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[곽도 칼럼] 전문가 사외이사가 아파트 운영 중심 돼야"현재의 입주자대표회의는 순수한 자문기구로"
승인 2018.08.30 09:38|(1210호)
중앙대학교 부동산관리투자전략최고경영자과정 곽도 교수

2017년 10월 31일 현재 부동산 114에 따르면 전국아파트 시가총액은 2333조1321억원이며 우리나라 아파트 평균 수명은 27년이다. 정부와 전문가, 입주민들이 힘을 모아 유지관리를 열심히 해 현재의 아파트 수명을 50% 늘려 40년 이상 사용하게 된다면 현 시가총액의 절반 금액이 수익 금액으로 얻어지게 된다. 수익금액이 무려 1166조5000억원에 달한다.

2018년도 우리나라 국가 예산 규모 429조원의 2년 2개월치에 해당되며, 미화로 약 1조430억불로 우리나라 전체 기업이 약 11년간 수출해 벌어오는 금액과 비슷한 금액에 해당된다. 엄청난 금액이다.

문제는 ‘현재의 아파트 수명기간을 50% 더 늘리는 게 가능한가’이다. 이러한 사업을 진행할 주체는 과연 누가 돼야 하는가, 이 문제를 해결하기 위해서는 정부가 해야 할 일이 무엇인가 등을 따져 봐야 한다.

현재 우리가 살고 있는 아파트의 수명을 40~50년까지 기술적으로 늘릴 수  있는가가 문제다. 전문가들은 건물 자체는 일부 단지를 제외하고 현재의 낡은 아파트 배관을 교체하고 창틀을 친환경 에너지 절감 유리창으로 바꾸면 적은 예산을 들이고 새 아파트와 버금가는 에너지절감형 아파트를 만들 수 있다고 한다. 여기에 투입되는 비용은 일부 정부에서 지원하고 나머지는 장기저리 융자를 하면 가능하다.

이 사업을 진행하기 위한 주체는 현재의 공동주택관리법을 개정해 기술사, 건축사, 변호사, 회계사, 학계전문가 등을 사외이사 영입이 가능하도록 하고, 전문가 사외이사와 소수 동대표 임원 그리고 주택관리사가 참여하는 이사회 중심의 아파트 운영을 하도록 법 개정을 해야 한다.

현재의 입주자대표회의는 순수한 자문기구로 분기별로 자문회의를 하면 된다. 이사회 중심의 전문 운영기구는 몇 개의 단지를 광역화해도 하등 문제가 없다고 본다.

과거 노무현 대통령은 부산에서 변호사로 활동할 당시 동대표를 한 경험이 있었으나 대통령 당선 후 한 번도 아파트 수명연장에 대한 문제를 거론하지 않았다. 그 이유는 당시 아파트를 신축한지가 얼마 되지 않았기 때문에 아파트 수명연장에 대해 거론할 상황이 되지 않아서였다고 본다. 그리고 아파트 규모가 이렇게 많지 않은 시절이었다.

현재는 오래된 아파트가 많은 실정이다. 앞으로는 건설업자를 위한 정책을 지양해 정부가 무조건 아파트를 헐고 새로이 재개발 재건축 하는 신규 건설에만 매달려서는 안 된다고 본다. 적은 예산으로 현재 입주민들이 깨끗하고 친환경적인 환경에서 부담 없이 살 수 있도록 정부가 나서 줘야 한다. 국가 자산이며 국민 개인의 자산인 부동산 자산 가치를 유지 보수해 국민의 부(富)를 지키고 늘리는 일에 정부가 온힘을 쏟아 살고 있는 주민의 집 걱정을 덜어줘야 한다.

현행 공동주택관리법에 명시된 입주자대표회의 구성원인 동대표의 중요 업무를 살펴보면 대부분 일반인들이 이해하기 어려운 내용들이 너무 많다. 각종 규정을 이해하려면 최소한 법무사 수준 이상의 법률지식이 필요하고 전체 예산의 집행에 대한 감독의 경우 세무사 또는 공인회계사의 지식을 갖춰야 하며 기술적인 문제 역시 기술사, 건축사 등 기계설비의 전문지식을 갖춘 자라야 가능하다.

이렇게 전문 지식이 요구되고 실제로 주민의 재산을 보다 더 잘 운영 관리하려면 전문가 참여가 절실하게 요구된다고 본다. 즉 분야별 전문가가 사외이사로 참여해 아파트 운영의 전반에 대한 전문성을 갖춰 운영하도록 해야 한다.

장기수선충당금 계획 수립의 경우 현재 근무하는 관리소장 조차 100% 이해하고 집행하기가 어려운 실정이다. 동대표의 업무가 이렇게 전문성을 요하는 중요한 직책인데도 불구하고 비전문가들이 모여서 아파트를 운영하다보니 시행착오도 많이 겪게 된다. 세계의 최우수 기업도 유능한 CEO를 영입해 실적을 올리고 있은 상황에서 우리는 언제까지 우물 안 개구리가 돼야 할지 참으로 답답한 심정이다. 이제 아파트 입주민도 잠에서 깨어나 어느 것이 주민을 위한 올바른 길인지 판단을 해야 할 때가 됐다.

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