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오피스텔 운영위의 경비계약 중도해지에 위약금 청구···법원 “경비업체가 계약 위반했다”며 기각수원지법 성남지원 판결
승인 2019.06.04 10:37|(1244호)
고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

[아파트관리신문=고경희 기자] 오피스텔에 상황실 등 시설을 투자해 통합경비계약을 체결한 경비업체가 오피스텔 운영위원회의 일방적 계약이행 거부로 계약이 해지됐다며 위약금, 시설투자비, 부당이득금 등을 청구했으나, 법원은 이 업체가 무상 설치키로 한 투자시설 비용을 월정료에 포함시키고 경비업무를 불성실하게 하는 등의 문제를 꼬집어 일부 부당이득금 청구만 받아들였다.

수원지방법원 성남지원(판사 허선아)은 최근 경비업체 A사가 경기 성남시 B오피스텔 관리단을 상대로 제기한 위약금 등 청구소송에서 “피고 관리단은 원고 A사에게 361만여원을 지급하고 원고 A사의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

A사와 B오피스텔 운영위원회는 2014년 5월 ▲계약기간을 2014년 6월부터 2019년 5월까지 ▲A사가 건물 내 공용부 안전관리 및 주차관리 등 용역업무 및 1억5917만원 상당의 시설투자를 제공하고 ▲운영위원회는 A사에게 월정료로 1799만9000원을 지급하는 내용의 ‘통합경비계약’을 체결했다.

그 후 A사는 운영위원회에 최저임금 인상 등을 이유로 월정료 인상을 요구했고 2015년 4월분부터 월 인건비를 200만여원 인상해 운영위원회로부터 2000만원을 지급받기로 했다.

그런데 운영위원회는 A오피스텔 입점업체 123개 중 121개 업체의 서면 동의를 받아 2016년 11월 A사에 “계약서에 의거 계속적으로 서비스를 제공하는 것이 부적절하다고 판단해 계약을 해지한다”며 계약해지를 통보했다.

이에 앞서 1기 운영위원회 회장 및 운영위원 임기 종료가 임박했음에도 새로운 회장 및 운영위원 선출을 위한 관리단집회가 소집될 기미가 보이지 않자 B오피스텔 267세대 중 65세대 구분소유자들이 2015년 10월 운영위원회에 관리단의 임시관리단집회 소집을 요구했는데, 운영위원회가 이에 응하지 않자 법원에 임시관리단집회 소집허가를 신청해 허가결정을 받았다. 그 후 소집된 임시회의에서 관리인 C씨가 선임됐다.

관리단은 2016년 9월 운영위원회 대표회장에게 관리인 업무 인계절차를 이행해달라며 내용증명을 보냈으나, 운영위원회는 이를 이행하지 않았다.

결국 관리단은 운영위원회 회장과 총무를 상대로 인사권행사등 금지 가처분을 신청했고 2017년 1월 운영위원이 관리사무소 직원의 인사권 행사, 입주민으로부터의 관리비 등 일체의 금원 징수 등 관리단의 업무를 하지 않기로 하는 내용으로 조정이 성립됐다.

이에 A사는 “운영위원회의 일방적 계약이행 거부로 계약이 중도해지 됐으므로 관리단은 위약금, 시설투자비 반환금, 계약해지 후 2017년 2월까지 제공한 경비용역에 대한 부당이득금 또는 사무관리비의 합계 1억2358만여원을 지급하라”며 소송을 제기했다.

하지만 관리단은 “계약당사자는 관리단이 아니므로 이 사건 청구는 부당하다”고 맞섰다.

또 ▲월정료를 최저시급 기준으로 산정하기로 했음에도 이보다 높게 산정해 계약 체결 ▲투자시설 설치 후 소유권을 운영위원회에게 양도해야 함에도 준공내역서를 교부하지 않는 등 이행하지 않음 ▲운영위원회 동의 없이 투자시설 소유권 양도 ▲경비원 결원이 있음에도 보충하지 않아 기존 경비원들이 추가 근무하는 등 경비업무 불성실 ▲계약 당시 투자시설을 무상 제공하기로 했음에도 비용 청구 등 A사에 귀책사유가 있어 계약을 계속 이행하는 것이 적절하지 않다고 판단해 계약을 해지했다고 반박했다.

이에 대해 재판부는 관리단의 ‘경비업무 불성실’, ‘투자시설 소유권 미양도’, ‘투자시설 비용 부당 청구’ 주장은 받아들이면서도 ‘계약에 기한 채무 부담 책임 없음’, ‘A사가 인건비 과다하게 부풀려 월정료 책정’, ‘A사가 계약 임의 양도’ 부분은 인정하지 않았다.

우선 운영위원회가 계약에 기한 채무 부담이 있는지 여부에 “피고 관리단이 관리단으로서의 모습을 갖추고 제대로 기능하게 된 것은 적어도 관리인이 선임된 때라 할 것인데 당시 운영위원회와 경비용역계약을 체결한 원고 A사에게 그 용역업무의 중지를 요구하거나 재계약 등의 요구를 하지 않은 점, 관리단 구성 후에도 입주민들이 원고 A사의 경비용역 서비스를 계속 제공받은 점, 운영위원회가 사실상 관리단 역할을 하고 있었는데 피고 관리단이 운영위원회의 사업자를 그대로 인수받은 점 등을 고려하면 피고 관리단은 운영위원회가 체결한 원고 A사와 사이의 계약을 그대로 인수했다고 봄이 상당하다”며 관리단이 계약에 기한 채무를 부담한다고 봤다. 또한 인건비 과다 산출, 계약 임의 양도 여부에는 인정할 만한 증거가 없다고 못 박았다.

반면 투자시설 소유권 양도 여부에는 “원고 A사가 공사, 설치한 투자시설 중 상황실 장비 및 CCTV, 주차관리시스템 장비의 일부 모델이 계약 당시 설치하기로 한 모델과 다르거나 일부 시설이 미설치됐고, 원고 A사가 투자시설 준공내역서를 운영위원회에 제출하거나 운영위원회로부터 설치 확인, 양수 서류를 교부받았다고 인정할 만한 아무런 증거가 없다”며 “원고 A사가 운영위원회로부터 투자시설 설치비를 분할해 받은 것으로 보이는 이상 원고 A사는 계약 규정에 따라 투자시설의 소유권을 피고 관리단에게 양도했다고 보기 어렵다”고 지적했다.

이와 관련해 “원고 A사는 상황실 등 시설을 운영위원회에 투자, 설치한 후 소유권을 양도하기로 했고 건물 내 투자시설들을 ‘무상으로’ 설치, 투자했음을 명시했으며, 운영위원회의 책임으로 계약이 해지됐을 경우 투자금 전액에 대한 잔여개월 수를 위약금으로 지급하기로 돼 있다”며 “원고 A사가 월정료를 청구하면서 매달 보안시설 투자비용을 계약기간인 60개월로 나눈 뒤 이 금액을 포함시켜 청구했던 사실이 인정된다”고 덧붙였다.

이에 따라 “원고 A사의 의무사항인 계약에 따른 투자시설의 소유권 양도가 제대로 이뤄지지 않았을 뿐만 아니라 경비 업무 수행에 있어서도 투입하기로 한 인원이 부족한 경우가 많은 등 불성실 사례가 많이 있었으며, 특히 무상으로 제공하기로 한 투자시설비를 월정료에 포함시켜 청구했으므로, 원고 A사의 책임 있는 사유로 인해 원고 A사가 계속 서비스를 제공하는 것이 부적절한 경우에 해당한다”며 “원고 A사는 위약금 및 투자시설비용의 반환을 구할 수 없다”고 일축했다.

다만 “운영위원회가 계약해지 일자를 2016년 12월 31일이라고 통보했음에도 원고 A사는 2017년 1월부터 2개월간 경비업무를 이행했으나, 피고 관리단은 2017년 1월 6일부터 경비보안업무를 직영 실시해 원고 A사의 그해 1월 1일부터 1월 5일까지의 경비업무로 얻은 이익을 반환해야 한다”며 그 금액을 328만여원(부가세 포함 시 361만여원)으로 정했다.

한편, A사는 이 같은 1심 판결에 불복해 항소를 제기했다.

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