하자보수기간 미도래해도
이행 불가능 예상되면
사전구상 청구 가능

하자보수기간,
채무 소멸‧유예 기한 아닌
하자 발생 시점 의미

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 하자보수의무 불이행 사업주체와 연대보증인들에게 법원이 하자보수보증계약에 따라 보증기관에 보증금액 등을 지급할 것을 명했다.

서울중앙지방법원 제47민사부(판사 전희숙)는 주택도시보증공사가 건설사 A사 및 A사의 하자보수채무를 연대보증한 B사, C‧D씨를 상대로 제기한 구상금 청구소송에서 최근 “피고들은 연대해 원고 주택도시보증공사에 하자보수 보증금액 2억4617만3000원과 이를 위해 공사가 지출한 법적 절차 비용 147만7811원의 합계 2억4765만811원을 지급하라”는 원고 승소 판결을 내렸다.

주택도시보증공사는 2012년 12월 20일 A사와 사이에, A사가 신축해 분양한 강원 홍천군 E 주상복합건물에서 발생하는 하자에 관해 보증금액을 2억4617만3000원, 보증기한을 2022년 12월 30일로 정해 공사가 A사의 하자보수채무를 보증하되, 공사가 보증한 금액을 보증채권자에게 납입한 때에는 A사가 그 납입금을 지체 없이 공사에 배상하기로 하는 것을 주요 내용으로 하는 하자보수 보증계약을 체결했다.

보증계약서 제11조(사전구상)는 ‘약정인(A사) 또는 연대보증인에게 다음 각호의 사유가 발생한 때에는 주택도시보증공사가 보증한 금액에 대해 통지 또는 최고 없이 당연히 사전상환채무를 부담해 이를 지체없이 변상하겠으며, 주택도시보증공사가 미리 구상권을 행사해도 이의를 제기하지 않는다’고 규정하면서, 제2호에서 사전구상의 사유 중 하나로 ‘주택도시보증공사에 대한 이 약정 또는 각종 약정상의 의무나 보증채권자에 대한 의무를 이행하지 않거나 그 이행이 불가능하다고 주택도시보증공사가 인정한 때’를 규정하고 있다.

재판부는 “피고 A사는 2015년 2월 11일 보증채권자인 E 건물 입주자대표회의에 이 사건 아파트에 관해 발생한 전유부분 및 공용부분 하자에 대해 하자보수공사를 실시하겠다는 내용의 하자보수계획서를 작성‧제출하고도 그 의무를 제대로 이행하지 않았고, 이후 대표회의 및 원고 주택도시보증공사로부터 위 하자보수계획서에 따른 하자보수의무 이행 독촉 및 하자보수요청 접수통지를 받고도 그 이행계획서조차 제출하지 않았다”며 “이를 볼 때 주채무인 피고 A사의 하자보수의무가 현실적으로 이행불능에 이르지 않았다고 하더라도, 이행지체 또는 불완전이행 상태에 이르렀거나 적어도 그 개연성은 발생했다고 봄이 타당하다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “피고들은 특별한 사정이 없는 한 연대해 원고 주택도시보증공사에 이 사건 보증계약 제11조 제2호에 따라 보증금액 합계 2억4617만3000원을 지급할 의무가 있다”고 밝혔다.

또한 이 사건 보증계약 제10조는 ‘주택도시보증공사가 지급한 체당금, 가지급한 법적 절차비 및 소송비용 등 모든 부대채무에 대해서도 주택도시보증공사 소정의 손해금을 가산해 즉시 변상한다’고 규정하고 있어, 주택도시보증공사가 사전구상금 청구와 관련해 가압류 등을 위해 지출한 비용 중 미 회수된 147만7811원(총 지출금 149만5040원 - 회수금 1만7299원)에 대해서도 A사 등의 지급 의무를 인정했다.

한편 A사 등 피고들은 “이 사건 건물의 1‧2‧3‧5년차 하자의 경우 이미 하자보수가 완료됐거나 하자보수기간 내지 보증기간이 경과했으며, 10년차 하자의 경우 하자보수기간이 미도래했으므로, 주택도시보증공사의 사전구상 청구에 응할 수 없다”고 주장했으나, 재판부는 이를 받아들이지 않았다.

재판부는 “하자보수의무 이행 완료를 인정할 증거가 없고, 하자보수기간 내지 보증기간이 현재 경과했다 하더라도, 그 사정만으로 대표회의에 대한 피고 A사의 하자보수채무나 원고 주택도시보증공사의 하자보수보증채무가 소멸했다고 볼 수는 없다”고 밝혔다.

이에 대해 재판부는 “구 주택법 제46조와 그 시행령 제59조에서 정하고 있는 하자보수기간은 하자가 그 기간 내에 발생했을 경우 사업주체가 그 보수책임을 부담하게 되는 기간을 의미할 뿐, 이를 하자보수청구권 행사의 제척기간으로 볼 수는 없다”며 “따라서 일단 그 기간 내에 하자가 발생하면 그 하자보수청구권은 민법 등의 규정에 따라 소멸시효 및 기산일을 정해야 하며, 이는 사업주체의 하자보수의무를 보증한 주택도시보증공사의 보증채무도 마찬가지”라고 설명했다.

또한 재판부는 10년차 하자의 보수기간이 미도래했다는 주장에 대해 “앞서 본 바와 같이 하자보수기간은 일정한 시점까지 채무 이행을 유예받을 수 있는 기한을 의미하는 것이 아니고, 약정에서 정한 사전구상권을 행사할 수 있는 사유가 발생했다면 보증기간 중에 약정에서 정한 보증사고가 발생하지 않았거나 사회통념에 비춰 그 기간 중에 위 보증사고가 발생할 가능성이 전혀 없다는 사정이 증명되지 않은 이상, 주택도시보증공사는 곧바로 사전구상권의 행사로서 연대보증인을 상대로, 보증사고가 발생할 경우 보증채권자들에게 지급해야 할 보증금액의 지급을 미리 청구할 수 있다”며 일축했다.

재판부에 따르면 피고 A사가 2015년 2월 11일 작성해 대표회의에 제출한 하자보수계획서에는 외벽 및 내부 벽체의 균열보수공사가 예정돼 있었는데, 피고 A사는 위 계획에 따른 하자보수공사를 마치지 못했다.

이에 재판부는 “공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간도 10년(기둥, 내력벽) 또는 5년(보, 바닥, 지붕)으로 봄이 타당한 바, 결국 피고 A사는 하자보수기간 내에 균열이 발생한 기둥이나 내력벽을 보수할 의무가 있다”며 “달리 이 사건 보증계약에서 정한 보증사고가 발생하지 않았거나 사회통념에 비춰 그 기간 중에 위 보증사고가 발생할 가능성이 전혀 없다는 사정을 인정할 증거가 없으므로 피고들의 주장을 받아들이지 않는다”고 설명했다.