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혼합주택 휘트니스센터 위탁사업자 선정, 대표회의와 임대사업자 공동으로 결정해야‘관리비 등 사용 용역’ 근거
승인 2019.03.11 10:40|(1232호)
서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

서울중앙지법 판결

[아파트관리신문=서지영 기자] 혼합주택단지의 휘트니스센터 위탁사업자 선정과 관련해, 임대사업자가 입주자대표회의에 평가위원 구성이나 수의계약 가능여부에 관한 의견을 개진하는 것이 위법하다고 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원(판사 김영수) 서울 강서구 A아파트 입주자대표회의가 서울주택도시공사와 주택관리업체 B사, B사 소속으로 A아파트 관리소장으로 일한 C씨와 D씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 최근 “원고 대표회의의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각한다”는 판결을 내렸다.

A아파트 대표회의는 “서울주택도시공사 등은 연대해 대표회의에 1억원 및 2018년 1월 1일부터 공사 등이 A아파트 내의 휘트니스센터 개설을 동의하는 날까지 매월 2400만원의 비율에 의한 금원을 지급하라”며 소송을 제기했다.

서울주택도시공사가 건설‧공급한 A아파트는 공공분양주택과 공공임대주택이 함께 있는 혼합주택단지로, 대표회의는 분양세대 입주자 등의 대표로 구성돼 있다. 또한 B사는 대표회의와는 분양세대에 관해, 공사와는 임대세대에 관해 아파트 관리 위‧수탁계약을 각 체결했다.
 

대표회의와 공사 간
평가위원‧수의계약 의견 갈려

A아파트 단지 내에는 휘트니스센터 개설을 위한 공간이 마련돼 있었는데, 대표회의는 2017년 3월 15일 분양세대와 임대세대의 각 과반수 찬성에 의해 입찰방식에 의한 휘트니스센터 위탁운영업체 선정(제한경쟁/적격심사제)을 하기로 의결했다. 이에 따라 같은 달 27일 최초 입찰공고를 했으나 2개 업체만이 입찰에 참가해 유찰됐고, 같은 해 4월 10일 재공고해 예정일보다 4개월 늦은 8월 18일 개찰했으나 참가한 4개 업체의 서류심사 결과 유효한 입찰이 없었다.

이같이 예정일보다 4개월 늦게 개찰이 이뤄진 것은 대표회의와 공사 간 의견일치가 되지 않음에 따른 것이었다. 공사는 2017년 3월 24일 대표회의에 ‘임대주택의 적격심사제 평가위원을 사용자 부담과 공평한 부담원칙에 부합하도록 임대사업자 또는 임차인을 분양주택 평가위원 인원수와 공평하게 포함시켜야 한다’는 의견을 제시했으나, 대표회의는 관리소장(1인), 입주자등 동대표(3인), 임차인 통장(1인) 총 5인으로 구성하자고 제안해 의견이 일치되지 않았다.

이에 관리업체인 B사는 재공고에 의한 입찰에 대한 대표회의의 개찰 지시에도 불구하고 개찰을 유보했다. 그러던 중 임차인을 포함시키는 것이 타당하다는 관할구청의 질의회신에 따라 공사, 입주자, 임차인으로 평가주체를 구성해 위와 같이 예정일보다 4개월 늦게 개찰을 시행한 것이었다.

그 후 대표회의는 주택관리업자 및 사업자선정지침 제4조 제3항, [별표2]에서 정한 ‘일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우’에 해당한다고 판단, 수의계약에 의해 위탁업체를 선정하기로 의결했다.

그러나 공사는 관할구청에 질의한 결과 ‘재공고에 의한 입찰은 입찰자체가 무효’라는 회신을 받고 수의계약을 하기로 한 대표회의의 의결에 대해 공사와 수차 협의해줄 것을 요청했다.

그럼에도 대표회의는 2017년 11월 1일 2개 업체를 수의계약 대상으로 선정했고, 같은 달 3일 설명회를 개최, 6일 수의계약을 체결할 예정이었다.

공사는 관할구청의 질의회신에 따라 수의계약의 요건을 충족하지 못했고, 설령 수의계약이 가능하다고 하더라도 혼합주택단지임을 감안해 공동결정이 타당하다는 판단 하에 대표회의가 일방적으로 수의계약을 의결한 후 자격미달업체를 선정하는 것에 대해 ‘부동의’ 의견을 표명했고, B사 및 관리소장은 공사의 의견에 따라 수의계약 체결업무를 수행하라는 대표회의의 지시에 따르지 않았다.

그러자 대표회의는 2017년 11월 22일 B사에 위‧수탁계약 등을 위반했음을 이유로 계약해지를 통보했다.
 

“공사 의견 개진, 위법 아니다”

대표회의는 이 사건 소송에서 “혼합주택단지에서 임차인을 포함한 주민들의 동의가 완료된 주민운동시설의 위탁관리사업자 선정은 공동주택관리법 제10조, 동법시행령 제7조 제1항 제5호, 제25조 제1항 제1호 나목, 주택관리업자 및 사업자선정지침 제7조 제2항, 제13조 제2항 [별표7]에 따라 관리주체인 B사가 B사와 B사가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정)으로 평가주체를 구성해 적격심사를 할 수 있고, 임대사업자와 공동으로 결정할 사항이 아니다”라며 “그럼에도 공사는 평가주체를 공사와 공동으로 결정해야 할 사항임을 전제로 위와 같이 임대사업자와 임차인을 동수로 포함시킬 것을 요구하는 등 사업자 선정을 방해했고, 나머지 피고들은 공사의 의견을 빌미로 대표회의의 의결 집행을 거부하거나 방해하는 등 행위를 해왔다”고 주장했다.

이에 대표회의는 “피고들은 공동불법행위자로서 분양세대의 구분소유권자 및 입주자들에게 재산상 손해(다른 휘트니스센터를 이용해야만 함으로써 발생한 이용료 차액 상당의 손해)와 정신적 고통으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다”며 “분양세대의 구분소유권자 및 입주자들 300세대의 손해배상채권을 양수한 대표회의의 이 사건 청구에 응해야 한다”고 제기했다.

그러나 재판부는 “이 사건 휘트니스센터 위탁사업자 선정은 관리비 등을 사용해 시행하는 공사 및 용역으로서 공동주택관리법 제10조, 동법시행령 제7조 제1항 제5호에 따라 대표회의인 원고와 임대사업자인 피고 공사가 공동으로 결정해야 할 사항이고, 시행령 제25조 제1항 제1호 나목, 제2항, 제3항에 따라 관리주체, 즉 피고 공사가 사업자를 선정하고 집행해야 한다고 봄이 타당하다”며 대표회의 주장에 반대되는 판단을 내렸다.

재판부는 “시행령 제25조의 위임에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의하면, 이 사건에서와 같이 적격심사제로 사업자를 선정하는 경우에 있어서 관리주체가 선정하는 평가위원은 ‘당해 공동주택 입주자등’으로 한정한다고 규정하고 있으므로 그 문언에 따른 해석에 의하면 임대주택의 임차인은 평가위원에 선정될 수 없다고 볼 여지가 있으나, 한편 혼합주택단지의 관리에 관한 사항은 공동으로 결정해야 한다(법 제10조)는 상위법령의 취지는 주민공동시설의 위탁관리 여부를 결정하는 과정뿐만 아니라 입찰 등 위탁사업자 선정절차에도 반영돼야 하고 그것이 공동주택의 투명한 관리라는 법의 목적에 부합한다”고 설명했다.

또한 재판부는 “피고 공사는 A아파트 중 과반수인 전체 공급면적으로 64.06%에 해당하는 임대세대의 소유자로서 이 사건 지침에서 지칭하는 입주자등에 포함될 뿐만 아니라 임대사업자의 지위도 겸하고 있는 공동결정의 주체로서 위탁사업자 선정에 관한 의견을 개진할 수 있어야 하고, 피고 공사가 개진한 위 의견이 법 취지에 부합한다고 판단된다”고 밝혔다.

이어 “피고 공사는 자연인이 아니므로 피고 공사가 지정하는 자연인(그 소속 직원 등)이 평가위원이 될 수밖에 없는 것인데 임대주택의 임차인이 입주자등의 자격은 갖추지 못했다고 보더라도 피고 공사의 위 지정대상에서도 제외돼야 한다는 것이 이 사건 지침 제13조 제2항의 규정취지라면 이는 상위법령의 취지에 반하는 것이다”라고 강조했다.

이와 같은 점들을 종합해 재판부는 “피고 공사가 위와 같이 평가위원 구성이나 수의계약 가능여부에 관해 의견을 개진한 것이 위법하다고 볼 수 없다”고 판단했다.

이와 함께 재판부는 B사와 C씨 등이 대표회의의 지시를 이행하지 않은 것이 위법한지 여부와 관련해, “관리주체인 피고 B사로서는 공동결정의 주체인 피고 공사의 의견도 반영해야 할 지위에 있고, 피고 B사가 원고 대표회의의 의견대로 관리주체로서의 업무를 수행하지 않은 것은 위와 같은 법 취지에 근거한 관할 구청의 의견을 따른 것으로 보인다”고 밝혔다.

또한 “관리주체인 피고 B사와 관리소장인 나머지 피고들은 대표회의에서 의결한 사항을 수행할 의무가 있으나, 한편 법 또는 법에 따른 명령에 따라 관리할 의무도 있다”고 강조했다.

이에 재판부는 “피고 B사 등 나머지 피고들이 원고 대표회의의 의결을 그대로 집행하지 않거나 지시이행을 하지 않은 행위가 위법하다고 보기 어렵다”고 판단했다.

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