국토부 “원칙적 관리주체인 관리업자 명의로 선정해야”
관리현장 “현실적 불가능·민법상 대리인으로서 가능해”

[아파트관리신문=이인영 기자] 의무관리대상 공동주택이 위탁관리 시 관리소장 명의로 사업자 선정 업무를 할 수 없다는 국토교통부의 유권해석을 두고 관리현장에서 의견이 분분하다.

국토교통부는 지난 13일 ‘의무관리대상 공동주택에서 위탁관리를 한 경우 사업자 선정 시 관리주체인 주택관리업자를 대신해 관리소장이 자기 명의로 사업자를 선정할 수 없다’는 내용의 유권해석을 전국 지자체에 시달했다.

그동안 국토교통부는 관리주체인 주택관리업자가 주택법령에 따라 관리소장의 업무수행을 위해 해당 공동주택에 배치한 것만으로도, 관리소장이 별도의 위임장 없이 관리비 등의 집행을 위해 사업자를 선정, 체결할 수 있다고 해석해왔다.

공동주택관리법령에 따르면 의무관리대상 공동주택에서 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정은 관리주체가 선정하는 사항과 입주자대표회의가 선정하는 사항으로 구분하고 있다.

관리주체가 사업자를 선정하는 사항은 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설 청소 포함)를 위한 용역·공사이며, 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입·매각, 잡수입의 취득(공동주택 어린이집 임대에 따른 잡수입 취득 제외), 보험계약 등이다.

입주자대표회의가 사업자를 선정하는 사항은 하자보수보증금을 사용해 보수하는 공사, 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용을 사용해 보수하는 공사와 장기수선충당금 사용 공사, 전기안전관리를 위한 용역이다.

국토교통부는 공문에서 “공동주택관리법에 따라 의무관리대상 공동주택을 위탁관리 할 것으로 정해 주택관리업자를 선정한 경우 해당 주택관리업자가 관리주체가 되고 동법 시행령에 따라 규정한 사업자를 선정해야 한다”며 “의무관리대상 공동주택의 위탁관리 시 주택관리업자가 배치한 관리소장은 관리주체가 아니므로 관리소장 명의로 사업자를 선정할 수 없다”고 밝혔다.

현재 위탁관리를 하고 있는 공동주택 관리현장에서는 관리주체가 선정하고 집행하는 사업자 선정 시 관리소장 명의로 입찰을 진행하고 계약을 체결하고 있는 실정이다.

이에 서울 성동구 A아파트 관리소장은 “아파트에서 계약체결은 큰 단위 금액의 용역·공사업체 선정 외에도 50만원, 100만원 등 작은 금액을 사용하는 부분공사, 보수, 물품계약 등도 있어 1년에 수십건씩 수시로 체결하는데 주택관리업자 명의로 사업자를 선정하는 것이 실무에 부합하는지 의문”이라며 “대리인이 제3자와 계약을 체결할 수 있도록 하고 있는 민법에도 위배된다”고 지적했다.

서울 노원구 B아파트 관리소장은 “그러면 관리소장을 각 단지에 왜 배치하냐”며 “현행법상 공동주택 관리주체는 관리소장을 배치하고 관리소장은 배치내용과 공동주택 운영·유지를 위한 경비 지출·관리 등 업무 집행에 사용할 직인을 지자체에 신고하고 있으며, 업무 집행 시 재산상 손해에 대한 배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입토록 하고 있어 관리소장이 업무 집행을 위한 계약을 체결하는데 문제가 없다”면서 이번 유권해석은 공동주택관리법에 위배된 잘못된 해석이라고 꼬집었다.

반면, C관리업체 관계자는 “공동주택을 위탁관리한 경우 관리소장은 공동주택 관리업무를 지휘·총괄할 뿐 직접적으로 관리주체의 권한을 준 것이 아님을 명시한 것이므로 기존과 달라질게 없다”며 관리소장이 주택관리업자의 대리인(대행인)인가하는 문제에 불과하다고 의견을 전했다.

이에 대해 국토부 관계자는 “이번 유권해석은 관리법령에 따라 관리주체인 주택관리업자가 사업자 선정 시 행위주체가 돼야 한다는 원칙을 명확하게 한 것”이라며 관리소장이 주택관리업자에게 관리업무에 관한 위임을 받더라도 관리주체는 아니므로 주택관리업자 명의로 체결해야 한다는 입장이다.

그러면서 국토부는 관리주체의 계약체결 방법에 대해 사실상 관리업체가 강구해야 할 사항이라며 회피하고 있어 관리업체들도 난색을 표하고 있다.

법조계에서는 이번 사안에 대해 주택관리업자의 위임이 있거나 위·수탁 관리계약서에 관리소장을 대리인(대행인)으로 명시하고 있는 경우 관리소장은 자신의 명의로 사업자 선정을 위한 일련의 업무를 행할 수 있다고 보고 있다.

다만 관리주체의 명시적인 위임장 내지 계약서상 대리에 관한 규정이 없는 경우에는 관리주체의 권한을 대리(대행)할 수 없고 공동주택에 배치됐다는 사정만으로 관리주체의 업무를 위임받은 대리인이라고 할 수는 없다는 의견이다.

법무법인 산하 김미란 변호사는 “회사인 주택관리업체의 도급계약 체결행위는 상행위로 추정돼 상법 제48조가 적용되므로 위·수탁 관리계약에 따라 주택관리업체를 대리할 권한이 있는 관리소장이 도급계약 체결 당시 주택관리업체인 회사를 위한 것임을 표시하지 않아도 그 도급계약은 효력이 발생한다는 하급심 판례가 있다”며 “이 판결의 취지에 비춰볼 때 주택관리업자의 위임이 있는 경우에도 마찬가지로 봐야 한다”고 밝혔다.

또한 “계약 체결에 앞서 행해지는 사업자 선정을 위한 입찰 공고 및 개찰, 낙찰자 선정 등을 관리소장 명의로 행하는 경우는 상법상 대리행위 방식에 관한 특칙을 적용해 그 효력을 판단할 수는 없으나, 공동주택관리법령이나 통상의 공동주택 관리규약에 의하면 주택관리업자가 사업자를 선정하는 경우에도 입주자대표회의 의결에 따른 집행을 하도록 돼 있다”며 “주택관리업자가 임의로 사업자 선정 절차를 진행할 수 없다는 점에서, 관리소장이 주택관리업자의 위임을 받거나 위·수탁 관리계약에 따라 주택관리업자를 대리해 사업자 선정을 위한 입찰 공고, 낙찰자 선정 등을 자신의 명의로 진행하는 것을 특별히 막을 이유가 없다”고 조언했다.

이번 국토교통부의 유권해석에 대해 일부 지자체에서는 판단을 유보하는 한편 일부 지자체는 지침을 내려 보낸 상태다.