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구분소유자들과의 분쟁 이유로 무기한 폐쇄조치···집합건물관리단, 체납관리비 청구 못해서울서부지법 판결
승인 2019.12.02 14:46|(1267호)
이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

[아파트관리신문=이인영 기자] 구분소유자와의 분쟁이 있는 건물에 대해 무기한 폐쇄조치를 했다면 관리단은 불법 사용방해 행위를 한 것으로 체납된 관리비와 연체료를 구할 수 없다는 법원의 판결이 나왔다.

서울서부지방법원 제2민사부(재판장 안동범 부장판사)는 최근 서울 서대문구 A집합건물 관리단이 점포구분소유자 B씨를 상대로 제기한 관리비 청구소송 항소심에서 “피고 B씨는 원고 관리단에 5185만2300원을 지급하라는 제1심 판결을 취소하고 원고 관리단의 청구를 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

A집합건물은 2007년경 지하 6층 지상 13층 규모의 판매시설, 공동주택, 업무시설, 교육연구시설 용도로 신축된 건물로 구분점포는 1644개, 구분소유자는 1000명 정도다. 이 건물 관리단은 구분소유자 및 임차인들을 상대로 매월 관리비를 부과해 지급받아왔는데 공실상태인 점포에 대해서는 전용면적 3.8㎡, 공용면적 7.48㎡당 매월 공실관리비 2만2000원을 부과했다.

이 건물 4층부터 7층은 웨딩홀로 임차돼 운영돼왔는데 차임 미지급 등을 이유로 2014년 1월 2일 건물명도 청구소송이 제기된 바 있다. 관리단은 2014년 12월 28일 웨딩홀 업체의 관리비 연체를 이유로 4층부터 7층까지 부분을 단전·단수 조치를 했고 그 무렵부터 이 건물 1층~8층까지 부분을 전면 폐쇄했다. 이후 이 부분 구분점포는 약 3차례에 걸쳐 임대차계약을 새롭게 체결, 관리비를 둘러싼 분쟁이 지속되던 중 B씨가 8층 부분을 소유하게 됐다. 이 법원에서 병행해 진행된 사건의 현장검증결과에 의하면 지난 6월 기준 이 사건 건물의 외부 출입문은 시정돼 있는 상태이고 내부로의 출입은 관리단의 통제로 소유자 및 일반인의 출입이 금지된 상태였으며 일반 엘리베이터와 에스컬레이터는 작동이 중단, 각 층 출입은 직원의 시건장치 해제로 출입할 수 있었다. 또 건물 지하 1층부터 지상 8층까지 부분은 종전 임차인의 시설이 대부분 남아 있는 채 공실인 상태이고 지상 9층에 관리사무소가 있다.

관리단은 “2016년 1월부터 2018년 2월까지 점포에 대해 부과된 공실관리비를 납부하지 않고 있다”며 B씨를 상대로 공실관리비 및 지연손해금의 지급을 구했다.

반면, B씨는 관리단의 불법적인 사용방해로 인해 관리단이 관리비를 청구하는 기간인 2016년 1월부터 2018년 2월까지 점포를 사용·수익하지 못했다며 관리단의 청구에 응할 수 없다고 주장했다.

이 사건 1심 재판부는 B씨가 관리단에 5185만2300원을 지급해야 한다며 관리단의 손을 들어줬다. 그러나 항소심 재판부의 판단은 달랐다.

재판부는 “원고 관리단은 적법한 관리단 결의나 피고 B씨의 동의 없이 청구기간 동안 계속해 건물에 대한 무단 임대, 무단 공사와 폐쇄조치 등으로 불법적으로 피고 B씨의 점포에 대한 사용수익을 방해했다”며 “피고 B씨는 이 사건 청구기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다”고 판단했다.

그 이유로 재판부는 “2014년 1월 2일자 건물명도 소송이 제기된 이래 원고 관리단은 2014년 12월 28일경 건물 대부분을 폐쇄했고 건물의 지상 1층부터 3층까지 부분에서 전차인 C사가 영업을 했을 뿐, 건물 지상 1층부터 8층까지 부분은 폐쇄된 상태에 있다”며 “원고 관리단의 폐쇄조치는 원고가 상가활성화추진위원회를 통해 통임대를 추진하거나 통임대 행위를 돕는 과정에 이뤄져 유지됐던 것으로 보인다”고 밝혔다.

또한 “원고 관리단은 임차인 D사 등에 공실관리비를 부과했는데 D사로부터 건물의 지상 1층부터 7층까지 전체에 대한 매월 공실관리비 액수에 상당한 3700만170원을 수납받은 것으로 보인다”며 “원고 관리단이 폐쇄조치를 단행할 당시에 관리단집회를 거쳤다거나 관리규약에 따랐다고 볼 자료는 제출되지 않았다”고 지적했다.

그러면서 재판부는 “원고 관리단은 통임대에 동의한 구분소유자를 제외하고 동의하지 않는 구분소유자를 상대로 일련의 소를 제기하고 있는 것으로 보인다”며 “피고 B씨와 같이 동의하지 않은 구분소유자는 그 의사와 관계없이 해당 점포가 포함된 부분이 통임대됐음에도 관련 차임을 지급받지 못했다”고 덧붙였다.

특히 재판부는 “원고 관리단 등이 추진한 통임대 및 출입제한조치는 건물의 가치 내지 공실 문제의 해결을 위한 것에 불과해 이에 동의하지 않는 피고 B씨와 같은 구분소유자의 소유권을 해하면서까지 보호해야 할 본질적인 가치라고 할 수 없다”며 “설령 이 사건 건물 주변 상권이 침체되고 건물 층별 200여개 구분점포 중 몇 개 구분점포만 운영되는 경우 해당 구분소유자 내지 임차인이 부담할 전기, 수도 등 비용이 과다하게 된다거나 화재, 도난 등 방지를 위한 조치 또는 D사, 비상대책위원회 등이 2015년 이전에 구분소유자의 의사에 관계없이 임의로 통임대를 했다는 등 사정만으로 원고 관리단이 구분소유자의 의사와 관계없이 구분소유자에 대해 건물 대부분을 폐쇄하는 등의 행위가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다고 볼 수 없다”고 판단했다.

이 사건 B씨의 변호를 맡은 법무법인 산하 이재민 변호사는 “집합건물의 관리단이 구분소유자를 비롯한 이해관계인들 사이에 분쟁이 있다는 이유로 무기한 건물을 폐쇄해 두는 것은 정당한 관리행위라고 볼 수 없고 구분소유자에 대한 관계에서 불법적인 사용방해행위를 구성하게 된다는 점을 확인한 판결”이라며 “제1심에서는 관리단의 청구에 따라 체납된 관리비와 연체료의 지급을 명했으나 항소심 재판부는 현장검증을 거쳐 관리단의 조치가 불법적인 사용방해행위에 해당함을 인정하고 관리비 납부의무가 없다고 판단, 종래 정상적으로 관리비를 납부한 구분소유자의 경우 그 반환을 청구할 수도 있을 것으로 보이는 등 파장이 예상된다”고 의견을 밝혔다.

한편 관리단은 이 같은 2심 판결에 불복, 상고를 제기했다.

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