건국대 이규태 씨, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 공동주택의 노후화에 따른 관리의 실효성을 제고하는 관리활동으로 관리비의 비효율성을 줄여나가야 한다는 의견이 나왔다.

건국대학교 대학원 이규태 씨는 최근 ‘공동주택관리에 관한 세 가지 에세이’라는 제목의 박사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

이규태 씨는 논문에서 “공동주택은 관리방식에 따라 관리주체가 다르고 구성된 관리주체마다 전문성이 상이할 뿐만 아니라 관리업무를 수행하는 관리인원의 구체적 운영규모도 다르기 때문에 관리능력이 관리서비스의 품질이나 관리활동의 효율성에 직접적인 영향을 미치게 된다”며 “결과적으로는 입주자 등이 비용을 부담하는 공용관리비나 공동사용료의 수준이 결정될 가능성이 높다”고 밝혔다.

이에 이 씨는 관리 효율성 측정을 위해  ▲의무관리대상 공동주택의 관리활동 결과물에 대한 결정구조 ▲관리방식과 관리인원에 영향을 미치는 요인 ▲관리비의 효율성 값에 영향을 미치는 요인을 분석했다. 연구는 공동주택관리정보시스템에 공개완료 된 2012년부터 2017년까지의 공동주택 자료를 구축해 사용했다.

연구결과 단지특성 중 공동주택의 유형, 세대수, 전용률, 세대 당 주차대수, 주력전용면적, 경과연수, 난방방식, 유명브랜드여부, 친환경건축물인증여부에 따라 총 공용비용(공용관리비+공동사용료)이 영향을 받는 것으로 나타났다. 특히 녹색건축인증여부와 에너지효율등급인증여부 모두 단기적으로는 비용절감 효과가 나타나 생애주거비용의 최소화에 어느 정도 기여하지만, 장기적으로는 이러한 효과를 상쇄시키는 것으로 조사됐다.

관리특성에서는 계약방식이 종합계약인 경우 전기요금 계산방식의 유리한 구조에도 불구하고 계약방식 간 총 공용비용 차이가 적은 것으로 분석됐다. 이에 이 씨는 계약방식이 비용절감을 위한 방안으로 고려되기는 힘들다고 판단했다.

시설 및 설비특성에서는 세대 당 CCTV, 커뮤니티시설 유무, 홈네트워크 유무, 부스터펌프 여부가 총 공용비용에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 이 씨는 급수방식에 따라서도 총 공용비용 절감 여지를 보여준다는 점에 주목했다.

또한 관리방식에 대한 연구결과 단지특성에서는 공동주택의 유형, 세대수, 전용률, 세대 당 주차대수, 경과연수, 유명브랜드 여부, 친환경건축물 인증여부에 따라 관리 전문성이 요구되는 정도의 차이로 위탁관리의 채택가능성이 상이하게 나타났다.

관리특성에서는 종합계약을 채용한 경우 위탁관리를 채택할 확률이 높았는데, 이는 공동사용량 비중이 높을 가능성에 따라 시설, 설비의 보유량이 많은 경우 위탁관리가 유리하기 때문인 것으로 분석됐다.

시설 및 설비특성에서는 세대 당 CCTV, 커뮤니티시설 유무, 홈네트워크 유무 모두 위탁관리를 채택할 가능성이 높게 나타났다. 이에 이 씨는 “단지 내 시설, 설비 보유량이 많을수록 관리 전문성을 바탕으로 한 관리활동이 중요해 위탁관리의 채택가능성이 높게 나타난 것”이라고 설명했다.

관리인원에 대한 연구결과 단지특성에서는 공동주택의 유형, 세대수, 전용률, 세대 당 주차대수, 주력 전용면적, 유명브랜드 여부에 따라 관리인원의 운영규모에 유의한 영향을 미치는 것으로 조사됐다. 시설 및 설비특성에서는 세대 당 승강기, 세대 당 CCTV, 커뮤니티시설 유무, 홈네트워크 유무 모두 관리인원의 운영규모에 영향을 미쳤다.

이 씨는 “관리주체가 공용관리비의 한 축인 인건비 절감을 저해하는 요인들을 지속적으로 파악하고 제거해 나가는 노력을 기울인다면 거주자들의 부담이 줄어들 것”이라고 제언했다.

또 이 씨는 “물리적·기능적 진부화 문제와 관련된 경과연수가 효율성의 결정에 미치는 상대적 영향력이 가장 큰 것으로 분석됐다”며 “노후화에 따른 관리의 실효성을 제고하기 위한 관리활동을 통해 비용 비효율성을 줄일 수 있는 방향으로 관리업무를 추진할 필요가 있다”고 조언했다.

아울러 “투입요소인 총 공용비용을 적절히 통제할 수 있는 경우라면 관리 효율성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.