질의:전셋집으로 이사한 뒤 사정상 입주 1개월 후에 주민등록 전입신고를 했다. 그 뒤 혹시나 하고 등기부등본을 떼어보니 입주와 전입신고 시점 사이에 채권최고액 5천만원의 근저당권이 설정돼 있었다. 경매시 주택임차권은 보호받을 수 있는지.
회신:근저당 설정일보다 전입신고가 늦게 됐다면 집이 경매나 공매될 경우 경락자나 낙찰자에게 주택임차권을 주장할 수 없다. 주택임대차보호법에 따라 세입자의 대항력은 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날부터 발생한다. 따라서 전입신고 전에 근저당권이 설정됐다면 근저당권자가 우선권을 인정받는다.
또 세입자의 대항력은 입주와 전입신고를 한 다음날부터 발생하기 때문에 전입신고와 근저당 설정이 같은 날 됐을 때도 근저당 관리자가 세입자보다 선순위로 인정받는다. 주민등록은 등기와 달리 간편한 공시방법인 만큼 권리순위에서도 후순위가 된다. 주민등록을 마친 세입자가 없는 것을 확인하고 등기까지 끝난 뒤 같은 날 세입자가 들어와서 입게 되는 제3자의 피해를 방지하자는 취지다. 다만 질문자는 매매증여 상속 등의 방법으로 소유권을 취득한 일반양수인에 대해서는 주택임차권을 주장할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조에서 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."고 정하고 있기 때문이다.
대한법률구조공단 제공
아파트관리신문
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