[아파트관리신문=고경희 기자] 관리 사각지대에 놓인 소규모 공동주택의 관리문제 해소방안을 논의하는 자리가 마련됐다. 이 자리에서 참가자들은 모든 공동주택을 공동주택관리법에 따라 관리해야 한다고 의견을 모았다.

국회 국토교통위원회 소속 강훈식 의원(더불어민주당)이 주최하고 한국주택관리연구원, 한국부동산산업학회가 주관한 ‘공동주택 관리의 사각지대 해소를 위한 개선방안’ 세미나가 지난 22일 국회의원회관 제2소회의실에서 개최됐다.

이번 세미나는 관리의 사각지대에 있는 소규모 공동주택 등 비의무관리대상 공동주택의 관리실태, 관련 규정 등을 살펴보고 관리 사각지대를 해소할 수 있는 방안을 모색하고자 마련됐다.

세미나에서는 ▲공동주택 관리의 사각지대 현황 및 개선방안(강은택 한국주택관리연구원 책임연구원) ▲소규모 공동주택 관리제도 개선 방안(김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수) 주제발제가 진행됐다. 이후 하성규 한국주택관리연구원 원장을 좌장으로 하고 권형필 법무법인 로고스 변호사, 김창현 주택관리사, 김행종 세명대학교 교수, 김흥수 대한주택관리사협회 충남도회장, 류찬희 서울신문사 국장, 오정석 SH도시연구원 수석연구원이 발제내용에 대해 토론을 벌였다.

강은택 연구원은 “공동주택은 규모에 따라 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택 규정이 적용되면 공동주택관리법에 따라 관리가 이뤄지고 그렇지 않은 경우에는 집합건물법에 따라 관리가 이뤄진다”며 “하지만 비의무관리단지도 입주자대표회의가 구성되고 관리규약준칙을 참고해 규약을 제정하고 있는데, 의무관리대상이 아니라는 이유로 공동주택관리법상 관리에 관한 규정들이 적용되지 않는다는 것은 타당하지 않다”고 주장했다.

또한 “의무관리단지는 관리 전반에 대해 공적 규율을 강제하는 것과 달리 소규모 공동주택은 최소한의 공적 개입을 위해 안전 관련 규정이 도입돼 정부의 지원사업 배제, 제도적 관심 부족, 체계적 관리를 위한 공적 역할 부족 등 형평성 문제가 발생하고 있다”고 지적했다.

이에 강 연구원은 의무관리대상 공동주택의 범위를 확대하고 입주민들의 선택으로 공동주택관리법의 적용을 받도록 하며, 원칙적으로 비의무관리단지는 공동주택관리법 적용을 받도록 하는 방안이 필요하다고 제언했다. 구체적으로 ▲공동주택관리법에 비의무관리대상 공동주택 정의 ▲입주자 비용 부담이 발생하는 조문은 선택적으로 적용 ▲준주택(오피스텔)을 공동주택 범위에 포함 ▲주택관리사 또는 주택관리사사무소를 통한 순회·공동 관리를 공동주택관리법 개정 방향으로 제시했다. 특히 정부의 비의무관리단지에 대한 이원적 법체계, 제도적 차별 등의 문제를 근본적으로 해결하기 위한 노력이 필요하다고 강조했다.

김준환 교수는 일본의 맨션관리 사례를 소개하면서 우리나라 공동주택 관리 체계의 개선사항을 전달했다.

김 교수에 따르면 일본의 공동주택 관리는 맨션관리적정화법으로 일원화돼 있고 단지 규모와 관계없이 구분 소유된 모든 맨션에 동일하게 적용된다. 법 규정에는 맨션관리에 공적개입을 약하게 두고 강행 규정도 없다. 구분소유자 개개인에 의한 관리상의 권리와 의무를 정하고 있고 관리조합에 대한 규제 대신 지원제도를 도입했다. 또 단지 내에서는 일상적인 업무만 수행하는 광역관리방식을 채택하고 있으며, 장기수선계획 및 수선적립금의 적립 등을 강제화하지 않고 관리조합에 일임하고 있다. 단, 정부는 노후화된 맨션에 대한 정보제공, 수선이력관리, 장기수선계획 수립과 비용 적립 유도 등을 위해 노력하도록 하고 있다.

김 교수는 소규모 아파트와 다세대·연립주택 관리에 대한 주민들의 무관심, 체계적인 관리업무 부재, 관리 역할과 기능 미비, 장기수선계획 및 장기수선충당금 미흡을 비의무관리대상 공동주택의 문제로 꼽았다.

이들 문제의 해결 방안으로는 ▲소규모 공동주택의 체계적 관리를 위한 공동주택 관리 관련 법 통합 ▲주택규모별 관리방식 개선 ▲상설 관리조직 및 단지 규모별 차별화된 관리방식 도입(단지 내 총무 등에 혜택 제공 등 입주자 자율적 참여책 강구, 관리소장 배치, 대표회의 관련 사항 예외규정 신설 등) ▲50세대 이상 공동주택의 경우 사업주체가 장기수선계획 수립하고 장기수선충당금을 적립하는 등 장기수선계획 수립 의무화(50세대 미만은 입주자들이 원하면 지자체가 지원) ▲20세대 이상 및 준공 10년 이상 경과 공동주택 의무 안전진단, 20세대 미만은 입주자 요청 시 지자체 지원 점검을 제안했다.

‘모든 공동주택 관리 담은 제도개선’ 공감
“소규모 공동주택 비용부담 완화제도 마련”

이어진 토론회에서 토론자들은 발제 내용 중 의무관리대상 공동주택의 확대 및 모든 공동주택에 대한 체계적 관리제도가 필요하다는 점에 한 목소리를 냈다.

권형필 변호사는 “소규모 공동주택은 구체적인 실정법에 근거해 그 관리업무가 이뤄져야 하는 의무가 없어 사건·사고가 발생할 여지가 존재한다”며 공동주택일 경우 세대수와 관계없이 해당 주택에 대한 관리업무가 제대로 이뤄지고 있는지에 관해 행정청의 지도감독이 필요하다고 보고, 이를 위해 소규모 공동주택까지 관리감독할 수 있는 행정청의 조직이 구비돼야 한다고 강조했다.

김창현 주택관리사도 공동주택 관계법령을 공동주택관리법으로 일원화해야 한다는 점에 공감하면서 비의무관리대상인 소규모 공동주택을 대상으로 공영관리제를 도입함으로써 관리에서 소외되는 공동주택이 없도록 해야 함을 역설했다.

김행종 교수는 주제발제 내용에 전적으로 공감을 표하면서 보완점을 제시, ▲공동주택 개념 범위 재조정해 비의무관리대상 공동주택 등을 포함하는 법체계의 정비 ▲정기적으로 공동주택 관리 등 종합 실태조사를 실시해 중장기수선계획 수립, 실행추진 상황 점검, 매뉴얼 표준화, 교육 및 홍보 의무화 ▲중앙정부와 지자체 등이 관리 사각지대 지원 재원 마련하고 관리시스템 정비 위한 운영제도 등 마련 ▲서울 및 수도권의 관리 사각지대와 지방 관리 사각지대의 현황 및 실태문제 등은 다른 시각에서 접근하고 모색할 것을 주장했다.

김흥수 충남도회장은 "소규모 공동주택의 사회적 공공재 인식 확산 및 공동주택 관리의 공공성이 확립돼야 한다"며, 또 “주택관리사의 존재 이유는 입주자 등의 권익보호와 국가경제발전에 기여하는 데 있으므로 모든 논의의 초점은 주택관리사의 배타적 이기주의가 아닌 국리민복에 있다는 관점에서 모아져야 할 것”이라고 목소리를 높였다.

다만, 류찬희 국장은 “체계적 관리는 곧 관리비 증가로 이어진다”는 점을 꼬집으면서 통합관리 등 소규모 관리 성공 케이스 시범사업으로 시스템 정착을 유도하고 도시재생사업을 벤치마킹해 정부재정지원을 받을 수 있는 방안을 모색해야 한다고 제안했다.

오정석 수석연구원은 임대주택 관리에 대한 관심도 당부했으며, “관리는 입주민들에 의해 이뤄지는 것이 가장 이상적이나, 비용부담문제로 소유자와 임차인과는 갈등이 빚어질 수밖에 없다”며 “모든 공동주택의 관리를 위해 법적 개선이 우선시돼야 하고 관리를 위한 비용문제는 정부와 입주민이 각각 부담해야 한다”고 제언했다. 법적 개선점으로는 장기적으로는 모든 공동주택을 의무관리대상으로 바꿔야 한다고 강조했다.