임차인 관리참여 개선방향
분양전환 시 권리보호 등 다뤄

[아파트관리신문=이인영 기자] 집합건물의 관리상 임대차 관계에서 나타날 수 있는 분쟁의 법적인 의미에 대해 살펴보고 현행법의 개선방향에 대해 모색해보는 자리가 마련됐다.

한국집합건물법학회는 지난 8일 홍익대학교 서울캠퍼스 홍문관 9층 해동홀에서 ‘집합건물의 임대차에 대한 법적 고찰’을 주제로 ‘2018년도 제3차 학술대회 및 정기총회’를 개최했다.

충남대학교 법학전문대학원 김영두 교수는 ‘집합건물 공용부분의 임대와 전용사용권’에 대한 주제발제를 통해 “분양자가 분양계약을 통해 제3자에게 전용사용권을 설정해 줄 수 있는지 문제된다”며 “분양자가 구분소유자가가 아닌 제3자에게 전용사용권을 설정하게 되면 전용사용권으로 인한 이익은 분양자에게 귀속되지만 이로 인해 구분소유자들의 공용부분에 대한 사용권이 제한되는 결과가 발생하고 구분소유자들 사이에 제3자에게 전용사용권을 설정하는 것에 대한 동의가 있다고 볼 수 없다”고 발표했다.

또 “분양계약을 통해 성립한 전용사용권을 관리단 집회의 결의나 규약에 의해 변경·소멸시킬 수 있는지 문제된다”며 “전용사용권을 소멸시키거나 합리적인 법위를 넘어서는 사용료 인상은 전용사용권자에게 특별한 영향을 주는 것이므로 해당 전용사용권자인 구분소유자의 동의가 필요하다”고 말했다.

특히 “주상복합, 상가에서 주차장 사용문제 등을 놓고 일부공용부분관리단을 구성해 해결하려고 하나, 일부공용부분은 일부 구분소유자의 공용에 제공되는 건물부분이고 전용사용부분은 모든 구분소유자들만이 공유하면서 특정한 구분소유자만이 단독으로 사용하는 점이 다르다”라며 “일부공용부분이라는 개념을 최소화하고 전용사용권이라는 개념을 적극적으로 활용할 필요가 있다”고 강조했다.

이에 대해 김 교수는 “일부공용부분을 넓게 인정하게 되면 지분권 산정, 의결권 산정 등이 복잡해지기 때문”이라며 “주상복합아파트 관리를 위한 관리단 구성에 있어 일부공용부분이라는 개념 대신에 전용사용부분의 관리를 위한 하부관리단의 형성이 가능하게 되고 그 하부관리단이 용도에 따른 집합건물을 관리하도록 할 수 있다”고 제시했다.

임대주택 분양전환…주택임대차 보호규정은?
이어 한양대학교 이준형 교수는 ‘임대주택의 분양전환과 기존 임차인의 권리 보호’를 주제로 비교법적 접근을 통한 우리나라의 주택임대차보호법과 공공주택특별법의 법적 쟁점을 살폈다.

이준형 교수는 “우리나라의 경우 분양계획에 대한 정보를 임차인에게 누가 언제까지 어떠한 내용을 어떤 방식으로 공개해야 하는지에 관한 상세한 규정이 없다”며 “반면 허가권자인 주무관청에는 상세히 보고하도록 돼 있고 공공임대주택의 매각신고가 있는 경우에도 공공주택사업자가 아닌 시장·군수·구청장이 해당 공공임대주택의 임차인에게 공공주택사업자가 변경된다는 것을 알려주도록 하고 있다”고 밝혔다.

또한 “공공주택특별법상 우선분양전환에 관한 규정이 있을 뿐 주택임대차보호법 등 다른 법률에는 임대주택의 임차인에 대한 우선매수권(선매권)에 관한 규정을 두고 있지 않다”며 “기존의 임대건물을 집합건물로 새롭게 분양하는 경우 기존 임차인이 임대차관계에 기한 자신의 권리를 제대로 행사하고 실현시킬 수 있을지 의문”이라고 지적했다.

그러면서 “임대주택의 아파트 분양전환 문제는 해당 지역 임대주택 공급의 극심한 부족인 경우가 적지 않으므로 합리적인 가격에 임대주택이 제공된다면 전환으로 인한 문제는 보다 줄어들 것”이라며 “주택임대차보호법이나 민법의 임대차 규정의 보완을 통한 보다 일반적이고 포괄적인 임차인 보호가 필요하다”고 제안했다.

임차인 관리참여 개선방향은?
모승규 법무부 법무심의관실 연구위원은 2012년도 집합건물법 개정으로 포함된 임차인의 관리참여에 대한 의미를 조명하고 이와 관련해 현행법의 문제점 및 개선방향에 대해 분석했다.

모승규 위원은 “비록 집합건물법이 임차인들의 단체 또는 임차인이 포함된 단체에 관한 규정을 두고 있지 않더라도 현실적으로 임차인들은 상가번영회, 운영위원회 등의 단체를 만들고 그 단체에서 건물의 관리에 필요한 여러 가지 사안을 처리하고 있는 건물들이 다수 있다”며 “일정 사안에 관해서는 해당 건물에 실제로 거주하고 있는 임차인이 구분소유자의 대리권 수여 없이도 의결권을 행사할 수 있도록 해야 할 필요성이 있다”고 제기했다.

그러면서도 “임차인을 관리단의 구성원으로 편입시킬 경우 임차인이 관리단의 모든 안건(재건축 등)에서 의결권을 행사하는 것은 바람직한 입법의 태도로 보이지 않는다”고 선을 그었다.

이어 “임차인의 의결권 행사에 대한 현 제도에서 가장 큰 문제점은 건물 대다수의 전유부분을 임차한 임차인이 있는 경우 그 임차인이 관리인 및 관리위원회 위원을 마음대로 교체할 수 있다는 점”이라며 “이에 대해 적절한 제도개선이 필요하고 공용부분의 관리. 관리인 및 관리위원회 위원의 선임 등에 관해서는 임차인에게 직접 소집통지를 하는 등 임차인에 대한 소집통지 규정을 정비해야 한다”고 지적했다.

또한 “집합건물법 제16조의 관리행위 중 구분소유자의 동의가 필요한 사항이 어떠한 것인지를 보다 명확하게 규정할 수 있는 방안에 대한 검토가 필요하다”며 ‘임차인이 실질적으로 공용부분에 대한 관리행위를 함으로써 비용의 부담이 발생할 경우 그 비용을 부담해야 하는 것인지, 임차인의 관리행위로 인해 발생한 손해에 대해 책임을 지도록 할 부분이 없는지 여부도 고민해볼 필요가 있다“고 강조했다.

아울러 “관리위원회 위원의 자격을 구분소유자로 한정하고 있는 현행법의 태도에 개선이 필요한지에 대해서도 확인해볼 필요가 있다”고 언급했다.

발제 후 토론에서 법무법인 위민의 김남근 변호사는 “임차인 중심의 상가번영회나 대규모점포개설자가 집합건물 관리단 지위에서 관리비 징수 등 업무 수행시 법적으로 어떻게 평가해야 하는지, 관리인이 임기 없이 10~20년 장기 집권하는 경우도 있는데 이러한 현실에서 지방자치단체의 후견적 개입을 통한 관리인 선임 감독 등을 통해 임차인이 관리참여권을 행사를 제고할 수 있는지”에 대해 반문했다.

이에 대해 모승규 위원은 “집합건물의 관리비 납부의무는 전입신고 등을 통해 구분소유자-관리단-임차인에게 납부토록 하는 것이 원칙이나 현실과 기본원칙은 다르다”라며 “관리비 징수권한은 계약당사자가 아님에도 법률상 권리를 부여한다면 해결 가능할 것”이라고 답변했고, 지방자치단체의 후견적 개입을 통한 집합건물의 관리 정상화 및 정착에 동의한다는 의견을 밝혔다.