건국대 임동찬 씨, 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 집합건물의 일부공용부분 해당 여부에 대한 명확한 기준이 없어 오신점유 등으로 분쟁이 발생함에 따라 구체적인 구별기준이 마련돼야 한다는 의견이 제기됐다.

건국대학교 부동산대학원 임동찬 씨는 최근 ‘집합건물의 일부공용부분에 대한 오신점유에 관한 연구’라는 제목의 석사 학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

논문에 따르면 집합건물의 공용부분이 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 전체공용부분인지 아니면 일부 구분소유자들의 공용에 제공되는 일부공용부분인지에 따라 각 구분소유자들의 사용권, 지분권, 관리권, 부담·수익, 의결권에 영향을 미칠 뿐만 아니라 일부공용부분의 인정여부에 의해 분양면적, 전용률 및 그에 따른 분양단가의 차이도 발생할 수 있다.

하지만 임동찬 씨는 논문에서 “집합건물법은 일부 구분소유자들의 공용에 제공되는 건물부분을 일부공용부분이라고 정의하고 있을 뿐 그 구별기준을 명확히 제시하지 못하고 있어 그에 대한 구체적인 판단은 판례에 맡겨져 있는 실정”이라며 “일부공용부분에 대한 명확한 기준이 없어 집합건물의 전체공용부분을 일부공용부분으로 오신하고 점유하는 경우가 빈번히 발생하고 있고, 이 경우 구분소유자들의 이해관계와 관련해 상당한 분쟁이 발생한다”고 밝혔다.

임 씨는 “집합건물에 제공되는 면적의 유형도 여러 가지에 해당하고 면적의 유형에 따라 전용률 계산 시에 포함되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있으며, 특히 주거공용부분 또는 기타공용부분에 해당하는지에 따라 아파트의 경우 전용률 계산 시에 산입되는 면적에 해당되는지 여부가 달라진다”며 “공용부분 중에서 일부 구분소유자들의 공용에만 제공되는 일부공용부분이 있다면 이 면적은 전용률 산정 시 제외돼야 하는데, 일부공용부분의 경우 인정 여부에 따라 구분소유자들의 사용권, 지분권, 부담과 수익, 의결권 등에 영향을 미친다”고 설명했다.

이에 “분쟁의 발생을 미연에 방지하고 구분소유자 간 형성에 따른 권리·의무 관계를 설정하기 위해 일부공용부분의 구별기준을 구체적으로 정립할 필요가 있다”고 제시했다.

임 씨는 “전체공용부분을 일부공용부분으로 오신하고 점유한 경우 시효취득이 인정되지 않음에 따라 전체 구분소유자들 또는 각 구분소유자들은 오신점유자에 대해 자신의 지분비율에 상응하는 임대료 상당의 부당이득금을 청구할 수 있고 오신점유자가 공용부분에 시설물을 설치한 경우 시설물 철거청구도 할 수 있다”고 언급했다.

임 씨는 일부공용부분 여부에 따른 분쟁을 방지하기 위해 ▲건축물 대장에 세부적인 구별기준을 마련하고 공시제도를 보완 ▲구별기준에 대한 사례검토를 통해 건물의 구조(전체 구분소유자가 사용 가능하도록 설계·건축됐는지)와 객관적 용도(전체 구분소유자에게 편익을 제공할 수 있는지), 이용관계(어떻게 이용하고 있는지)를 고려해 최소한의 구별기준에 대한 입법이 필요하다고 봤다.

이와 함께 임 씨는 관련 판례를 들면서 “이러한 재판상 행위는 관리단이 전체 구분소유자들을 대표해 할 수 있고 관리단이 부당이득금을 청구하는 재판상 행위를 하기 위해 별도의 관리단집회 결의가 필요한 것은 아니므로, 만일 오신점유자가 소송 제기를 위한 별도의 관리단집회의 결의가 없었음을 이유로 하는 이유로 항변을 한다면 받아들이기 어려울 것”이라고 지적했다. 다만, 법원은 공용부분에 대한 철거청구의 경우 관리단집회의 결의가 필요하다고 판시한 바 있다.

또 “오신점유자는 사안에 따라 과실수취권을 주장해 공제의 항변을 할 수 있을지는 몰라도 유익비상환청구권을 이유로 한 공제의 항변은 받아들이기 어려울 것이고 그에 따라 유익비상환청구권을 피담보채권으로 하는 오신점유자의 유치권에 관한 주장도 받아들이기 어려울 것”이라고 말했다. 다만, 임 씨는 제한된 자료만으로 연구를 진행함에 따라 오신점유자의 과실수취권 및 유익비상환청구권, 관리단이 소송 제기 시 관리단집회 결의가 필요한지 여부에 대한 연구의 결론이 달라질 가능성이 있다고 밝혔다.