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[사설] 국토부 유권해석과 관리 현장의 혼란
승인 2019.07.08 16:43|(1251호)
아파트관리신문 aptnews@aptn.co.kr

관리소장과 관리회사.
아파트 등 공동주택 관리를 책임지고 있는 관리주체다. 공동주택법상 관리주체는 공동주택을 관리하는 자를 말한다. 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자 등이다.

공동주택 관리의 문제는 기본적으로 관리사무소의 운영을 어떤 방식으로 할 것인가에서 비롯된다. 입주자는 의무관리대상인 공동주택을 자치관리하거나 위탁관리해야 한다. 우리나라 의무관리대상 아파트의 80%는 위탁관리다. 위탁관리의 경우 주택관리업자는 주택관리사등을 해당 공동주택의 관리소장으로 배치한다. 그리고 관리소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하게 된다.

위탁관리 시 관리주체인 주택관리업자를 대신해 관리소장이 ‘자기명의’로 사업자를 선정할 수 있을까.

그동안 국토교통부는 주택관리업자가 법령에 따라 관리소장의 업무를 수행하도록 관리소장을 해당 공동주택에 배치한 것만으로도 관리소장은 별도의 위임장 없이 관리비 등의 집행을 위해 사업자를 선정, 체결할 수 있다고 해석해 왔다. 일반적으로 관리 현장에서는 사업자 선정 시 관리소장 명의로 입찰을 진행하고 계약을 체결하고 있는 실정이기도 하다.

그런데 최근에 나온 국토부의 유권해석은 알쏭달쏭하다. 이에 따르면 ‘의무관리대상 공동주택을 위탁관리 할 것으로 정해 주택관리업자를 선정한 경우 해당 주택관리업자가 관리주체가 되며, 시행령에서 규정한 사항의 사업자를 선정해야 한다’는 것이다. 따라서 의무관리대상 공동주택 위탁관리 시 주택관리업자가 배치한 관리소장은 관리주체가 아니며, ‘관리사무소장의 명의로써 사업자를 선정할 수 없다’는 것이다.

국토부의 유권해석은 지극히 단편적이다. 관리주체는 주택관리업자고, 사업자 선정을 할 경우 주택관리업자의 명의가 있어야 한다는 것이다.

그런데 이번 국토부의 유권해석을 놓고 관리 현장은 혼란스럽다. 해석이 바뀐 것인지, 별 문제 없는지 논란중이다.

일일이 주택관리업자의 명의로 진행할 수 없는 현실과 동떨어진 해석이라는 성토도 있는 반면, 기존과 달라진 게 없어 별 문제가 없다는 반응도 있다. “공동주택을 위탁관리한 경우 관리소장은 관리업무를 지휘·총괄할 뿐 직접적으로 관리주체의 권한을 준 것이 아님을 명시한 것”이라는 얘기다. 관리소장이 주택관리업자의 대리인(대행인)인가 하는 문제에 불과하다는 설명이다.

법조계에서도 별 문제가 없다는 지적이다. 판례에서도 ‘위·수탁 관리계약에 따라 주택관리업체를 대리할 권한이 있는 관리소장이 도급계약 체결 당시 주택관리업체인 회사를 위한 것임을 표시하지 않아도 그 도급계약은 효력이 발생한다’는 것이다. 이 판결의 취지에 비춰볼 때 주택관리업자의 위임이 있는 경우에도 마찬가지라는 해석이다. 그렇지만 명시적인 위임 등이 없다면 관리주체의 권한을 대리(대행)할 수 없고 공동주택에 배치됐다는 사정만으로 관리주체의 업무를 위임받은 대리인이라고 할 수 없다는 의견을 보였다.

이번 국토부의 유권해석에 대해 일부 지차체는 판단을 유보한 반면, 일부 지자체는 지침을 내려 보낸 상태다. 그러다보니 일선 현장에서는 어떻게 하라는 거냐며 혼란스러워 한다. 국토부는 관리주체의 계약체결 방법에 대해 명확히 제시하고 있지 않아 관리업계는 곤혹스러워 하고 있다. 국토부는 별 생각없이 던진 유권해석이 현장에서 얼마나 혼란을 초래하는지 알까. 세심한 배려가 아쉽다.

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