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계약상 최고 절차 거치지 않은 아파트 위·수탁 관리계약 해지 ‘부적법’대법원 확정 판결
승인 2018.11.26 09:24|(1220호)
이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

주택관리사협회비 부과 등
선관주의의무 위반 인정 안돼

계약 해지 통지 전
계약상 최고 절차 미이행
관리수수료·임금 지급해야

[아파트관리신문=이인영 기자] 아파트 위·수탁 관리계약 후 방제관리기술비 수당 지급, 주택관리사협회비 부과 등을 이유로 계약 해지 통보를 했으나 계약상 관리자의 선관주의의무를 위반했다고 볼 수 없고 최고 절차도 거치지 않아 부적법하다며 입주자대표회의는 관리업체와 직원들에게 위탁수수료·임금을 지급해야 한다는 판결이 대법원에서도 최종 확정했다

대법원 민사1부는 최근 울산 북구 A아파트 위탁관리업체 B사와 B사 소속 직원 C·D·E·F씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 위탁관리수수료 등 청구의 소 상고심에서 “피고 대표회의는 원고 B사에 200만원, 원고 C씨에게 363만6170원, D씨에게 242만2750원, E씨에게 236만2750원, F씨에게 182만1520원 및 지연손해금을 지급하라”는 원심을 인정, 대표회의의 상고를 최종 기각했다.

이 아파트 대표회의와 관리업체 B사는 2013년 11월 3일부터 2016년 11월 2일까지 3년을 기간으로 하는 위·수탁 관리계약을 체결했으나, 대표회의는 돌연 ‘관계법령 및 관리규약 등을 준수할 의무와 선량한 관리자로서 주의의무를 위반했다’며 2016년 5월 16일부로 계약을 해지한다고 통지했다.

이에 B사와 B사 소속 직원들은 “대표회의의 계약 해지 통지는 관리계약에서 정한 적법한 최고절차를 거치지 않았고 입주자 과반수 찬성을 얻지도 않아 부적법하다”며 소송을 제기했다.

대표회의는 “관리규약에서 정한 운영비보다 더 많은 돈을 입주자들에게 부과했고 관리계약에 별다른 규정이 없음에도 대행수수료 항목 중 방제관리기술비를 관리소장의 수당으로 지급했으며, B사가 부담해야 하는 대한주택관리사협회비를 입주자들에게 부과했고 C씨가 관리소장으로 근무하면서 권한 없이 대표회장에 대한 해임공고를 해 계약상 의무를 위반했다”고 주장했다. 또 “민법 제689조에 따라 위·수탁 관리계약을 언제든지 해지할 수 있을 뿐만 아니라 B사의 계약상 의무불이행으로 인해 신뢰관계가 깨졌으므로 2016년 5월 16일자 해지 통보로 계약을 적법하게 해지했다”고 반박했다.

하지만 재판부는 B사가 위·수탁 관리계약상 관리자로서 선관주의의무를 위반했다는 증거가 없고 대표회의가 계약상 최고 절차도 거치지 않아 부적법하다며 B사의 손을 들어줬다.

이 사건 2심 재판부인 울산지법 제1민사부는 지난 6월 “울산 북구청장은 원고 B사에 2016년 3월 18일 관리규약에서 정한 금액보다 더 많은 운영비를 부과한 사항에 대해, 같은 달 22일 방제관리수수료를 관리소장의 수당으로 지급한 사항에 대해 각 행정지도를 했고, 2016년 3월 23일 피고 대표회의에 ‘동대표 선출·해임에 관한 업무는 선거관리위원회 업무이므로 관리소장은 동대표 해임에 관해 임의로 공고하지 않을 것’을 요구하는 행정명령을 내려, 울산 북구청장은 원고 B사뿐만 아니라 피고 대표회의에 대해서도 행정지도를 내렸다”고 밝혔다.

또 “이 아파트 관리소장 원고 C씨는 방제관리수수료를 횡령했다는 혐의에 대해 불기소처분을 받았고, 관리규약에서 정한 금액보다 더 많은 운영비가 부과된 것은 동대표들의 출석수당 지급 때문”이라며 “공동주택관리법령에는 대한주택관리사협회비의 부담 주체나 방법 등에 관한 규정이 없고 피고 대표회의는 이전의 관리업체에 대해서도 관행적으로 위 협회비를 지원해 온 것으로 보이는 점 등을 들어 원고 B사가 계약상 관리자로서 선관주의의무를 위반했음을 인정할 증거가 없다”고 판단했다.

더불어 “민법 제689조 제1항은 ‘위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다’고 규정하고 있으나 이는 임의규정에 불과하므로 당사자 사이의 특약에 의해 달리 정할 수 있다”며 “이 사건 계약에서는 계약 해지와 관련해 ‘본 계약 이행을 태만히 하거나 관리자로서의 의무를 다하지 못해 시정기간을 정해 최고하고도 기간 내에 이행하지 않아 관리업무를 수행하는 것이 불가능하다고 판단되는 경우에는 본 계약의 기간에 불구하고 입주자 과반수 이상의 찬성으로 계약을 도중 해지할 수 있다’고 규정하고 있으나, 피고 대표회의가 원고 B사에 계약 해지를 통보하기 전 시정기간을 정해 최고했음을 인정할 증거가 없어, 이 사건 계약 해지는 절차상 하자가 있다”고 지적했다.

따라서 재판부는 “피고 대표회의의 이 사건 계약 해지는 부적법하므로 부당한 계약 해지로 인해 원고 B사가 받지 못한 수수료 상당액 200만원(월 수수료 50만원 × 4개월) 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다”며 “원고 C·D·E·F씨는 2016년 7월 22일까지 이 아파트에서 근무했고 피고 대표회의는 2016년 1월부터 같은 해 6월 24일까지의 급여만 지급했으므로, 피고 대표회의는 원고들이 근무한 2016년 7월 22일까지의 급여 및 지연손해금을 지급해야 한다”고 판시했다.

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