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[기고] 서울시 공동주택 관리규약준칙에 관해김성일 주택관리사(서울시 집합건물관리지원단 전문위원)
승인 2019.05.31 19:41|(1246호)
김성일 주택관리사

공동주택 관리규약은 다수가 거주하는 공동주택에 있어 주거생활의 질서유지와 입주자 등의 권익 보호를 위해 공동주택의 입주자 등이 자율적으로 정하는 자치규범이다. 하지만 입주자 등에 의한 자율적 규약 제정의 어려움이 있어 시·도지사가 관리규약 작성 시 참고할 수 있도록 관리규약준칙을 정해 제시하고, 이를 바탕으로 입주자등의 과반 동의를 얻어 단지별로 주거환경과 단지 특성 및 단지 여건을 감안해 실정에 맞도록 관리 규약을 제정 또는 적합하도록 개정한 다음 이를 관할 구청장에게 신고하도록 하고 있다.

그런데 서울시가 발송한 공동주택 관리규약 신고 수리 안내 공문(서울시 공동주택과-6087 이하 ‘공문’이라 함)으로 인해 서울시 산하 25개의 구청 중 일부 공동주택 관리 관련 담당부서에서 공동주택 관리규약준칙 내용을 엄격하게 해석해서 각 공동주택의 관리규약 신고 처리 시 특별한 사유가 없는 한 서울특별시 공동주택 관리규약준칙안을 그대로 따르도록 안내해 물의를 빚고 있다.   

공동주택 관리규약은 자치규범으로서 공동주택관리법 제18조 제1항에 따라 각 시·도지사는 공동주택의 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 대통령령(영 제19조 관리규약의 준칙)으로 정하는 바에 따라 입주자 등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되지 않도록 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정해야 한다고 규정하고 있다. 또 같은 법 제18조 제2항 ‘입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’고 규정하고 있어, 의무관리대상 공동주택에서 관리규약을 정할 때 각 시·도지사가 정하는 공동주택 관리규약준칙을 단지 참조하는 것임을 공동주택관리법에서 명시하고 있다.

공문에 인용한 ‘각 공동주택의 관리규약은 특별한 사유가 없는 한 관리규약의 준칙의 취지 및 방향에 적합하게 규정돼야 할 것입니다’라는 법제처 유권해석(안건번호 13-0194, 2013. 6. 12.)은 서울행정법원 제1부의 과징금부과처분취소 청구소송(2016. 10. 7. 선고 2015구합77691)에서 “주택관리업자 및 사업자 선정지침(2014. 6. 25. 이전만 해당)은 법률의 근거 없이 (구)주택법 시행령의 위임만으로 제정됐으므로 법규성이 인정되지 않는 행정규칙에 불과하고, 관리규약준칙은 공동주택의 입주자등이 이를 참조해 자체적인 관리규약을 제정하도록 하는 하나의 기준에 불과하므로, 이를 준수하지 않았다고 해 이를 위법한 것이라고 볼 수 없다”는 판단을 내린 것보다 이전의 내용이다. 

공문에서는 “관리규약의 준칙은 사실상 구속력을 가진 것”으로서 보고 있으나, 입주자 등이 자체적으로 정하는 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약으로서 가능하다면 그 독자성과 자율성을 존중해 주는 것이 바람직하므로 입주자등의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 유효성을 인정해야 할 것이다.(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례, 법제처 2012. 3. 2. 회신 12-0041, 12-0052 해석례)

공문에서는 또 “정해진 숫자(입주자대표회의 출석수당, 어린이집 임대료, 잡수입의 사용 등)를 임의적으로 수정한 경우, 준칙조항을 임의로 삭제한 경우 등이 있는지 신고 처리 시, 준칙에 적합하게 했는지 면밀히 검토해주시기 바랍니다” 라고 하고 있는데 관리규약준칙은 강행규정이 아니므로, 공동주택 관리규약이 관리규약준칙과 다르다는 이유만으로 법령에 위배된다거나 하자가 있다고 할 수 없다.(서울중앙지방법원 2017. 2. 16. 선고 2016가합6816) 즉, 공동주택의 입주자 등이 공동주택의 개별적인 제반 사정을 합리적으로 고려해 관리규약준칙에서 정한 내용과 다르게 공동주택 어린이집의 임대료 및 임대기간을 정할 수 있다고 할 것이다.

또한, 공동주택관리법 시행령 제20조 제3항 제3호에서는 공동주택 관리규약을 개정하려는 경우 입주민에게 공고 및 개별 통지해야 하는 사항으로서 ‘관리규약준칙과 달라진 내용’을 규정하고 있는바, 이는 관리규약준칙과 관리규약의 내용이 서로 달라질 수 있음을 전제로 하는 규정이라는 점에 비춰 보더라도, 관리규약준칙에서 정한 바와 다른 내용으로 관리규약을 정하는 것이 가능하다고 봐야 할 것이다. 따라서, 공동주택의 입주자 등이 공동주택 어린이집의 임대료 및 임대기간에 관해 관리규약준칙에 따라 관리규약을 정하는 것이 바람직하다고 할 것이나, 공동주택의 개별적인 사정을 고려해 볼 때 관리규약 준칙을 따르는 것이 적절하지 않은 경우에는 관리규약준칙에서 정한 내용과 다르게 관리규약을 정할 수 있다고 할 것이다.

더욱이 관리규약의 개정 신고가 시장·군수·구청장의 ‘수리를 요하는 신고’에는 해당한다고 하더라도, 이는 시장·군수·구청장이 수리를 통해 관리규약의 개정에 관한 적법성을 확인한다는 의미이지 수리가 있기 전까지는 개정 관리규약의 효력이 발생하지 않고, 반드시 수리 후부터 효력이 발생한다는 의미는 아니라고 할 것이므로(입주자대표회의 구성 신고에 관한 법제처 2014. 10. 20 회신 14-0539 해석례 참조), 관리규약의 신고를 수리한 날을 개정 관리규약의 효력발생일로 볼 수는 없고 공동주택 관리규약의 개정 시 부칙에서 그 시행일을 정하고 있는 경우, 개정 관리규약의 효력발생일은 개정 관리규약의 부칙에서 정한 시행일이라고 할 것이다.(법제처 법령해석 안건번호16-0692, 2017. 02. 15)

또한 공동주택 관리규약준칙이 관련 법령에 따른 보충적 성격의 법규성을 가지려면 법령에 준하는 정도의 적확한 용어나 문장으로써 조문 규정의 정교함이 필요할 것이다.

서울특별시 공동주택 관리규약준칙(2019. 2. 22.)에는 전용부분과 공용부분으로 표현돼 있으나 공동주택관리법이나 주택법 및 집합건물법에는 전유부분과 공용부분으로 표현돼 있고 전용부분이란 용어는 어디에도 찾을 수 없는 관련 법령용어가 아니다.(일부 세법에는 있음)

서울시 준칙 제22조(입주자대표회의 이사의 선출)는 이사의 선출은 공동주택관리법 제14조 제8항에서 대통령령으로 정하며 같은 법 시행령 제12조 제2항 제1호 다목에서 이사 선출방법은 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출하도록 돼 있는데 대표회의 소집권자인 입주자대표회장이나 입주자대표회의의 요청이 있을 때가 아닌 경우에 선거관리위원회가 주재하도록 준칙으로 정하는 것은 입주자대표회의 실무 운영상 부적절해 보인다.       

서울시 준칙 제36조(겸임금지 등)에 신설된 ‘③ 동별 대표자 및 선거관리위원이 제2항의 겸임금지 대상에 해당하는 때에는 30일 이내 겸임금지 사항을 해소해야 하며, 그 기간까지 해소하지 않을 경우 자동 자격 상실된다’는 조항은 해임사유로 추가할 수 있을지 모르겠으나 법제처 법령해석 회신에서 볼 수 있듯이 공동주택관리법 제14조 또는 제15조 각 호 및 같은 법 시행령 제11조 제3항 각 호에서 열거하는 결격사유 이외에 추가할 수가 없음에도 추가돼 있다.

경기도 관리규약준칙 별표 2(전유부분의 범위)와 별표 3(공용부분의 범위)에는 ‘외부에 노출된 난간’과 ‘외벽에 부착된 난간’이 표기돼 있는데 차이를 알 수 없으며 같은 의미라면 수정해야 할 것이다.

부과내역서는 부과명세서로 수정 바라며, 관리규약 별첨의 공동주택 위ㆍ수탁관리 계약서 등에 ‘계약의 증명으로 서명날인 후 각각 1통씩 보관한다’라는 것은 명백히 차이가 있는 법령용어인 기명날인과 서명날인의 차이를 여전히 인식하지 못하고 있는 것으로 보인다.(대부분의 공동주택 위·수탁관리 계약서는 기명날인이다.) 수정 바란다.

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