만혼, 저출산·고령화 등으로 인해 국가의 인구구조가 바뀌고, 1~2인 가족의 급증, 주택구입비용의 상승 등으로 인해 주택의 규모와 공급구조도 변화했다. 1980년대부터 3대동거형이라는 이름으로 공급된 주택에서 사회적인 흐름 속에서 파생돼 나타난 것이 부분임대형주택이다. 사회적인 흐름을 수용하고자 하는 필요성에서 주택업계가 대안으로 제시한 주거형식이다.

2011년 5월부터 임대주택의 수요변화 대응, 건설경기 연착륙과 주택경기 활성화의 일환으로 시작된 소형주택 재고 확대, 재개발·재건축에서 원주민의 재정착 확대 등을 위해 검토됐고, 6월부터 신축주택 사업승인기준으로 제도권에 포함됐다. 2012년 5월부터는 ‘세대구분형(멀티홈) 아파트 건설기준’이라는 이름으로 사업계획승인 업무처리지침으로 신축과 리모델링을 대상으로 하고, 건설 활성화 차원에서 세대별 규모제한을 완화하고 내부설계기준도 마련했다. 이어 2013년 6월부터 주택법 시행령을 개정해 건설기준 및 면적기준을 규정했다. 이때부터 법적인 명칭은 ‘세대구분형 공동주택’이 됐다. 2016년 6월 주택법 시행령을 전부개정하면서 임차가구의 전용면적 기준(14㎡ 이상)이 없어지면서 오늘에 이르고 있다. 

2017년 7월에는 기존 공동주택을 대상으로 ‘기존 공동주택 세대구분 설치 가이드라인’이 배포되기도 했고, 올해 1월 주택법의 일부개정안도 발의됐다.  

‘세대구분형 공동주택’은 주택법 제2조 제19호에서 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분해 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택을 말하는 것으로 정의하고 있다.

대통령령에서 세대구분형 공동주택은 세대별로 구분된 별도의 욕실, 부엌과 현관이 있어야 하며, 하나의 세대가 통합해 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치하고, 세대수는 단지 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않아야 하며, 세대별 구분된 공간의 주거전용면적의 합계가 단지 전체 주거전용면적의 3분의 1을 넘지 말아야 한다.    

이러한 규정은 일부 변화를 거치면서 현재에 이르고 있는데, 최근에는 노인인구의 증가와 1주택이면서 임대수익을 올릴 수 있다는 기대로 역세권, 대학가, 지방관광도시 등에서 인기가 있는 것으로 전해지고 있다. 법에서 규정하고 있는 것과 현실의 감각은 어느 정도일까?

이러한 시점에서 세대구분형 공동주택의 2000년 이후에 공급된 평면자료를 인터넷을 중심으로 살펴보면 모든 자료가 아니기 때문에 한계는 있으나 대략 다음과 같은 내용으로 요약할 수 있다.

먼저 자료를 알 수 있는 범위 내에서 임대공간의 평균 면적은 약 26㎡이며, 최소 약 11.6㎡에서 최대 약 39㎡의 범위이다. 최소 14㎡라는 규정이 잠시 존재했다가 없어졌다는 점을 보더라도 이보다는 더 큰 범위라는 점을 알 수 있다.

둘째, 세대의 전용면적 분포를 보면 약 59㎡에서 140㎡의 범위이며, 약 85㎡형에서 약 40%로 가장 많은 빈도를 보이고, 110㎡, 115㎡, 105㎡가 다음 순이다. 일반적으로 대형평형이라야 물리적으로 가능할 것이라는 일반적인 인식은 벗어나는 것으로 보이며, 85㎡와 105~120㎡의 범위로 대별할 수 있다. 발코니 확장의 영향으로 전용면적화 할 수 있는 범위의 증가와 중형주택에서 필요한 것을 반영하는 것으로 볼 수 있을 것이다.

셋째, 임대공간의 구성이 원룸형이 대부분이기는 하지만, 별도로 방이 1개 있는 경우도 일부 있고, 2개인 경우도 있다. 보다 생활적인 측면을 반영한 경우로 보인다.

넷째, 임대세대와 임차세대의 분할에 대해서는 설계도대로 시공되는 경우가 대부분이지만, 입주 시에 선택하는 경우도 있고, 나아가 입주 후에 필요에 따라 분할 가능하게 한 경우도 있다. 또한 임대부분의 공간구성(방을 1개 혹은 2개 임대할 것인지에 대한 선택권)을 임대세대주에게 맡기는 경우도 있어 선택권을 확대하는 거주자 참여가능성을 볼 수 있도록 하고 있다.

다섯째, 세대구분형 주택의 배치는 동별로 하는 경우나 라인별로 하는 경우, 라인의 일부분만 적용하는 경우 등으로 구분된다. 총 세대수를 3분의 1 이하로 해야 하는 점, 세대의 일정 면적이 필요하다는 점 등이 복합적으로 작용하고 있는 상황으로 이해할 수 있다.

여섯째, 세대구분형 주택의 경우도 일반형의 주택에서 적용하는 경우가 대부분이지만, 내부공간의 부분적인 가변성과 연동해 구성하는 경우도 극히 일부 존재한다.

이처럼 평면의 구성은 법적인 규정요건 내에서 이뤄지는 만큼 이를 기본으로 해 한정된 공간에서 획일적으로 구성될 것 같지만 주택시장의 여건을 반영한 나름의 다양성이 내재돼 있음을 알 수 있다. 필자가 책임지고 있는 연구과제의 실증주택에서도 전용면적 59㎡이지만 내부공간 전체의 가변공간구성과 함께 현관 분리형의 세대구분형을 적용한 설계와 시공을 해 10년 임대 후 분양으로 전환했을 때 소유주의 상황이나 요구에 따라 세대분할을 쉽도록 했다.

이처럼 세대구분형 공동주택도 다양한 거주자의 가족구성과 사회변화에 따른 요구변화에 대응할 수 있는 새로운 주택 유형에 대한 가능성을 가지고 있는 만큼 입지적 요인, 규모적 요인 등에서 부분적으로 필요성이 있을 것으로 보인다. 일부에서 부정적으로 보는 고소득층의 비선호, 주택판매시의 집값 하락에 대한 우려로 활성화의 한계가 있다고 하지만, 고소득층 혹은 대형주택에서 적용하는 유형은 태생적인 측면에서 볼 때 당연한 것으로 보이나, 집값 하락은 또 다른 문제로 보이며, 공간구성으로 해결할 수 있을 것으로 본다. 그리고 모든 대상의 신축이나 리모델링 주택에 적용할 수 있는 것 또한 아닌 것으로 보인다. 부분적인 공간의 임대라는 기본적인 전제가 있기 때문에 수요가 있어야 한다는 점에 있어 입지와 관련성은 크다고 본다. 그런 점에서 볼 때 세대구분형 주택의 공간구성은 필요시 임대 가능하지만 또 한 세대의 주택으로 쉽게 변형할 수 있는 가변성이 가능한 형태로 구성하는 것이 기본 요건이다. 그리고 세대분할 시는 2세대의 독립된 생활을 전제로 하는 만큼 프라이버시 유지가 가능한 세대 간 경계부분의 경계벽에 대한 성능기준도 필요할 것으로 보인다.