[아파트관리신문=이인영 기자] 아파트와 상가로 이뤄진 주상복합아파트에서 건물 전체 관리단이 아닌 일부 공용부분 관리단과 상가 부분 관리용역계약을 체결한 관리업체는 적법한 관리단과 관리용역계약을 체결한 것이 아니므로 상가 구분소유자에게 체납관리비를 청구할 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울서부지방법원 제2민사부(재판장 안동범 부장판사)는 최근 위탁관리업체 A사가 서울 용산구 B주상복합아파트 상가 구분소유자 B씨 등 4명을 상대로 제기한 관리비 청구소송 항소심에서 “원고 A사의 피고들에 대한 소 중 채권자대위권에 기한 청구 부분을 각하하고, 원고 A사의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 모두 기각한다”며 A사에 대해 항소 기각 판결을 내렸다.

B주상복합아파트는 지하 3층부터 지상 4층까지는 상가이고 지상 5층에서 지상 18층까지는 아파트인 집합건물이다 C사는 2001년 2월 이 건물에 관한 소유권보존등기를 마치고 분양했다.

A사는 2004년 12월 C사와 이 건물 중 상가 부분 및 주차장 관리에 관한 관리용역계약을 체결한 후 2011년 12월 다시 계약을 체결했다.

A사는 “이 건물의 관리단 대표 또는 관리인인 C사와 상가 부분과 주차장을 관리하기로 하는 관리용역계약을 체결하고 업무를 수행해왔으므로 B씨 등 4명은 상가 부분의 적법한 관리업체인 A사에 관리단 규약과 상가관리 규정에 따라 미납관리비 및 연체료롤 지급할 의무가 있다”며 “C사는 건물의 분양자로서 관리단이 관리를 개시하기 전에는 건물을 관리할 권한과 책임이 있으므로 관리권한을 가진 C사가 A사와 관리용역계약을 체결한 이상 B씨 등 4명에게 관리비를 청구할 권한이 있다”고 주장했다.

재판부는 우선 C사가 적법한 관리단 또는 관리인에 해당하는지에 대해 “C사가 상가 부분을 포함한 이 건물 전체를 신축한 건축주이자 분양자로서 건물 전체를 C사 명의의 소유권보존등기를 마친 후 분양계약에 따라 소유권이전등기를 한 사실이 있더라도 이러한 사실만으로 이를 바로 관리단에 의한 자치적 관리가 이뤄진 것으로 볼 수 없다”고 밝혔다.

이어 “건물 전체에 대한 관리단이 적법하게 성립됐다고 볼 수 없는 이상 건물 중 아파트 부분의 분양계약서에서 ‘건물 준공 후 관리는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에서 정하는 바에 따른다’라고 규정하고 있거나 2001년 2월 24일 아파트 부분의 입주자대표회의가 아파트 관리권에 대한 인수인계를 요청했다는 사정만으로는 원고 A사 주장과 같이 건물 전체의 관리단이 아파트 부분의 관리단과 상가 부분의 관리단으로 적법하게 분리된 것이고 상가 부분의 관리단 대표로는 C사가 선임된 것이라고 볼 수 없다”고 설명했다.

따라서 “관리단 규약과 상가관리 규정이 적법한 절차에 따라 만들어졌다고 볼 만한 자료가 없고 상가관리규정의 경우 공용부분에 관해 ‘전유부분 이외의 건물부분과 부속물을 말한다고 규정하고 있을 분 규약 대상물을 정하면서 주차장, 전기·기계시설, 방재 시스템 등 아파트 부분의 공용부분에서 해당하는 부분에 관해 규별 없이 규정하고 있어 상가관리 규정상 공용부분이 상가 구분소유자들만이 공용하도록 제공된 부분이라고 보기 어렵다”며 “C사는 일부의 구분소유자가 그 일부의 공용부분 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 구성한 일부공용부분 관리단이라고 볼 수 없고, 집합건물법상 관리단이 아닌 임의 단체에 불과하므로 권한 없는 C사와 관리용역계약을 체결한 원고 A사는 상가 부분 및 주차장의 적법한 관리업체가 아니므로 피고들에게 상가 부분의 정당한 관리자로서 관리비를 청구할 수 없다”고 판단했다.

이와 함께 재판부는 “이 건물은 2018년 11월 11일 관리단집회가 적법하게 소집됐고 관리단집회에서 구분소유자 과반수 및 의결권의 과반수로서 관리인을 선임하고 새로운 관리업체를 선정하는 결의가 이뤄졌다”며 “적법한 상가 부분 관리단이 원고 A사에 한 관리용역계약 종료의 의사표시에 따라 적어도 이 계약에서 정한 연장된 계약기간인 2018년 12월 29일의 경과로 원고 원고 A사의 건물 상가 부분에 대한 위탁관리회사로서의 관리업무는 종료됐다고 봐야 한다”고 밝혔다.

이에 “원고 A사가 더 이상 이 건물 상가 부분의 위탁관리회사의 지위에 있지 않으로 설령 원고 A사의 주장과 같이 C사가 건물 또는 건물 중 상가 부분이 적법한 관리단이고 원고 A사가 C사로부터 상가 부분과 주차장의 간리를 위탁받아 관리회사로서 정당한 관리업무를 수행했더라도 상가 부분의 구분소유자인 피고들에 대해 관리비를 청구할 수 있는 권한이 있다고 볼 수 없다”고 봤다.

아울러 A사는 “건물의 관리단에 대한 사무관리에 따른 비용상환채권 또는 부당이득반환채권을 보전하기 위해 건물의 관리단을 대위해 피고들을 상대로 관리비 지급을 구한다”는 취지로도 주장하나, 재판부는 원고 A사의 채권자대위권 행사를 위한 보전의 필요성이 인정되지 않는다며 받아들이지 않았다.

또한 “원고 A사가 상가에 관한 관리권한 없이 사실상 관리하면서 공용부분 관리에 필요한 비용을 지출했더라도 피고들이 구분소유자의 1인으로서 건물의 관리단에 대해 부담하는 공용부분 관리비 납부의무가 당연히 소멸해 피고에게 그 금액 상당의 이득이 발생했다고 볼 수 없다”며 “원고 A사가 주장하는 사정만으로는 피고들이 공용부분에 대한 관리비 상당액을 부당이득했다고 볼 수는 없다”고 판시했다.

한편 A사는 이 같은 2심 판결에도 불복, 상고를 제기했다.