결정권한은 입대의와 임대사업자에 있어
임차인은 사전 협의 권한만

[아파트관리신문=고경희 기자] 분양·임대 혼합주택단지의 임차인대표회의는 아파트 관리와 관련해 임대사업자와 사전 협의할 권한이 있을 뿐 결정 권한은 입주자대표회의와 임대사업자에게 있어, 임차인대표회의와 경비원 사이에 체결된 경비용역(직영) 계약은 무효라는 법원 결정이 나왔다.

서울중앙지방법원 제51민사부(재판장 박범석 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 경비원 B, C씨를 상대로 제기한 가처분 신청사건에서 “B·C씨는 A아파트 후문 경비실에서 퇴거하고 이 경비실에 출입해서는 안 되며, 대표회의의 관리업무 수행을 방해해서는 안 된다”면서 “대표회의의 나머지 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.

A아파트는 분양·임대 혼합단지로, 입주자대표회의는 2016년 12월 경비용역업체 D사와 계약기간을 2017년 1월부터 2018년 12월까지로 하는 계약을 체결했고 B씨와 C씨는 이 아파트에서 경비 업무를 담당했다.

B·C씨는 2018년 11월 계약기간 만료로 사직한다는 의사를 표시했고 입주자대표회의는 D사에 퇴직금을 정산해 줬다. 이후 입주자대표회의는 경비업체 E사와 계약기간을 2019년 1월부터 12월까지로 정해 새로운 경비용역 계약을 체결했다.

그러자 B·C씨는 지난 1월부터 이 아파트 후문 경비실을 점거하고 E사 소속 경비원들의 출입을 막으며 계속 경비 업무를 진행했다.

이에 입주자대표회의는 “D사와의 경비용역계약은 이미 종료됐음에도 B·C씨가 여전히 후문 경비실을 점거하고 새로운 경비원들의 출입을 막는다”며 경비실 퇴거 등 가처분을 구했다.

반면 B·C씨는 “A아파트 임차인대표회의와 새로운 경비용역계약을 체결했으므로 이 사건 신청은 이유 없다”고 반박했다.

하지만 재판부는 결정문에서 “혼합주택단지인 A아파트 관리에 관한 사항은 공동주택관리법 제10조에 따라 입주자대표회의와 임대사업자인 서울주택도시공사(SH공사)가 공동 결정하며 임차인대표회의가 구성된 경우라도 임차인대표회의는 일정 사항에 관해 SH공사와 사전에 협의할 권한만 있을 뿐”이라며 “B·C씨가 임차인대표회의와 경비용역계약을 체결했다고 하더라도 이미 입주자대표회의와 D사 사이의 계약이 종료된 이상 이 계약은 권한이 없는 자와 체결한 것으로 유효하다고 보기 어렵다”고 밝혔다.

또한 “설령 B·C씨의 주장과 같이 입주자대표회의가 SH공사의 동의 없이 체결한 E사와의 경비용역계약이 무효라고 하더라도 임차인대표회의에 경비용역계약을 체결할 권한이 생긴다고 볼 수 없어 B·C씨가 임차인대표회의와 체결한 계약은 유효하다고 볼 수 없다”고 못 박았다.

아울러 “입주자대표회의는 E사와 새로운 경비용역계약을 체결했고 E사가 파견한 경비원들이 정문 관리실에서 관리하고 있다”며 “이 경비용역계약의 유무효를 떠나 현재 입주자대표회의와 임차인대표회의가 각각 체결한 경비원들이 정문과 후문을 각자 관리하고 있어 관리에 큰 불안과 혼란이 야기돼 가처분을 명할 보전 필요성도 소명된다”고 덧붙였다.

다만, 입주자대표회의는 간접강제도 함께 구했으나, 재판부는 간접강제를 명해야 할 필요성에 대한 소명이 부족하다며 받아들이지 않았다.

이와 함께 이 재판부는 같은 날 A아파트 임차인대표회의가 위탁관리업체 F사를 상대로 제기한 관리비 징수 금지 가처분 신청사건에서도 기각 결정을 내렸다.

임차인대표회의는 “입주자대표회의가 SH공사의 동의 없이 E사와 경비용역계약을 체결한 것은 무효이므로 관리업체 F사는 임차인대표회의로부터 경비용역비 등 관리비를 징수할 수 없다”며 가처분 신청을 했다.

그러나 재판부는 “임차인대표회의가 제출한 자료만으로는 입주자대표회의와 E사 사이의 계약이 무효라고 보기는 어렵다”며 “설령 계약이 무효라고 하더라도 F사는 적법하게 위탁관리계약을 체결했으므로 임차인들은 여전히 경비비를 제외한 나머지 관리비를 F사에 지급할 의무가 있을 뿐만 아니라 경비비를 미리 지급하더라도 그 손해는 추후 금전배상으로 전보가 가능하다”고 일축했다.