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사업주체 관리기간 중 ‘일반관리비·기업이윤’ 부과·징수한 위탁관리업체 부당이득 아니다수원지법 판결
승인 2019.10.29 15:36|(1263호)
이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

[아파트관리신문=이인영 기자] 사업주체 관리기간 중 위탁관리업체가 아파트에 부과·징수한 ‘일반관리비’, ‘기업이윤’은 부당하게 취득한 이득이 아니라는 법원의 판결이 나왔다. 법원은 입주자대표회의가 사업주체로부터 적법하게 계약상 지위를 승계했고 도급관리비 산출내역서(안)은 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과할 뿐 사용용도가 특정된 금원이라고 볼 수 없다고 판단했다.

수원지방법원 제16민사부(재판장 김창모 부장판사)는 최근 경기 수원시 A아파트 입주자대표회의가 공동주택 관리업체 B사와 시행사 C사를 상대로 제기한 부당이득금 청구소송에서 “원고 대표회의의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결이 나왔다.

이 아파트 시행사인 C사는 2017년 7월 21일 공동주택 위탁관리업체인 B사와 A아파트 관리에 관한 위·수탁 관리계약을 체결했다. 이에 따라 B사는 2017년 9월부터 이 아파트의 관리업무를 수행했고 입주자대표회의가 구성된 2018년 2월 이후에도 관리하면서 2017년 9월부터 2018년 3월까지 7개월분의 관리비를 지급받았다. 이후 B사는 2018년 4월 새로운 관리업체 D사에 이 아파트 관리업무를 인계했다.

그러자 입주자대표회의는 “관리계약은 위임계약인데 B사는 위임사무를 처리하는데 필요한 비용으로 지급받은 관리비 중 실제 지출되지 않은 비용 1억6852만0620원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다”며 “B사가 ‘일반관리비’, ‘기업이윤’ 명목으로 부과·징수한 6040만5800원은 공동주택관리법 및 시행령이 정한 관리비에 해당하지 않으므로 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다”고 주장했다. 또 “설령 그 돈이 위탁관리수수료에 해당하더라도 사업주체 의무관리기간 동안의 위탁관리수수료는 사업주체인 C사가 부담해야 하므로 부당이득”이라고 피력했다.

이에 대해 재판부는 이 아파트 입주자대표회의가 시행사인 C사로부터 계약상 지위를 적법하게 승계했다며 “피고 B사는 계약기간 동안 피고 C사와 그 지위를 승계한 원고 대표회의에 매월 정해진 도급관리비를 청구하고 피고 C사 및 원고 대표회의는 이의제기 없이 매월 정해진 도급관리비를 지급했고 계약이 유지되는 동안 피고 B사와 별도 정산과정을 거친 바 없다”며 “이 사건 계약의 계약서에는 ‘관리사무소 운영 도급비 산출내역서(안)’이 첨부돼 있으나 이 내역서는 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과하고 각 항목별 금액이 그 사용용도가 특정된 금원이라고 보기는 어렵다”고 밝혔다.

특히 “이 사건 계약에서 도급관리비를 월 1억6339만6060원으로 정하고 ‘관리인원 및 인건비를 피고 B사의 책임 하에 탄력적으로 집행하도록 정하고 있다”며 “계약당사자의 의사는 도급관리비를 총액으로 정한 후 피고 B사가 그 한도 내에서 자신의 책임 하에 각종 경비를 부담하기로 약정한 것으로 해석되고, 이 사건 계약에 따르면 관리비 중 실제 사용량에 따라 부과될 전기료, 수도료, 난방비 등 실비정산이 필요한 항목들에 관한 규정으로 해석할 수 있는 점 등에 비춰보면 이 사건 계약은 도급관리비에 관해 실제 지출비용을 정산하기로 한 것이 아니라 월 일정액을 지급하기로 정한 것이라고 해석해야 한다”고 강조했다.

이와 함께 재판부는 “도급관리비 산출내역서(안)에 의하면 일반관리비는 도급비 원가의 3%, 기업이윤은 도급비 대표회의의 2.5%로 산정한 것으로 기재돼 있는데, 이에 의하면 일반관리비, 기업이윤을 문제 삼고 있으나 도급관리비 산출내역서(안)은 도급관리비를 결정하기 위한 기초자료에 불과하고 각 항목별 금액이 사용용도가 특정된 금원이라고 보기 어려운 점 등에 비춰보면, 피고 B사가 계약에 따라 지급받은 일반관리비, 기업이윤 명목의 도급관리비를 법률상 근거 없이 징수한 것이라고 볼 수 없다”고 판단했다.

또한 “원고 대표회의는 스스로 이 사건 계약상 지위를 피고 C사로부터 승계했다고 주장, 피고 C사가 지급할 의무가 있는 돈이 원고 대표회의에 대해 부당이득이 성립한다는 주장은 그 자체로 모순돼 이유 없다”고 덧붙였다.

한편 대표회의는 예비적으로 부당이득반환청구권의 귀속주체가 대표회의가 아닌 아파트 입주자들이더라도 대표회의는 아파트 2140세대 중 1855세대의 입주자들로부터 채권을 양수받았으므로 C사는 대표회의에 2억62만6424원을 지급할 의무가 있다고 주장했다. 그러나 재판부는 “원고 대표회의가 계약에 있어 피고 C사의 당사자 지위를 승계했으므로 원고 대표회의가 주장하는 부당이득반환청구권이 인정되더라도 입주자들이 아닌 원고 대표회의에 귀속된다고 봐야 하고 원고 대표회의가 주장하는 청구권은 인정되지 않는다”며 받아들이지 않았다.

아울러 대표회의는 B사가 실제 지출하지 않은 비용 1먹6852만620원, 관리비에 해당하지 않는 6040만5800원 등을 관리비에 포함시켜 징수했고 C사가 B사의 관리비 부과·징수를 승인한 것은 대표회의에 대한 불법행위에 해당하므로 B사는 C사와 공동해 손해를 배상할 의무가 있다고 주장했으나, 재판부는 “피고 B사가 관리비로 수령한 위 돈에 대해 부당이득이 인정되지 않으므로 각 기재만으로는 피고 C사가 관리비를 승인한 행위가 원고 대표회의에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 볼 수 없고 달리 이를 인정할 수 없다”고 판단했다.

이 사건 관리업체 B사의 대리인인 법무법인 산하의 김장천 변호사는 “공동주택 위·수탁 관리계약의 법적 성질에 관한 분쟁이 발생할 경우 그 법적 성질은 계약의 구체적인 내용을 살펴 실질적으로 판단되므로 이러한 계약을 체결하는 당사자들은 도급 또는 위임계약의 요소를 계약 내용에 명시해 분쟁을 사전에 예방할 필요가 있다”고 밝혔다.

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