집합건물. 독립적으로 사용할 수 있는 부분 여러 개가 모여 1동의 건물을 이루고 있는 것을 말한다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주상복합, 상가, 오피스텔, 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 등 종류와 범위가 다양하다.

집합건물 관리는 시설관리가 본령이다. 그렇지만 아파트 등 공동주택과 이를 제외한 나머지 집합건물들 사이에는 법령부터 시작해서 관련 규정 적용 등 여러 차이가 있다.

아파트 등 공동주택이 공동주택관리법에 의해 규율되는 반면, 오피스텔, 상가, 아파트형 공장 등은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 적용을 받는다. 공동주택관리법이 국토교통부에 의해 관장된다면, 집합건물법은 법무부가 주관 부처다.

300세대 이상의 아파트는 공동주택관리법에 따라 외부회계감사를 받지만, 집합건물법 적용을 받는 오피스텔, 상가 등은 관리비에 대한 감시 체계가 허술한 경우가 많아 관리비 운용과 관련해 문제제기가 있어 왔다.

앞으로 일정 규모 이상의 아파트처럼 오피스텔, 상가에도 외부회계감사 제도가 도입, 의무화가 추진된다. 법무부는 최근 이런 내용을 담은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부개정안’을 국회에 제출됐다. 개정안에는 집합건물 관리 투명화, 이용·관리 효율화, 그리고 관리 공백 방지 등에 관한 내용들이 담겨 있다.

가장 크게 달라진 것이 150세대 이상 집합건물의 외부회계감사 의무화다. 50세대 이상 150세대 미만 집합건물은 소유자(세입자 포함) 1/5 이상이 요구하면 회계감사를 받도록 했다.

50세대 이상 집합건물은 의무적으로 관리비 장부를 작성·보관, 공개토록 하고, 모든 집합건물은 세입자에게도 관리비 내역을 알리도록 하며, 지방자치단체의 장은 주민의 복리를 위해 필요한 경우 50세대 이상인 집합건물의 관리 업무 관련 자료의 제출과 보고를 명할 수 있도록 했다.

이번 개정안에는 구분점포 성립에 필요한 최소 면적요건 삭제, 관리단집회 구성, 임시관리인 선임 등의 변화가 있지만 핵심은 ‘외부회계감사 의무화’다.

아파트 등 공동주택에 외부회계감사 제도가 도입, 시행된 지 5년째다. 그런데 수시로 외부회계감사 문제가 도마에 올랐다. 외부회계감사는 관리비 부과와 집행의 투명성을 제고하기 위해 나왔음에도 왜곡된 해석 등 아파트 관리 비리가 거론될 때마다 빠지지 않고 입방아에 올랐다. 게다가 그 비용은 고스란히 관리비에 전가된다. 관리비의 투명한 집행을 목적으로 도입한 제도 취지가 무색하게 입주민들이 피해를 안게 돼 지금도 반발이 크다.

그동안 집합건물 관리의 틀이 갖춰지지 못 했다면 주먹구구식에서 탈피해 보강해야 한다. 회계감사 등을 적극적으로 반영해 투명성을 높여야 한다. 그렇지만 이 모든 것은 구분소유자 등이 참여한 관리단에 의해 자율적으로 운영돼야 한다. 그 비용을 부담하는 관리단의 선택을 박탈한 채 외부회계감사를 일률적으로 강제화하는 것은 문제가 있다.

게다가 오피스텔, 상가 등 집합건물은 주거 중심의 공동주택 관리와 다른 면들이 있다. 이 중에는 임대인을 대신해 입주자모집, 계약 갱신, 임대료 부과 및 징수, 민원조정, 시설물 유지관리, 운영수익 관리, 제반 생활 서비스를 제공하는 종합적 업무를 하는 곳도 있다.

관리의 투명화, 선진화는 쉽지 않은 길이다. 부족한 법과 제도는 입법조치로 메워야 하지만 지나친 ‘자율성 침해’는 늘 부작용이 따랐다. 경계해야 할 일이다.