1. 체납관리비 징수의 어려움과 해결방안
자기가 살고 있는 아파트의 관리비 납부가 어려울 정도의 경제적 상황이라면 그 재산권을 조사하여 보면, 이미 저당권 또는 가압류 등의 가액이 관리비 체납자의 소유권(아파트)의 경락가격을 초과하고 있는 경우가 대다수이다. 체납관리비가 징수 불능상태에 놓인 것이다. 이를 관리사무소장이 책임지라고 위탁관리회사나 입주자대표회의가 요구한다면 관리사무소장이 무슨 수로 이를 감당하겠는가? 이때 필요한 조치가 선량한 관리자의 의무를 다 했는가 하는 문제이다. 선량한 관리자로서 고의 또는 중과실이 없다면 그 책임이 없다.
가. 장기 체납자가 제3자의 저당권 등의 실행으로 경매가 진행되어 제3자에게 경락이 된 경우
(1) 입주자대표회의나 관리주체가 경락자를 상대로 체납관리비 지급청구를 하여도 승소가 어렵다. 이는 부당이득의 반환청구가 인정되지 않기 때문이다.
(2) 입주자대표회의 또는 관리규약에 의하여 관리주체가 유치권을 행사, 단전·단수조치를 하고 동시이행항변권을 주장하여 경락자가 전 소유자의 체납관리비를 납부하고 이를 부당하다고 반환을 청구하여도 승소가 어렵다. 이는 관리주체에게 부당이득이 없기 때문이다.
나. 관리사무소장은 무엇을 판단하여야 하는가? 먼저 무엇을 어떻게 하여야 이 문제의 해결이 쉬워질 수 있는가를 판단하여야 할 것이다.
먼저 법적 대응요령이 검토 되어야 하고 문제 발생시 쉽게 해결할 수 있는 장치가 사전에 준비되어야 한다. 관리주체와 입주자대표회의, 입주자 등이 할 수 있는 가장 좋은 방법은 없는가?
당연히 있다. 이것은 정부나 사법부가 법령 또는 재판과정에서 승계의무를 부여하거나, 선순위 배당권을 부여하여 주면 된다.
(1) 정부가 주택건설촉진법 또는 공동주택관리령에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조와 제27조 규정을 준용한다는 조문 또는 조항을 신설하여 주거나, 민법 제320조에 의한 규정을 준용한 다는 조문 또는 조항을 신설하여 준다면 간단히 해결된다.
(2) 사법부가 재판과정에서 민법 제481조 규정에 의한 대위권을 인정하거나, 경매 실행에서 공동주택의 유지·관리과정에서 발생된 비용은 특정 개인의 일반채권이 아닌 공동주택 입주자 전체의 공익채권으로서 공동관리비용 및 공과금의 납부대행 채권임을 감안하여 배당순위를 타 물권이나 채권에 우선하여 변제할 수 있는 공익채권으로서 선순위를 부여하면 된다.
(3) 공동주택관리령 제9조 제4항 규정에서 ‘승계한 자’를 ‘승계한 자(특별승계인 포함)’로 수정만 하여도 된다.
다. 현실적으로 정부나 재판부가 문제 해결의 대안을 제시하여 주지 않으면 당해 입주자 등이 이 문제를 해결하여야 한다.
관리규약의 재검토는 꼭 필요한 조치이다. 공동주택관리령 개정(99. 10. 30.)에서 2000년 4월 30일까지 개정령에 맞도록 관리규약을 개정하도록 하였다.
공동주택의 관리규약은 주민 자치를 위한 기본 근간으로서 입주자 등의 공동체 당사자간 다자간 계약이며 주민결속의 기준이 되는 아파트 마을 공동체의 향약이자 규범이다.
마을 전체의 이익을 위하여 공동주택의 주민자치라는 특성에 비추어 특별 승계인에게 채권·채무가 입주자의 자격의 상실과 취득시 자동승계되는 규약의 효력 명시가 필요하다 (주거문화21 공동체 네트워크 인터넷 홈페이지 www.hc21.or.kr→자치문화→자치규약→김쾌식을 참고 바람).
김 쾌 식
대한주택관리사협회
제도개선 전문위원
아파트관리신문
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