광운대 유병수 씨, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 공동주택 하자분쟁 시 법원의 판단 근거와 기준을 명확히 하기 위해 공동주택관리정보시스템을 활용함으로써 하자심사·분쟁조정위원회의 하자보수 관리 역할을 강화하고, 재개발·재건축 조합과 입주자대표회의의 중복소송 문제 해결을 위해 중복소송 당사자를 입주자대표회의로 일원화해야 한다는 의견이 제기됐다.

광운대학교 대학원 유병수 씨는 최근 ‘공동주택 하자담보책임의 법적 쟁점과 개선방안 연구 - 하자소송의 판례를 중심으로’라는 제목의 박사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

유병수 씨는 논문에서 “하자소송은 공동주택에 입주한 후 약 3년에서 5년이 경과하는 시점에 주로 발생하며 매년 사건의 건수는 증가하고 있다. 그 사유는 관련 법률의 미비로 하자 판단기준에 관한 근거가 명확하지 않거나 하자의 범위와 대상에 관한 이해관계자들의 다툼이 분쟁 확대를 유발하기 때문”이라며 “하자소송의 판례상 쟁점사항을 분석·검토해 하자분쟁 시 법원의 법적 판단 근거와 기준을 명확히 하기 위해 이번 연구를 진행했다”고 밝혔다.

연구에서는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받은 입주자대표회의가 사업주체와 시공사, 보증회사 등을 상대로 제기한 판례 중 2003년부터 2016년까지 소송이 제기돼 선고된 1심 판례 52건과 2015년부터 2017년까지 2심 판례 10건 등 총 62건의 판례를 검토했다.

유 씨는 연구를 통해 하자발생 시점에 관한 입증 방안, 하자보수종료 합의의 법적 효력 인정, 동일한 목적물에 관한 중복소송 방지 등에 대해 개선 필요성을 도출하고 공동주택관리법 개정을 제안했다.

우선  유 씨는 “하자발생 시점에 관한 입증 불능의 문제점으로 분석된 법원의 일방적인 하자발생 시점의 추인, 피고에게 입증책임의 전환, 하자보수 관련 관리시스템의 부재 등이 문제가 되고 있다”며 “공동주택관리정보시스템(K-apt)에 하자보수신청 업무를 추가해 이 시스템을 통해서만 하자보수를 신청하고 하자보수 완료 후 그 내역과 관련 자료를 회신하게 해야 한다”고 제시했다.

이어 “K-apt에서 관리 및 보관 중인 하자보수 내역은 법적 분쟁 시 법원에 의무적으로 제출해야 하며, K-apt 운용과 하자보수 내역을 관리하는 업무의 주관은 하자심사·분쟁조정위원회에서 관리하도록 하는 규정을 도입해야 한다”며 “위원회에서 이를 통해 법적 분쟁 시 하자발생 시점을 특정할 수 있는 증거자료 및 시공사의 하자발생율을 산정하는 기초로 활용하거나 법원의 하자보수 범위 및 비용 산정 등에 관한 판단에 신뢰성과 합리성을 부여할 수 있다”고 덧붙였다.

또한 “K-apt에 하자보수종료 합의에 관한 중재 업무를 추가해 K-apt를 통해서만 분쟁의 당사자가 하자보수종료 조정을 신청할 수 있도록 한다”며 “대표회의가 조정의 당사자가 되려면 해당 아파트의 구분소유자로부터 전유부분 및 공용부분에 대한 하자보수종료합의서 및 담보책임종료확인서의 작성 권한을 사전에 위임받도록 하고 분쟁의 당사자들이 조정에 동의하는 경우 재판상 화해와 동일한 효력을 부여해야 한다”고 설명했다.

아울러 유 씨는 조합과 대표회의가 시공사에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소송목적물이 동일해 발생하는 중복소송으로 인한 소권남용이 문제가 되고 있다고 지적하면서, 조합 또는 대표회의가 하자보수에 갈음하는 손해배상채권에 한해 당사자 지위를 승계하는 기준을 명확히 법제화할 필요성이 있다고 주장했다.

그 기준으로는 ▲사용검사일 기준으로 대표회의가 구분소유자인 채권양도인의 지위 승계 ▲대표회의가 관할관청에 신고한 경우 신고일자에 대표회의가 조합의 계약상의 지위 승계 ▲조합이 시공사를 상대로 하자소송을 제기해 법원에서 재판이 진행 중인 경우 대표회의를 임의적 소송담당으로 해 조합의 소송당사자 지위를 승계하는 방법으로 동일한 건축물에 발생한 하자를 소송목적물로 하는 중복소송 금지 규정을 도입하는 방안을 제안했다.

유 씨는 중복소송 당사자를 대표회의로 일원화하면 중복소송을 방지하고 사회·경제적 비용 감소에 기여할 것으로 기대했다.