바. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제1항 규정에 의거 구분소유권자는 건물의 보존에 해로운 행위나 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니되며, 동법 제18조 규정에 의하여 특별승계인에게 채권행사를 할 수 있으며 동법 제27조 규정에 의거 특별승계인은 승계 전에 발생한 채무에 대하여 책임을 지도록 규정하고 있다.




5. 공동주택 관리규약의 성질


체납관리비로 인한 입주자 공동의 이익을 보호하기 위한 안전장치가 필요하다. 관리규약은 주민자치를 위한 근간이기 때문에 입주자 당사자간 다자간 계약으로서 법령에 의한 약관의 성질을 가지고 있기 때문에 이 관리규약 내용에 입주자의 지위를 상실한 자와 취득한 자에 대한 채권 채무의 승계가 특별승계인을 포함하여 자격의 상실과 취득시 자동승계되는 규정이 명문화 되어야 한다.


공동주택의 관리에 수반되어 적립된 입주자 총유의 공동재산의 귀속 주체에 대한 내용이 명확히 명시되어야 하며, 장기 체납자에 대한 처리문제와 최악의 경우 채권을 소멸시키는 절차 등이 관리규약에 명시되어야 한다.




6. 관리주체의 책임


관리주체는 체납관리비의 징수 과정에서 선량한 관리자의 의무를 소홀히 하여서는 아니된다.


체납자의 재산상태를 조사 및 파악하여야 하며 당사자와 대화, 탐문조사, 등기부 등본의 열람을 통한 재산조사 및 경매진행 참여 또는 지급명령의 신청, 소액심판의 청구, 본안 소의 제기와 가압류의 신청 그리고 이와 별도로 독촉장, 내용증명, 게시공고, 회보공시 등 체납사실을 주지시켜 심리적 부담을 주어 장기체납이 발생되지 않도록 적극 노력하여야 한다.




7. 단전, 단수 조치의 필요성과 어려움


관리비 장기 체납자에 대한 단전조차는 산업자원부 등에서 공동주택관리령 등에 의하여 단전 조치를 할 수 있도록 법적 지위를 인정하는 유권해석을 하였고, 광주시 상수도 사업본부에서 단수조치가 공동주택 관리규약에 의거 아파트 관리사무소장의 판단에 의거 결정할 사항이라고 해석 통보하였다.


단전, 단수조치가 가뜩이나 어려운 당해 입주자의 주거생활 불편으로 이어지기 때문에 최악의 상황이 아니라면 지양하여야 할 여간 곤란한 일이 아니다. 따라서 관리주체의 단전, 단수 등의 유치권 행사가 특정인에게 불이익을 주고자하는 행위가 아니라, 앞서 살펴본 바와 같이 입주자 등의 공동이익을 위하여 부득이 공동이익의 침해 방지를 위한 정당 방위로써 교육지책이라는 심정을 주지시켜 당사자를 설득시켜야 한다.




8. 공동주택 관리행위의 계속성


특정세대가 강제집행의 실행으로 경매가 진행된다고 하여 그 세대의 관리 행위를 중단할 수도 없을 뿐만아니라, 관리비용의 면제 또는 공과금의 납부 대행을 중단할 수 없는 것이므로 공동주택의 특성상 제반 관리가 총분양 평수와 분양 세대수에 비례하여 이루어 지고 있다.


따라서 특정 세대가 구분소유권의 경매진행에 의하여 소유자가 변경된다 하더라도 공동주택 관리주체의 관리업무에는 아무런 변경이 없다. 단지 구분소유권의 일부 소유자가 변경되었을 뿐이다.




9. 공동주택 관리제도 목적


공동주택의 관리는 주택건설촉진법, 집합건물 소유및 관리에 관한 법률, 민법의 규정에 의거 탄생한 국가공익과 공동주택 구분소유자 공동의 이익을 위한 국가적 공익의 원천인 것이다.


극소수의 한탕주의에 눈이 먼 경매꾼들의 농간에 의한 경매로 경락자의 재산적 가치 상승을 위한 도구가 되어 수많은 선량한 공동주택의 입주자 등을 울리는 제도가 되어서는 아니된다.


공동주택의 관리에 종사하는 관리사무소장들은 주택관리사로서 전문성 제고를 위해서라도 이를 방치하여서는 안된다.


법 앞에 잠자는 자는 권리를 보호 받을 수 없고, 이를 심판하는 자는 당사자가 주장하지 않는 권리를 심판하지 않는다.


아무리 법이 공정하더라도 다투지 않으면 무용지물이 되는 것이다. 무쇠를 짜르는 보검이 있다 하더라도 사용하지 않으면 무쇠와 다를 바 없다.




김 쾌 식


대한주택관리사협회


제도개선 전문위원




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