[아파트관리신문=이인영 기자] 아파트 입주자대표회의와의 하자종결 합의서 작성이 손해배상 채권 포기·면제로 볼 수 없다는 대법원의 확정 판결이 나왔다. 재판부는 대표회의가 종결 합의서에 관해 전체 입주자의 4/5로부터 받은 찬성동의서는 종결 합의서의 이행을 담보하기 위해 작성된 것일 뿐, 구분소유자들의 손해배상청구권의 처분에 관한 권한을 위임받아 손해배상 채권을 포기, 면제합의를 한 것은 아니라고 판단했다.

대법원 제3부(주심 김재형 대법관)는 최근 광주 광산구 A아파트 입주자대표회의가 사업주체 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 "피고 B사는 원고 대표회의에 11억9426만4009원을 지급하라"는 제2심 판결을 인정, B사의 상고를 기각했다.

B사는 2009년 2월 이 아파트 사용승인을 받은 후 그 무렵 이 아파트 수분양자들을 입주시켰다. 이후 공용부분과 전유부분에 하자가 발생해 수분양자들과 대표회의는 2010년 6월 1일부터2013년 7월 12일까지 B사에 지속적으로 하자보수 요청을 해 일부 하자를 보수했으나 여전히 하자가 남았다.

한편 대표회의는 총 579세대 중 534세대의 구분소유자들로부터 B사의 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양수하고 채권양도통지 권한을 위임받아 B사에 채권양도사실 및 이행청구의사를 통지했다. 채권양도세대의 전유면적 합계는 4만5355.84㎡로 이 아파트 전체 전유면적의 92.22%다.

이 사건 2심 재판부는 “집합건물인 이 아파트에 사용검사 이전과 이후에 걸쳐 여러 하자가 발생해 기능상·미관상·안전성 지장을 초래하고 있다”며 “이 아파트 구분소유자들은 분양자인 피고 B사에 대해 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 민법 제667조, 제671조에 따라 이 아파트 전유부분 및 공용부분 하자의 보수에 갈음한 손해배상채권을 가지므로, 피고 B사는 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음한 손해배상 채권을 양수한 원고 대표회의에 하자보수에 갈음한 손해배상 책임이 있다”고 밝혔다.

이에 B사는 “대표회의가 2013년 2월 이 아파트 전체 입주자 중 4/5의 위임을 받아 B사가 하자보수 요구사항을 이행하면 전유 및 공용부분에 발생한 3, 5년차 하자보수책임을 면제하기로 약정했다”며 “B사는 하자보수를 모두 완료했으므로 3, 5년차 하자에 대해서는 대표회의 또는 각 구분소유자가 손해배상청구권을 포기, 면제한 것으로 봐야하고, 설령 3, 5년차 하자에 관한 손해배상청구권을 포기, 면제할 수 있는 처분권한이 없더라도 대표회의가 손해배상을 청구하는 것은 신의칙 또는 금반언의 원칙에 명백히 반한다”고 다퉜다.

하지만 재판부는 B사의 손해배상청구권 포기 항변을 받아들이지 않았다.

재판부는 “원고 대표회의는 2013년 2월 25일 피고 B사와 B사가3, 5년차 하자에 관한 합의사항을 완료하면 그 외 3, 5년차 하자보수책임을 면제한다는 취지의 하자종결 합의서를 작성한 사실, 원고 대표회의는 그 무렵 입주자들로부터 종결 합의서에 대한 동의를 징구했고 합의사항에서 정한 하자보수가 완료될 때마다 B사에 입주자대표회의장, 관리소장이 작성한 하자보수완료확인서를 교부한 사실, 피고 B사는 2013년 5월 24일 원고 대표회의로부터 합의사항을 모두 이행한 것을 확인받은 사실이 인정되기는 한다”고 밝혔다.

그러나 재판부는 “하자 종료합의서에 대한 동의는 구분소유자를 불문하고 이 아파트 입주자를 대상으로 징구됐으며 각 동의서에 서명한 사람들이 모두 당시 이 아파트 구분소유자들이라는 점을 인정할만한 뚜렷한 증거가 없다”며 “동의서에는 ‘자신의 항목에 서명한 사람이 종결 합의서에 찬성하며, 3, 5년차 하자종결에 대한 모든 권한을 원고 대표회의의 회장에게 위임한다’라는 취지로 기재돼 있을 뿐 민사상 모든 권리를 양도한다는 내용은 포함돼 있지 않다”고 지적했다.

또한 “종결 합의서는 ‘합의를 보증하기 위해 전체 입주자의 4/5 이상 찬성동의서를 첨부’한다고 기재돼 있으므로 원고 대표회의와 피고 B사 사이에 동의서가 종결 합의서의 이행을 담보하기 위해 작성된 것으로 볼 수 있다”며 “이와 같은 인정사실만으로는 원고 대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상청구권의 처분에 관한 권한을 위임받아 피고 B사와 사이에 손해배상채권의 포기, 면제합의를 했다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다”고 못 박았다.

그러면서 재판부는 "원고 대표회의의 이 사건 청구가 신의칙 내지 금반언의 원칙에 반한다고 볼 수도 없다"며 B사의 항변은 모두 이유 없다고 판단했다.

아울러 하자발생 범위에 대해 “아파트 하자 발생 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단하지만 설계변경 과정에서 사용된 각종 시방서는 아파트 하자 유무를 판정하는 과정에서 중요한 자료로 사용된다”며 “주택의 설계도서 작성기준(국토교통부 고시 제2016-721호) 역시 설계도서의 내용이 서로 일치하지 않는 경우에 있어 계약으로 적용의 우선순위를 정하지 않은 경우에는 1. 특별시방서, 2. 설계도면, 3. 일반시방서·표준시방서, 4. 수량산출서, 5. 승인된 시공도면으로 우선순위를 정하고 있다”고 밝혔다.

따라서 “이 사건 각 특기시방서는 그중 ‘특별시방서’에 해당하고 방수·타일·내장목 및 경량철골·도장공사와 매우 밀접한 관련을 갖고 있다”며 “특기시방서를 기초로 아파트 하자 유무 및 범위를 판정하는 것을 부적절하다고 볼 수 없다”고 판단했다.

다만 이 아파트 사용검사일로부터 하자감정 시까지 약 7년 2개월가량 경과해 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점 등을 고려해 B사가 배상해야 할 손해액을 65%(18억3732만9246원×65%=11억9426만4009원)로 제한했다.

B사는 이 같은 2심 판결에 불복해 상고를 제기했으나, 대법원도 B사의 상고를 기각하면서 이 판결은 확정됐다.