논문: ‘공동주택 하자예방을 위한 입주자 사전점검 추진방식에 관한 연구’

한국건설기술연구원 박근수 연구위원, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 하자분쟁을 최소화하는 취지로 마련된 ‘입주예정자 사전점검’의 실효성을 높이기 위해 마감공사의 품질을 확보할 수 있는 시공관리체계 개선이 이뤄져야 한다는 의견이 제기됐다.

한국건설기술연구원 박근수 연구위원은 최근 한국주거학회 논문집에 게재된 ‘공동주택 하자예방을 위한 입주자 사전점검 추진방식에 관한 연구’라는 제목의 논문을 통해 이같이 주장했다.

박근수 연구위원은 논문에서 “공동주택의 고질적인 하자분쟁을 최소화하는 데는 입주예정자의 사전점검을 통해 사용승인 후에 문제가 될 만한 결함을 사전에 발견해 입주 전에 보수 완료하도록 견인하는 제도적 장치가 돼야 한다”며 “현재로서는 사용승인 전에 하자보수 완료를 유도하기에 역부족이지만 사용승인 전후의 주변요소를 아우르는 주택법 개정으로 실효성 있는 개선을 기대하고 있다”고 덧붙였다.

이를 위해 연구에서는 입주예정자 사전점검의 도입배경과 추진방식을 살펴보고 사전점검이 제 역할을 할 수 있는 조건을 제시했다.

입주예정자 사전점검은 국토교통부가 1999년 주택건설촉진법을 개정하면서 공동주택 건설공사에 포함된 도배, 조경, 도장공사 등 13개 공종을 감리원 배치공사대상에서 제외시키고 이들에 대해서 부실시공여부를 입주자들이 효율적으로 점검할 수 있도록 하는 취지에서 시작됐다.

지난 6월 주택법 일부개정안 발의를 통해 공동주택의 하자예방을 위한 첫 번째 조치로서 지난 20년간 권장사항으로 수행해왔던 입주예정자 사전점검을 법률로 정해 의무화하는 규정을 마련했다. 발의에 따라 향후 공동주택 입주예정자는 전유부분에 설치된 도색, 도배, 가구, 타일, 마루, 주방용구, 위생기구, 조명, 창호공사를 중심으로 세대 내 11개실에 대해 사업주체가 마련한 점검서식을 토대로 입주 전 45일 전에 사전점검을 실시한 후 하자가 발견된 경우 사업주체에게 유형에 따른 보수조치를 요청할 수 있다. 또 보수조치 후 입주예정자가 입주하는 시점까지 서면으로 통지받을 수 있도록 해 이전과는 달리 입주예정자가 점검을 통해 하자로 지적한 사항의 보수조치 여부를 확인할 수 있다.

그러나 박 연구위원은 “건설단계에서 노출된 하자요인을 살펴보면 ▲선행공정 지연이 후속공정의 관리 미흡으로 이어짐에도 불구하고 공정계획 변경 없이 추진함으로써 마감공종의 시공품질을 악화시키는 점 ▲다수의 전문공사가 단시간에 동시 진행되는 마감공정의 특성에도 불구하고 감리인력배치의 한계로 철저한 감리가 어려운 점 ▲공사 중에 현장의 특수성과 입주자의 요구로 인한 설계변경에도 불구하고 이를 완성도면에 반영하는 작업이나 변경사실에 대한 사용검사권자와 사업계획승인권자간의 정보공유 부재가 초래시킨 하자에 대해서는 입주자 사전점검단계에서 제어할 수 없는 점 등의 한계를 갖고 있다”며 “입주예정자 사전점검을 통한 하자예방이 실효성을 거두기 위해서는 마감공사의 품질을 확보할 수 있는 시공관리체계 개선이 필요하다”고 지적했다.

이를 위해 “공정관리 강화로 공기부족에 따른 부실공사를 예방해야 한다”며 “이를 위해 선분양 대상 공동주택에 대해 착공신고 시 예정공정표 제출을 의무화하고 주요공정 이행상황을 감리자 승인권자에게 보고함으로써 마감공사의 정상적인 진행을 유도해야 한다”고 제시했다.

또한 “공기지연 발생 시 감리자가 수립된 만회대책을 승인권자에게 제출하고 이후 공정에 대해 중점품질관리 대상을 지정함으로써 감리자가 수시로 진행상황을 확인할 필요가 있다”고 설명했다.

아울러 “시공관리역량이 부족한 시공사 등에 대한 감리확충 방안을 마련, 부실시공이력이 많은 시공사를 대상으로 부실가능성이 높은 공정에 대해 부실수준별 감리인력을 확충하는 제도개선이 필요하다”며 “마감공종의 품질을 제고할 수 있도록 마감공종 부실에 대해 벌점부과가 가능하도록 벌점기준을 개선해야 한다”면서 합리적인 부실벌점으로 입주예정자 사전점검의 체계화에 대한 기대를 드러냈다.

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