관리 사각지대 있는
소규모단지·준주택·주상복합 제도 개선 시급

[아파트관리신문=이인영 기자] 오피스텔, 주상복합아파트, 소규모 공동주택의 관리공백을 해소하고 관리의 효율성·투명성을 강화하기 위한 제도개선 방안을 모색하는 자리가 마련됐다.

한국집합건물진흥원은 18일 국회도서관 대강당에서 ‘집합건물과 공동주택의 관리에 관한 법제개선 정책 토론회’를 개최했다.

이번 토론회는 우리나라 집합건물과 공동주택에 관련된 법제도 개선방안을 연구해온 한국집합건물진흥원의 사단법인 창립을 기념해 그동안 연구 성과를 발표하고 토론하는 자리를 갖기 위해 이원욱, 백혜련, 강훈식 국회의원(더불어민주당)의 주최로 마련됐다.

특히 이원욱, 백혜련, 강훈식, 노웅래 의원,  하자심사·분쟁조정위원회 길기관 위원장, 한국집합건물법학회 김용길 회장, 중앙공동주택관리지원센터 조인수 센터장, 한국주택관리협회 강현구 수석부회장, 김홍철 감사, 대한주택관리사협회 하원선 서울시회장, 이선미 경기도회장 등 공동주택 관리 관계자들이 내빈으로 참석해 진흥원 창립 및 토론회 개최를 축하했다.

한국집합건물진흥원은 집합건물 분야의 학술, 교육, 문화, 법제도 발전에 기여하고 사회발전에 따른 집합건물 관리현실의 변화에 대응하기 위해 창립됐으며, 지난해 8월 법무부 설립허가를 받아 올해 1월 정식 사단법인으로 등록을 마쳤다.

(사)한국집합건물진흥원 김영두 이사장은 인사말을 통해 “부동산관리 분야에 대한 기초적인 역량의 강화와 새롭게 직면하고 있는 도시형생활주택, 지식산업센터, 대규모구분점포, 초대형복합용도용 집합건물의 관리 등의 문제를 고민하고 해법을 찾아가기 위한 목적으로 설립됐다”며 “앞으로 진흥원은 부동산관리 분야에서 우리 사회를 더 나은 사회로 만들기 위해 최선의 노력을 다하겠다”고 전했다.

"소규모단지, 준주택, 주상복합
공동주택관리법 적용해야"

이날 토론회에서 한국집합건물진흥원 김영두 이사장(충남대학교 법학전문대학원 교수)은 주제 발제를 통해 ▲집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)상 구분소유관계의 사전설정 ▲집합건물법 적용대상인 소규모 공동주택의 공동주택관리법 적용 문제 ▲공동주택과 유사한 형태를 띠고 있는 준주택(오피스텔)의 집합건물법 적용으로 인한 문제 관리에 관한 규정 부재 ▲주상복합건축물 관리단 구성의 어려움 등 관리에 관한 근거규정 미비에 관해 지적했다.

개선방안으로는 ▲집합건물의 분양자가 향후 관리의 기본방향을 공정증서로 미리 정하고 분양신고 시 분양자가 공정증서로 미리 정한 내용을 첨부하도록 해 수분양자에게 제공함으로써 관리규약 미제정으로 인한 갈등과 관리공백 방지 ▲의무관리대상이 아닌 소규모 공동주택도 공동주택관리법이 적용되도록 함 ▲준주택의 관리에 관한 규정을 공동주택관리법에 신설하고 준용되도록 하며 일부 규정은 준주택의 관리에 맞게 수정함 ▲입주자대표회의와 상가관리단이 협력해 전체 건물을 관리하기 위한 방안을 공동주택관리법에 규정하고 집합건물법에 일부공용부분과 상관없는 상가를 위한 관리단(하부관리단)의 구성에 관한 근거규정 신설함을 제시했다.

이에 대해 홍용석 전 경기대 교수를 좌장으로 강혁신 조선대 교수, 법무법인 정률 오인영 변호사, (사)한국주택관리협회 강현구 수석부회장, 대한주택관리사협회 박병남 사무총장, 한국경제신문 이해성 기자, 국토교통부 주택건설공급과 박종용 사무관, 법무부 법무심의관실 권해옥 서기관이 패널로 참여해 토론을 이어갔다.

토론자들은 현행 집합건물법으로 관리되고 있는 소규모 공동주택, 준주택(오피스텔), 주상복합건축물의 공동주택관리법 적용 확대에 대해 공감하면서도 다양한 집합건물을 하나의 법으로 단일하게 규제하는 것에 대해 우려를 표했다.

강혁신 교수는 “공동주택을 포함하는 집합건물에 있어서 모든 현상을 공법으로 작동·통제하는 것에는 한계가 있다”며 “공동주택과 복합용도형 건물, 상업용 건물은 현재 마련돼 있는 집합건물 표준관리규약으로 충분하고 이미 공동주택관리법 등의 관련 법규에 내용의 중복 및 유사사 등의 겹침이 발생하고 있다”고 반론했다.

오인영 변호사는 구분소유관계의 사전설정에 관해 “공정증서를 작성할 권한이 분양자에게만 주어지고 법적 효력이 불분명해 분양자가 작성권한을 자신에게 유리하게 남용할 경우에는 오히려 분양자의 전횡을 정당화시켜주는 수단으로 악용될 수 있다”며 “공정증서의 공정성에 관한 사전·사후통제 방안이 반드시 수반돼야 한다”고 지적했다.

박병남 사무총장도 분양자가 작성한 공정증서의 정당성을 확보하기 위해 사전에 법적근거와 공정증서에 명시할 내용의 범위를 명확히 할 필요가 있다고 짚었으며, 소규모 공동주택의 공동주택관리법 적용에 대해서는 “최근 공동주택관리법 개정안이 통과됨에 따라 입주자 등이 동의해 의무관리단지로 선택할 수 있으나, 의무관리단지로 전환하지 않는 소규모 공동주택에 대해서는 여전히 집합건물법이 적용돼 공동주택임에도 세대수 차이 및 동의여부에 따라 법 적용이 이원화 되는 문제점이 발생한다”고 소규모 공동주택의 의무관리대상 의무 적용에 동조했다.

강현구 수석부회장은 “소규모 공동주택 개념을 도입해 공동주택관리법을 적용하기 위해서는 먼저 소규모 공동주택의 범위를 명확히 한 뒤 의무관리대상 공동주택과 동일하게 공동주택관리법을 적용하는 것이 타당하다”며 “소규모 공동주택을 의무관리대상과 동일하게 적용하는데 있어 발생하는 입주민들의 금전적 부담 문제는 공동관리의 요건 완화, 관할 지자체의 소규모 공동주택 지원금 확대 등을 고려해야 한다”고 의견을 개진했다.

법무부 권해옥 서기관은 “건물의 사적자치 및 관리의 효율성을 높이기 위해 집합건물법 개정을 추진 중에 있으며 건물의 관리 공백을 방지하기 위해 올해 초 연구용역을 발주해 연구를 이어나갈 것”이라며 “집합건물법과 공동주택관리법 등을 복합·종합적으로 검토해 개선방안을 다양하게 검토해 나가겠다”고 밝혔다.

국토교통부 박종용 서기관은 “소규모 공동주택의 의무관리대상 전환 규정을 담은 공동주택관리법은 공포 후 1년 뒤인 내년부터 시행에 들어간다”며 “개정 법 시행 후 나타나는 문제점에 대해서는 다시 개정 논의를 해 볼 필요가 있고, 업무시설로 분류되는 준주택의 관리법 적용, 주택·상가 이원화된 주상복합건축물의 관리 등 제도개선에 대해서는 부처간 협의를 확대해나가야 할 것”이라고 말했다.