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[김수암 칼럼] 중장기 관점에서 주택정책 방향 재정립해야
승인 2020.01.16 10:38|(1276호)
한국건설기술연구원 김수암 선임연구위원

2019년 3월 28일자 통계청 ‘장래인구추계: 2017 ~ 2067’은 2017년 5136만명에서 2028년 5194만명을 정점으로 이후는 감소해 2067년 3929만명이 될 것으로 전망했다. 2017년부터 10년간 생산연령인구는 250만명 감소하고, 고령인구는 452만명 증가할 것으로 예측했다. 2050년에는 65세 이상이 약 39.8%를 차지할 것으로 전망하고 있다.

고령인구는 2017년 707만명(13.8%)에서 2050년 1901만명(약 40%)까지 증가한 후 감소할 것으로 예상하며, 2018년 고령사회로 넘어갔으며 2025년에는 20%로 초고령사회로 진입할 것으로  예측하고 있다.

이에 더해, 지난해 9월 18일자로 통계청에서는 ‘2017~2047년 장래가구 특별추계’를 발표했다. 2002년 최초 공표한 이래 5년 단위로 전국 및 시·도 추계를 공표해 오는데 따른 것이며, 추계기간은 2017~2047년의 30년간이다. 작성목적에서 밝히고 있는 바와 같이 중장기 경제·사회발전 계획의 기초자료로 활용하기 위한 것이다. 최근의 가구변화 추세를 반영해 가구규모, 가구유형 및 가구원수별 가구구조를 전망한 것으로, 주택은 수요가 기본이 돼야 하므로 이 통계추이는 주택정책을 위해 중요한 선행조건이 된다. 추계결과를 보면 ‘총 가구는 2040년 2265만 가구를 정점으로 감소하며, 2047년까지 부부 + 자녀가구는 감소, 1인 가구 및 부부가구는 증가’하는 것으로 요약하고 있다. 주택 수요의 기본인 가구가 2040년까지는 증가하지만, 그 이후에는 가구수도 줄고, 가구원수도 2017년 2.48명에서 2047년 2.03명까지 감소할 전망이다. 가구유형도 1인 가구, 부부가구 순으로 변화하고, 1~2인가구원수가 2017년 55.3%에서 30년 후에는 72.3%로 증가할 것으로 전망하고 있다.

여기에 2019년 2월 국토교통부의 주택업무 편람을 보면, 총 주택수는 1712만호(다가구주택은 미반영)이며, 아파트가 138만호로 60.6%고, 단독 23.1%, 연립·다세대가 15% 순이다. 2017년 기준 주택보급률은 103.3%로 서울 96.3%, 경기 99.5%를 제외하고는 총량적으로 100%를 초과했다. 가구수보다 주택수가 많다는 것을 의미한다. 총량은 100%를 초과했으나, 서울과 경기권의 주택이 모자라며, 주택의 질적인 측면은 별도다. 인구 1000명당 주택수는 전국 395호며, 수도권 365.8호, 서울은 376.5호, 인천은 370.5호로 평균보다 낮다. 1인당 주거전용면적은 2006년 26.2㎡에서 2017년 31.2㎡로 점차 확대되고 있다.

국토부 통계를 보면 전국 주택 착공호수는 2009년부터 2018년까지 연평균 466만9235호를 착공하고 있으며, 같은 기간 인허가 호수는 이보다 많은 555만9127호에 이른다.

또한 최근 주택의 층수는 높아지고 있는 경향으로 20층은 일반화됐고, 서울은 재건축에서 35층 정도를 상한으로 하지만, 49층 정도도 상당수 증가했으며, 100층까지 이르는 주택이 건설되는 등 초고층화하고 있다. 

한편 그동안 주택 재고는 증가해 30년 이상 된 주택은 289만호로 16.9%를 차지하며, 20년 이상은 797만호로 46.5%를 차지하고 있다. 20년 이상 경과한 주택을 유형별로 보면 단독주택이 73%이며, 아파트도 37.5%로 높은 비율을 차지하고 있다. 빈집은 126.5만호로(2016년 112만호 대비 14.5만호가 증가, 조사시점에 사람이 살지 않은 집으로 미입주 포함, 폐가 제외) 전체 주택의 7.4%를 차지하며, 30년 이상 된 빈집은 38만호로 2016년 33.7만호 대비 4.3만호 증가한 상황이다.

국내의 인구와 가구 및 주택의 현황과 전망을 개략적으로 종합해 보면 인구는 10년이 채 남지 않은 기간인 2028년을 정점으로 감소된다는 점과 인구감소와 달리 가구는 분화해 10년 정도 늦어지는 2040년까지 증가하다가 이때를 정점으로 감소하게 된다. 그 후로도 가구는 변화해 부부 + 자녀가구는 감소하고 1인 가구와 부부가구가 증가하며, 약 30년 후에는 10가구에 7가구 이상이 1~2인 가구가 되고, 평균 가구원수는 평균 2.03인이 될 것으로 전망하고 있다.

65세 이상의 가구주도 30년 후에는 약 50% 약간 못 미치는 정도로 두 집에 한 집이 고령자 가구가 되는 것으로 전망하고 있다. 이 전망의 핵심은 향후 30년 후 주택 수요도 급감할 뿐만 아니라 수요의 중심이 크게 변해 소가족화·고령화한다는 것을 의미한다. 여기에 주택 재고 총량은 신주택보급률로도 100%를 넘는 수준이며, 서울·경기지역은 약간 부족한 상황이다. 최근 10년 동안 연평균 약 46만7000호를 착공하고 있으며, 멸실을 감안해도 증가추세는 분명하다. 최근 건설되는 주택단지는 택지의 한계로 1000세대를 초과하는 대규모단지가 감소한다 하더라도 올해 3기 신도시 건설계획의 발표까지 합하면 당분간 공급은 어느 정도 증가되리라 생각한다.

최근 단지는 기존의 단지와 달리 용적률도 높고 초고층화하고 있는 경향을 보이고 있다. 그동안 건설한 주택의 재고는 늘어나고 있으며, 현재 신축하거나 재건축하거나 리모델링하는 경우도 현재와 동일한 성능수준과 유지관리 수준을 생각해 건설하면 30년 후에는 노후주택의 범주로 넘어갈 것이다. 아파트가 60%를 넘고 있는 상황에서 아파트 중심으로 신축되고 재건축되는 현재 상황에서 아파트는 더욱 늘어날 것은 분명한 사실이다. 현재도 주택 재고는 20년~30년 넘는 주택이 증가하고 있고, 단독주택의 비율이 높기는 하지만 아파트도 10채 중 약 4채 약간 못 미치는 정도를 차지하고 있는데, 시간의 경과는 아파트의 비율이 크게 증가할 것은 틀림없다.

재고주택 특히 아파트의 관리가 더욱 중요해지는 상황으로 변해가고 있는 중이다. 재고주택은 성능유지를 위한 유지관리의 충실화, 성능향상을 위한 리모델링, 안전에 문제가 되는 경우 재건축 등 3가지의 선택지 가운데 하나를 선택할 수 있다.

특히 아파트의 경우는 구분소유로 공용부분과 전유부분으로 나눠져, 공용부분의 관리를 위한 장기수선충당금의 확보가 필수적인 부분이다. 현재도 장기수선충당금은 적립금이 그리 많지 않아서 장기적인 측면의 관리나 리모델링에 대비하기에는 턱없이 부족한 것이 현실이다. 지금까지는 적당히 관리하다가 낡으면 재건축해 새집으로 갈아타고 재산을 축적하는 구조였지만 앞으로는 특별한 입지에 있는 극히 일부를 제외하고는 그렇게 되지 않을 가능성이 크다.

이미 기존 아파트 재고 가운데도 유지관리가 잘 되지 않아서 낡았지만 개발의 경제성이 없거나 주민의 합의가 되지 않아 리모델링이나 재건축이 어려운 단지들이 나타나고 있는 상황이지만, 최근 건설했거나 지금부터 건설할 단지들은 높은 용적률에 초고층건물 중심으로 이뤄져 30년 후에 거주자의 고령화나 수요자 감소로 인해 더더욱 어려워질 것이다.

우리나라는 높은 용적률에 초고층인 아파트가 대부분이라는 점에서 빈집이나 관리문제는 인근 일본의 주택문제보다 심각해질 수 있다. 이전에도 일부에서 미래에 대비해야 한다는 주장들이 있었지만, 정책적으로나 실천을 위한 방향이 모색되지 않고 있다. 주택공급도 중요하지만 이제는 미래의 방향을 검토해 30년 후의 충격을 줄일 수 있는 방향에 대해 중지를 모을 필요가 있다. 21세기의 새로운 20년을 보낸 시점에서 다가오는 2020년대는 미래를 위한 비전과 방향을 국가적인 차원에서 검토할 수 있는 방향을 모색해 갈 수 있기를 바라본다.

이와 함께 현재는 기존주택의 관리를 위한 방향으로 관리를 잘 할 수 있는 방안에 대한 방향, 리모델링에서도 향후의 관리비가 적게 들고 관리를 잘 할 수 있는 방향, 신축이나 재건축은 장수명 주택을 기반으로 유지관리를 용이하게 하고 잘 할 수 있도록 하는 방향으로 이뤄져야 할 것이다.

또한 준공 후 15년 경과 주택에 대한 증축형 리모델링, 30년 이상에서 재건축을 시작할 수 있다는 측면에서 벗어나 새로 재건축하거나 신축하는 주택은 100년을 지향한 유지관리와 사용이라는 관점에서 전체적인 방향을 재검토할 필요가 있을 것이다. ‘신축-유지관리-리모델링-유지관리-재건축’의 전체적인 흐름을 연계시켜 주택정책을 검토할 필요가 있다. 인구가 줄고, 가구가 줄어 주택이나 주택지가 노후화하면 독일이나 일본처럼 감축형 리모델링을 고려해야 하는 날이 멀지 않을 수도 있다.

도시재생도 이러한 측면과 연계돼 진행되는 날이 올 것이다. 이제부터 건설하는 주택은 증축형 리모델링이나 조기전면철거 재건축은 불가능할 것이다. 특별한 변화가 없는 한 수요자인 인구구조와 가족구조의 변화라는 틀 속에서는 현재까지의 재건축과 리모델링은 황금알을 낳는 거위로서의 공식은 의미가 없어질 것이기에 종합적인 중장적인 관점에서 주택정책과 방향에 대한 재정립이 필요하다.

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