계약해지에 따른 부당이득반환으로서 원고 A사에 감액된 손해배상의 예정액에 해당하는 7562만5000원(1억5125만원×0.5) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다”고 판시했다.