공동주택은 대단히 편리한 주거형태이나 안전관리와 계획적인 유지·보수가 이뤄지지 않거나 공동체적 정신에 근거한 배려가 없을 경우 양질의 삶을 기대할 수 없다.

주택시장과 공동주택 현실을 공급과 수요적 측면에서 보면 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌어 가고 있다. 양적인 부분에서는 인구 및 가구 증가율 둔화로 인해 주택수요가 감소하고 있으며, 1~2인 가구의 증감 및 초 고령화 사회로 진입하는 등 수요적 측면에서의 주택시장이 변화하고 있음을 알 수 있다. 공동주택의 관리규모는 약 1만6709개 단지 이상이며 관리비용은 연간 약 11조6000억원에 달하고 있다. 이런 현실에 대응한 전문성과 차별성 있는 전문 관리자 양성이 필요하며 특히 주거복지정책 역할 분담, 세대 내 서비스, 공유경제 실현 등 주거서비스의 조력자 역할로서 더욱더 필요할 것이다. 전국 주택가구 수는 약 1900만 가구이며 48.4%라는 주택의 수도권 집중 현상을 보이고 있어 공동주택 관리라는 질적인 측면에서 체계적 주택관리가 필요하다.

따라서 공동주택의 체계적 관리 세상으로 이끌어가기 위해서는 지속적인 노후화로 인한 보수를 위한 주택관리와 수선기술 향상, 주민복리의 실현에 기여하기 위한 업무영역의 확장, 주택관리 속의 다양한 전문분야에 대한 인식 전환이 돼야 할 것이다. 이러한 인식의 전환은 단순히 변화의 속도와 규모에 집중하거나 신기술을 개발하고 도입하는데 따르는 새로운 책임을 인식하는 것에 그쳐서는 안 될 것이다. 주택관리업자와 공동주택 관리직원 조직, 관리직원 개개인들에게는 시스템적 리더십 차원의 행동과 리더십이 필요하다.

변화하는 시대를 이끌어가기 위해서는 책임 있는 행동이 중요하다. 관리 기술과 관련구조가 성숙할수록 사용 습관이 고착화되며, 이런 상황에서 해당 기술이 주민과 사회에 기여할 수 있는 최적의 상태로 바뀌기 어렵다.

시스템 리더십을 통해 협력을 만들어내고 이것의 중요함을 강조하기 위해서는 가치 중심의 접근이 필요하다. 가치관이나 중심사상에서 리더는 사람에 중점을 두고 구성원들의 신뢰에 의존하며 철학·핵심가치·공통목표를 강조하고 비전과 방향에 따라 계획하고 실행하며 계획을 달성하기 위해 사람들을 충원하고 조직화하는 것이다.

시스템 리더십을 뒷받침하는 것은 역시 민주형 리더십으로, 대화나 면담을 통해 관리업무 종사자의 의견을 경청하고 참여와 위임을 통해 반발할 여지를 해소시켜 참여자의 사기를 높일 수 있는 리더십이다. 관리현장의 리더십은 관리업무 종사자에 대해서만 적용하는 것은 아니며 입주민과의 관계에서도 구사될 수 있다. 예를 들어 보면 어린이 놀이터를 폐쇄해 주차장으로 용도 전환하는 경우, 대표회의의 의결과 전체 주민의 동의가 있다고 하더라도 해당 인근 동 주민에게 주차장 설치로 발생될 수 있는 불편한 사항까지도 설명하고 이해를 구하는 것이 필요한 것이다.

공동주택의 관리조직은 부하 직원을 통해 입주자대표회의의 업무지시를 받거나 입주민이 특정 직원을 보호하거나 옹호해 관리소장의 인사상 조치를 무력화시킬 수 있는 약한 조직임을 고려해 관리업무 종사자들의 응집력을 높이기 위해 노력해야 한다.

관리소장은 리더가 돼 관리목표에 대한 건전한 지도이념을 바탕으로 관리목표를 관리업무 종사자에게 전달하고 설득할 수 있는 의사소통체계, 업무 협조적인 팀, 남을 비난하지 않는 환경, 확고한 참여의식과 책임감을 구축함으로써 관리종사자들의 스트레스를 줄일 수 있어야 한다.

유용하게 활용할 만한 다른 방법으로는 스트레스의 원인을 예방하고 알아내고 대처하는 계획을 모니터링하는 것, 함께 일하는 관리종사자 직원들을 알고 이해하는 것, 평가시스템을 갖추는 것이라 여겨진다. 이러한 방법의 가치를 명령 체계에 따라 전달하면 관리종사자에게 활력을 불어 넣어 자발적으로 목표를 향해 정진할 수 있도록 동기를 부여할 뿐 아니라 관리 체계에 도움이 될 수 있을 것이다.

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