고려대 이학주 씨 등 논문서 주장

[아파트관리신문=고경희 기자] 공공임대주택 특별수선충당금의 산출기준이 되는 표준건축비가 낮게 책정돼 수선공사 시 사용할 특별수선충당금이 부족함에 따라 실질적인 장기수선계획 수립을 위해 연구가 필요하다는 주장이 나왔다.

고려대학교 건축사회환경공학부 박사과정 이학주 씨와 김도형 씨, 같은 학부 조훈희 교수, SH도시연구원 김성희 책임연구원은 최근 한국건축시공학회 논문집에 게재된 ‘공공임대주택의 유지관리를 위한 수선유지비용 예측’이라는 제목의 논문을 통해 이같이 주장했다.

이학주 씨 등은 논문에서 “국내 공공임대주택 유지관리비용 증가는 시설물 운영의 관리주체인 공공 임대사업자의 재무 건전성을 악화시키는 원인 중 하나로 지목받고 있다. 최근 공공주택 분야에서 공급비중이 임대주택으로 집중되는 경향에 의해 재무부담은 앞으로 더욱 가중될 것”이라며 “사회·경제적 변화에 따라 공공임대주택의 건축재료 수준이 크게 개선되고 있고 시장거래단가도 꾸준히 변화해 옴에 따라 공공임대주택 수선유지비 지출계획의 수립에 있어서 최근의 흐름을 반영한 비용예측 연구가 필요했다”며 연구 취지를 밝혔다.

이 씨 등은 300세대 이하, 300~600세대 등 세대별 1개 단지씩 총 5개 단지를 선정해 물량산출 작업을 수행하고 수선항목의 수량을 기반으로 수선주기 및 수선율을 반영해 연차별 및 누적 수선유지비를 산출했다. 수선유지비 산출을 위한 기간은 준공 후 40년으로 시간적 범위를 한정했다.

연구 결과 이 씨 등은 “연차별 수선유지비 예상 지출추세는 20, 30, 40년차에서 급격히 증가하는 것으로 나타났는데, 이는 수선유지비 지출 상위 공사종별의 수선주기가 주로 5, 10, 15, 20년으로 설정됐기 때문”이라며 “공공임대주택의 유지관리 단계에서 주로 5년 주기로 많은 예산 투입이 요구됨을 알 수 있고 특히 20년, 30년, 40년의 대수선시기 도래에 대한 면밀한 자금조달 계획이 필요함을 알 수 있다”고 설명했다.

세부적으로 수선유지비 특성을 살펴보면 장기수선계획(47%)과 더불어 세대 내부 일반수선계획 수선유지비가 35%로 상당히 높은 것으로 조사됐다.

또한 공종별 단위로 수성페인트칠, 도배공사와 같은 일부 공사에 수선유지비가 집중 발생되는 것으로 나타났다. 이에 이 씨 등은 “수선유지비 절감을 위한 설계대안의 계획 수립 시 세대 내부 마감항목과 상위 공사종별에 대해 중점적으로 검토해야 한다”고 조언했다.

아울러 “장기수선계획의 수선공사비를 세대당 비용으로 산출하면 매달 6만5700원이 필요한 것으로 산출된 반면, 사업자가 적립하는 특별수선충당금은 5개 단지 평균 5만원으로 조사됨에 따라 특별수선충당금만으로는 장기수선계획에 의한 수선유지비를 충당하기 어려운 것으로 분석됐다”며 “이는 낙찰률을 반영해 계산된 장기수선공사비 5만7200원을 적용해도 부족하다”고 지적했다. 이 씨 등은 이와 같이 특별수선충당금이 부족한 원인을 특별수선충당금의 산출기준이 되는 표준건축비가 낮게 책정됐기 때문으로 봤다.

또 단위 수선유지비 산출결과는 세대규모에 따라 일정한 특성을 가지고 있었는데, 900~1200세대 규모 단지는 세대수와 면적으로 계산된 단위당 수선유지비에서 가장 낮게 비용이 발생하는 것으로 예측됐다.

이 씨 등은 “수선유지비 예측결과는 기존 실적데이터 분석과 함께 수선유지비를 예측하는데 활용된다면 상호보완적인 방식으로써 현황을 제시해 줄 수 있을 것”이라며 “사용검사 신청 시 수립되는 장기수선계획의 일부 부정확한 수립에 대해 작성기준을 제시함으로써 실질적인 수립에 이바지할 수 있을 것”이라고 말했다.