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“우리나라 공동주택관리도 종합관리로 확장할 때”[기획취재] 우리관리, 일본연수서 관리 선진화 방향 모색
승인 2019.11.19 09:44|(1268호)
고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

[아파트관리신문=고경희 기자] 최근 건물의 장수명화에 대한 관심에 따라 유지관리의 중요성이 높아지고 있다.

이에 우리관리는 해외의 선진사례를 배우고자 본사 임직원과 정부기관 표창 수상자, ‘관리비 절감 및 서비스개선 사례 경진대회’ 수상 관리소장 등으로 연수단을 구성해 지난달 9일부터 11일까지 2박3일 일정으로 일본 도쿄에서 ‘우리관리 제4기 우수 관리소장 해외연수’를 실시했다.

이번 해외연수에서 연수단은 맨션 종합관리업체 두 곳과 맨션 두 곳을 방문해 일본의 주택관리 현황을 살펴 우리나라의 관리 현황과 비교하고 관리 선진화 방향을 함께 고민했다.

회사를 소개하고 있는 다이와라이프넥스트 관계자 모습. <사진제공=우리관리>

통상관리에서 수선공사까지 ‘종합관리’ 대세
우리관리 노병용 대표이사를 비롯한 연수단은 이틀에 걸쳐 맨션 종합관리업체 본사를 찾아 일본의 관리형태에 관한 설명을 들었다.

첫 번째로 방문한 미쓰이부동산레지덴셜서비스는 종합부동산개발업체 미쓰이부동산의 자회사로 부동산 거래와 투자, 각종 건물의 운영 및 관리 등의 사업을 하고 있다. 이 업체의 관리규모는 약 3100조합, 26만호에 이르며, 연매출 약 440억원을 기록하고 있다.

연수 2일차에는 종합건설업체 다이와하우스의 자회사인 다이와라이프넥스트 본사를 견학했다. 전국 1위 업체인 다이와라이프넥스트는 위탁관리사업과 대규모 수선공사사업을 동시에 하는 종합관리회사다. 전국형 종합건물관리사업의 경우 매출액 852억엔, 관서특화 종합건물관리사업의 경우 매출액 179억엔에 달한다.

연수단은 업체 임직원들로부터 회사 소개를 들은 후 질의응답을 통해 일본의 공동주택 관리에 대한 궁금증을 해소하는 시간을 가졌다.

이들 업체의 답변에 따르면 일본의 건물관리는 중소규모 회사의 경우 청소, 경비, 시설 등 통상관리를, 대규모 회사는 장기수선공사에 의한 대규모 수선공사 등 비일상 관리도 함께 하는 종합관리형태로 운영하고 있다. 일본 관리업체의 매출액 비율은 ▲위탁비 위주 관리회사의 경우 위탁비 비중이 60%, 수선공사 비중이 35%, 기타 5% ▲수선공사 위주 관리회사는 위탁비 비중 40%, 수선공사 비중 55%, 기타 5%를 차지한다. 통상관리만을 주 업무로 하는 우리나라의 위탁관리와 다른 모습이다. 또 최근에는 입주 전 벽지도배 등 소수선까지 업무를 확장했다.

대규모 수선공사에 있어 관리조합(우리나라의 입주자대표회의), 설계·감리, 시공회사와의 관계를 살펴보면 수선시행설계책정 및 공사견적서 작성은 설계감리자가 입안하고 관리조합이 결정한다. 견적참가회사 결정 및 공사견적서 검토는 관리조합이 한다. 공사시공회사 결정 및 발주는 관리조합이, 설계감리자는 보조, 시공회사는 시공계획, 공사공정계획, 공사 진행을 맡는다. 회사에서 장기수선계획에 따라 건물을 진단하고 수선공사를 입안하면 관리조합에서는 결정만 하고 제대로 시행하는지 여부만 관여하는 것이다.

또 계약에 정해진 업무를 어떠한 이유로 실시하지 않은 경우를 제외하고는 실비정산의 개념이 없다. 계약서에 명시된 경우에만 환불이 이뤄진다. 도급관리임을 확실히 한 점이 돋보인다.

이번 연수에 참여한 산본백합아파트 신수철 관리소장은 “관리사무소가 단순한 심부름꾼이 아닌 전문가로서 역할을 다하고 회사는 관리사무소와 협업을 하며, 이를 위해 관리회사와 관리소장이 역량을 키우는 동시에 법적, 제도적 뒷받침도 마련돼야 한다는 생각이 들었다”고 소감을 전했다.

연수단이 미쓰이부동산레지덴셜서비스의 연수센터 '스마라보'에서 설명을 듣고 있다. <사진제공=우리관리>

관리현장 축소한 교육장, 주택 ‘장수명화’ 실현
일본 관리회사들의 체험형 교육장은 관리직원과 고객들의 시설물 구조 및 기능 이해를 높이고 관리 전문성을 강화하는데 큰 역할을 하고 있다.

특히 연수단이 미쓰이부동산레지덴셜서비스와의 면담 후 견학한 체험형 연수센터 ‘스마라보’는 건물관리 실습 및 교육을 위한 체험형 연수센터로 일본의 ‘2018년도 굿 디자인 어워드’에서 수상하기도 했다. 연수센터는 실제 시설물을 축소해 만들어졌으며, 지하 전기시설, 아파트 벽·바닥 내부도 확인할 수 있게 해 시설물 이해를 돕는다. 이를 통해 일본건물의 내진설계, 피난시설, 소방시설 등 특징을 한 눈에 볼 수 있고 시설을 직접 체험할 수도 있다. 또 관리 유무에 따른 건물 노후 상태를 비교할 수 있는 시설물도 조성돼 관리의 중요성을 다시 한 번 상기시켰다.

이와 함께 연수단은 다이와라이프넥스트에서 관리하는 오오모리역 인근의 단지형 맨션과 카마타역 인근의 르상크아리리스타워에 방문했다.

오오모리역전 맨션은 3개동 750세대로 준공한 지 약 50년이 지난 주택이다. 오랜 아파트임에도 불구하고 적기의 수선공사로 시설이 상당히 양호하고 관리가 잘 돼 있는 것이 특징이다. 입주초기부터 거주한 고령의 입주민들이 대부분인 단지 특성에 따라 전등 교체 등 세대 내 관리까지 도맡았다. 관리사무소에는 관리원 3명과 미화원 4명이 근무하고 있다.

같은 날 방문한 르상크아리리스타워는 2005년 지어진 주상복합건물로 1개동 207세대가 거주하고 있다. 모든 시설물은 관리가 잘 돼 있어 최상 상태를 유지하고 있다. 관리사무소에는 관리원 4명, 안내데스크 2명, 경비 3명, 청소 4명 등 총 13명의 직원이 근무하고 있다. 이 단지의 관리조합은 회의비 등 수당을 받지 않고 봉사직으로서 관리에 참여한다.

업체에 의하면 일본의 주택단지는 소규모로 본사 매니저가 10개 단지를 관리하면서 현장근무자가 해결하지 못하는 문제를 본사에서 해결한다. 또 소방서 등 관공서와의 업무협조도 구축하고 있다. 현장근무자는 우리나라 관리직원 중 기사와 같이 현장을 관리할 수 있는 정도면 된다. 보통 입사 시 5일 정도 교육을 받고 현장에 투입된다.

이에 더해 미쓰이부동산레지덴셜서비스 관계자는 “현재 일본은 인구 감소로 신규 사업장의 증가는 한계가 있다”며 “통상 공용부 관리업무뿐만 아니라 전유부분 서비스에 힘을 쏟고 있다. 미쓰이부동산 그룹의 종합력을 활용한 매매 임대, 하우스 크리닝, 가사 대행, 소수선·리폼, 사업시설의 우대 등의 안내를 하고 있다”고 업계 추세를 밝혔다.

일본의 관리현황을 본 우리관리 김혜동 SNC사업부 지원본부장은 “관리회사가 자주 바뀌는 우리나라와 달리 일본의 경우 관리회사와 주민간의 신뢰관계가 구축돼 있어 큰 문제가 발생하지 않으면 10년 이상 한 회사에서 관리하고 있다”면서 주민과의 신뢰를 우선과제로 꼽았다.

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