충북대 이재순 씨 등 논문서

[아파트관리신문=고경희 기자] 충북대학교 대학원 주거환경학과 석사과정 이재순 씨와 같은 학과 박경옥 교수는 한국주거학회 2018년 춘계학술발표대회 에서 ‘공동주택의 장기수선계획 및 장기수선충당금 집행의 개선방안’이라는 제목의 논문을 발표했다.

이재순 씨 등은 논문에서 “공동주택별로 건축적 특성과 설비 특성이 상이함에도 모든 공동주택에 일률적으로 수선주기를 정해 시설물을 유지관리하도록 규정하는 법조항들은 입주자대표회의와 관리주체가 역선택을 함으로써 비효율성을 초래하고 입주자가 불이익을 받게 하는 상황을 만들었다”고 지적했다.

이에 이 씨 등은 1994년 사용승인 된 충북 청주시 A아파트를 연구 대상지로 선정해 이 아파트의 장기수선계획과 장기수선충당금 적립·집행 사례를 연구했다.

우선 이 씨 등은 A아파트의 장기수선계획에 대해 공동주택관리령에 따라 사업주체가 수립한 것과 공동주택관리법에 따라 관리주체가 검토·조정한 것을 비교했다.

관리주체가 검토·조정한 장기수선계획에서 공동주택의 내구연한은 사업주체가 수립한 것보다 10년 연장됐고 계획수선금액은 5.44배 증가한 것으로 나타났다.

이 씨 등은 “계획수선금액 증가율이 높은 이유는 거주자의 안전과 편리를 위해 옥외·부대·복리시설을 설치하고, 부스터 급수방식을 전환하기 위해 공종을 신설했기 때문”이라며 “건물과 설비 6개 분야의 수선공종주는 사업주체 35개, 관리주체 121개로 3.46배 증가, 이는 거주자의 안전과 편리를 위한 신규공종 추가와 단지 실정에 맞게 수선항목을 세분화한 결과”라고 해석했다.

또한 “사업주체 수립 장기수선계획은 매우 미흡해 장기수선충당금이 과소 적립된 상황이었던 반면, 공동주택관리법에서 규정한 장기수선계획은 대한주택관리사협회의 프로그램을 이용하고 있으나 각 아파트의 건축적 특성이 다르므로 건설비용을 고려해 수선항목과 수선방법을 반영해 적립요율을 산출해야 한다”며 “현실적 문제로 관리주체의 조정으로 장기수선충당금 적립이 큰 폭으로 인상돼 거주자 부담이 될 수 있다는 것”이라고 지적했다.

다만 “공동주택관리법은 사업승인일로부터 1년이 경과한 날부터 장기수선계획에 의한 장기수선충당금을 적립하도록 규정하고 있어 장기수선충당금 부족의 원인이 된다”며 “장기수선계획은 조정·검토를 할 때마다 신규항목의 추가와 물가상승에 따른 재료비, 인건비가 인상돼 장기수선계획 금액은 증가하고 적립요율은 감소하는 현상이 발생, 경과기간에 따라 최종 100%의 적립을 달성할 수 없다”고 꼬집었다.

이어 “연차별계획의 10년차 이상부터는 10년 단위의 계획기간이므로 물가상승률을 반영하지 않아 거주자에게 부과하는 장기수선충당금이 큰 폭으로 인상될 수 있다”고 덧붙였다.

이 씨 등은 “수선주기가 도래하면 건축특성이나 설비특성을 고려하지 않고 수선공사를 진행해 장기수선충당금 고갈의 원인이 되고 있다”며 “승강기는 거주자의 안전과 가장 밀접한 수선항목인데 승강기 수선항목이 구성부품의 전체교체만 있고 승강기 노후화로 인한 전체교체 항목이 없는 것이 문제”라고 비판했다.

이러한 문제를 해결하기 위해 이 씨 등은 우선 국토교통부가 표준 장기수선계획 프로그램을 사업주체용과 관리주체용으로 보급해 전국을 일원화하고, 사업주체는 건설 시 설계도면에 의한 적산자료로 장기수선계획을 수립하고 관리주체가 검토·조정하도록 할 것을 제안했다.

또 공동주택관리법에서 규정한 수선주기는 최소수선주기로 정하고 최소수선주기 이내에 전체교체 수선공사를 진행할 경우 입주자 과반수 동의를 구하도록 했다. 전체교체는 최소수선주기에 50%를 가산한 기간으로 정하고 입주자대표회의와 관리주체가 탄력적으로 검토한 후 부분보수를 병행하는 방법으로 장충금의 과소적립 문제를 해소하도록 했다.

더불어 장기수선계획 요율에 의한 장기수선충당금 적립을 폐지하고 국토교통부 장관이 매년 최소적립금액을 정해 고시토록 했다. 신규공급 공동주택은 건설공사비를 기준으로 매년 물가상승률을 반영하고, 이미 공급된 공동주택은 고시된 최소적립금액에 경과년 비례 할증률을 적용해 충당금을 징수할 것을 제언했다.