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점포 임차인 관리비‧연체료 부담한 임대인들, 사업주체‧관리업체 상대 손배 청구 ‘기각’인천지법 판결
승인 2018.07.09 09:15|(1203호)
서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr
인천지방법원

[아파트관리신문=서지영 기자] 주상복합건물 내 상가 임차인의 연체 관리비와 연체료를 부담한 임대인들이 건물 사업주체와 관리업체의 관리 소홀 등을 탓하며 손해배상 소송을 제기했지만 법원이 이를 기각했다.

인천지방법원(판사 김선아)은 최근 인천시 A 주상복합건물 구분소유자 B씨(선정당사자)가 이 건물 분양자(시행사)인 F사와 관리업체 G사에 “연대해 원고 B씨에게 1589만여원, 선정자 C씨에게 1073만여원, 선정자 D씨에게 1059만여원, 선정자 E씨에게 1603만여원을 지급하라”며 제기한 손해배상 청구소송에서 B씨의 청구를 모두 기각하는 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 B‧C‧E씨는 2013년 4월 A건물 236호‧237호‧238호에 대해, B‧D씨는 2013년 6월 A 건물 234호‧235호에 관해 F사와 상업시설공급계약을 체결하고 자신들 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

그에 앞서 2012년 11월 임차인 H씨가 F사와 234호와 238호에 관해 2016년 7월까지의 임대차계약을 맺고 해당 점포에서 일반음식점을 운영했다.

그런데 H씨는 2013년 5월 1일부터 점포의 관리비와 연체료를 납부하지 않았고, 이에 A건물 관리를 맡고 있던 G사가 지급명령신청을 해 2014년 6월 25일 관리비와 연체료 합계 5493만여원의 지급명령결정이 확정됐다.

그러나 H씨의 재산 부족으로 관리비 등 채권의 추심이 어렵게 되자 G사는 2015년 6월 이 사건 점포 소유자인 B씨 등을 상대로 관리비 청구의 소를 제기했다. 이에 대해 서울남부지방법원 B씨 등이 공동임대인으로서 이 사건 점포의 소유권을 취득한 이후부터 2014년 8월 10일까지 발생한 관리비와 연체료에 대해 H씨와 연대해 지급할 의무가 있다고 보고 2016년 6월 15일 ‘G사에게, B‧C‧E씨는 연대해 7127만여원, D씨는 B‧C‧E씨와 연대해 6799만여원을 지급하라’는 취지의 판결을 선고했고, 위 판결은 항소와 상고를 거쳐 지난해 5월 2일 그대로 확정됐다.

B씨는 위 전소 판결에 따라 G사에 2016년 12월 26일 6481만여원, 지난해 5월 8일 2048만여원을 각 지급했다.

B씨는 이 사건 소송을 제기하면서 “F사와 G사는 연대해 B씨 등에게 H씨가 최초로 관리비를 연체한 시점으로부터 3개월 후인 2013년 9월부터 2014년 8월 10일까지의 관리비와 연체료 합계 5325만여원을 B씨 등의 소유 면적 비율로 배상할 의무가 있다”고 주장했다.

B씨는 그 이유로 “▲F사와 G사가 이 사건 건물을 관리함에 있어 H씨와 같은 관리비 장기체납자에게 단전, 단수 등의 공급을 제한하는 등 필요한 조치를 취하지 않은 결과, 이 사건 점포의 소유자인 B씨 등이 관리비와 연체료를 부담하는 손해를 입게 됨 ▲이 사건 건물 중 아파트 입주자대표회의의 결의에 따라 아파트 관리업체가 변경됐으므로 이 사건 관리계약은 이 사건 점포를 포함한 상가 부분에 대해서도 자동 해지됐고, 따라서 G사는 B씨 등을 상대로 관리비를 청구할 수 없음 ▲B씨 등과 같은 구분소유자에게 관리비 등 채무에 관해 임차인과 연대해 변제할 책임을 부담하게 하는 관리규약 제20조 제2항은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 위반으로 효력이 없음” 등을 제기했다.

재판부는 먼저 G사에 대한 청구와 관련해 “원고 B씨는 전소 판결에 따라 피고 G사에 지급한 관리비와 연체료 중 일부에 관해 전소 판결에서 이미 주장했거나 주장할 수 있었던 사정을 들어 이를 손해배상으로 구하고 있다”고 지적, “이 사건 소의 소송물과 전소 판결의 소송물이 동일하지는 않더라도 양자는 모순관계에 있으므로, 이 법원으로서는 전소 판결과 다른 판단을 할 수 없다”며 “원고 B씨의 피고 G사에 대한 청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다”고 밝혔다.

이어 분양자인 F사에 대한 청구와 관련해 “A건물 관리규약 제9조 제3항에서 관리비 장기체납자에 대해 단전, 단수 등의 조치를 할 수 있도록 한 것은 피고 G사가 피고 F사에 대한 관계에서 이 사건 건물의 관리 등과 관련해 부담하는 의무일 뿐, 피고 F사가 원고 B씨 등에 대한 관계에서 위와 같은 의무를 부담한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 설령 이와 달리 보더라도 위 조항은 G사에 대해 ‘권한’을 설정해 주는 것에 불과할 뿐 반드시 그래야 하는 ‘의무’를 부과하는 규정이라고 보기 어렵다”며 “따라서 이와 달리 피고 F사에 난방 등의 공급제한 조치를 취할 의무가 있음을 전제로 한 원고 B씨의 주장은 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다”고 밝혔다.

이어 재판부는 “원고 B씨의 주장과 같이 이 사건 관리계약이 해지돼 효력이 없고, 원고 B씨 등과 같은 구분소유자에게 임차인과 연대해 관리비 등 채무를 변제할 책임을 부과하는 이 사건 관리규약이 무효라고 하더라도 그것만으로 피고 G사가 원고 B씨 등으로부터 확정된 전소 판결에 따라 지급받은 관리비와 연체료 상당액에 관해 피고 F사가 손해배상책임을 부담하는 사유가 된다고 볼 수는 없다”고 지적했다.

재판부는 또 “오히려 원고 B씨 등은 피고 F사와 사이에 이 사건 점포에 관한 상업시설공급계약을 체결하면서 잔금 완납 후 이 사건 점포에 관해 발생한 관리비는 원고 B씨 등이 부담하고 피고 F사가 선정한 관리대행용역업체의 관리대행용역 종료일까지 원고 B씨 등은 의무적으로 관리대행용역계약을 체결하기로 하며, 관리대행용역업체가 정한 관리규정을 준수할 의무를 부담하고, 관리대행기간이 종료된 이후에도 관리단이 구성되지 않은 경우에는 관리대행용역업체가 계속해 관리하는 것에 동의하기로 약정했는데, 이 사건 건물의 구분소유자들은 현재까지 관리단집회를 개최하거나 관리인을 선임하는 등의 행위를 하지 않은 채 피고 G사에 관리비를 납부해 왔다”며 “위 인정사실에 의하면, 적어도 피고 F사와의 관계에서 원고 B씨 등은 피고 G사에게 관리비 등을 납부할 계약상 의무를 부담한다고 봐야 한다”고 꼬집었다.

이에 따라 재판부는 “원고 B씨의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각한다”고 판시했다.

B씨 등은 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기했다.

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