[아파트관리신문=이인영 기자] 법제처는 최근 ‘공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 지는 사업주체가 하자보수를 위해 공동주택을 대수선하는 것은 행위허가 대상이 아니다’라는 법령해석을 내렸다.

A공동주택은 관계 법령상 반드시 설치해야 하는 피난계단 1개소가 설치되지 않았다. 이에 이 아파트 입주민은 사업주체에 피난계단의 설치 등 대수선을 수반하는 하자보수 청구를 하는 경우 공동주택관리법에 따라 입주민의 동의를 얻어 행위허가를 받아야 하는지 질의했다.

공동주택관리법 제36조 제1항에서는 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 진다고 규정하고 있고, 같은 법 제37조에서 사업주체가 입주자 등의 청구에 따라 하자를 보수하도록 규정하고 있다.

이에 대해 법제처는 “매매계약 또는 도급계약이라는 특정한 계약관계를 전제로 통상 그 계약상대방에 대해 하자담보책임을 묻는 민법의 규정과는 달리 공동주택을 건축해 분양한 자 및 증축 등의 행위를 한 시공자에 대해 건축물·시설물의 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우 이를 보수할 특수한 법적 책임을 부과한 것”이라고 밝혔다.

한편 공동주택관리법 제35조 제1항에서는 공동주택의 입주자 등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하거나 증축·개축·대수선 또는 파손·훼손·철거하거나 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위를 하려는 경우 지방자치단체장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제35조 제1항 및 별표3 제2호에서는 공동주택의 대수선에 대해 해당 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우 이를 허가할 수 있도록 규정하고 있다.

법제처는 “공동주택관리법 제36조 및 제37조는 공동주택의 건축이 적정하게 이뤄지지 않아 흠결이 발생한 경우 해당 공동주택을 건축·분양한 사업주체에게 보수 의무를 부과하는 것인 반면, 같은 법 제35는 ‘입주자 등 또는 관리주체’가 공동주택을 관리·이용하는 과정에서 공동주택의 효율적 관리에 지장을 줄 수 있는 행위를 하려는 경우 입주자의 동의를 받아 허가를 받거나 신고를 하도록 해 공동생활에 지장을 주지 않도록 한 것”이라며 “양자는 규율 목적과 대상 및 행위주체 등을 달리하는 별개의 제도”라고 짚었다.

또한 “공동주택관리법 시행령 제38조에서 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 등의 하자보수청구를 받은 사업주체는 하자보수청구를 받은 날로부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통보하도록 규정하고 있을 뿐, 공동주택관리법 제35조에 따른 허가신고를 받기 위해 필요한 입주자의 동의 등 절차 진행과 관련한 별도의 규정을 두고 있지 않다”며 “이러한 공동주택관리법령의 체계를 고려할 때 사업주체가 하자담보책임에 따라 공동주택을 대수선하는 행위는 공동주택관리법 제35조에 따른 허가의 대상이 된다고 보기 어렵다”고 해석했다.

아울러 법제처는 “하자보수가 허가신고의 대상이 된다고 본다면 공동주택에 균열·침하·파손 등이 발생해 안전·기능·미관상 지장이 초래된 경우에도 같은 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받지 못하면 하자를 보수할 수 없게 돼 해당 입주자의 재산권 행사를 과도하게 제한하게 된다”고 언급했다.