그동안 우리나라는 건설 중심의 사회였으나, 재고가 중요한 시대로 접어들었다.

2015년 인구주택총조사에 따르면, 우리나라의 총 주택수 1636만7000호 가운데 15년 이상 된 주택수는 972만5000호로 약 59.4%를 차지한다. 아파트는 516만7000호로 전체주택 가운데 약 31.6%를 차지하고 있다. 국토교통부 2017년 주택업무편람에 따르면 신주택보급률도 전국 102.6%로 100%를 넘어섰다. 주택보급률이 100%를 넘었다는 것은 총량적으로 주택수가 가구수를 초과한다는 것으로 주택의 건설보다는 주택 관리가 중요한 시대로 전환된다는 의미다. 더구나 15년 이상의 주택이 전체 재고의 약 60%에 접근했다는 것은 단순한 관리를 넘어 리모델링이 중요한 시대에 접어들었다는 의미이기도 하다. 최근 들어 급격하게 변화하는 신축 공동주택을 보면, 2000년 이전에 건설한 공동주택의 성능과 기능을 생각할 때 소극적인 유지관리만으로는 새로운 기능과 성능의 유지 또는 향상을 기대하기에는 한계가 있다. 그렇다고 전면철거 재건축을 하기에는 구조체의 물리적 잔존수명이 충분하고 쓰레기 배출이나 사회자산 및 사회적 비용의 낭비, 자원낭비를 초래할 뿐만 아니라 일부 지역을 제외하고는 경제성에서도 한계가 있다.

리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 대수선 또는 증축하는 행위로 주택법 제2조에서 정의하고 있다. 준공 후 사용승인일 기점으로 15년이 경과한 시점에서 증축형 리모델링이 가능하다. 증축개념은 2005년 7월 리모델링 용어 개념으로 도입된 후 같은 해 9월 16일자 주택법 시행령 제2조의2와 별표3에서 ‘주거전용면적의 10분의 3 이내 증축’ 허용과 ‘세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위해 필로티구조로 전용하면서 최상층 상부에 증축’하는 경우를 가능하게 했다. 그 후 2012년 1월 26일 주택법 제2조에서는 ‘85㎡ 미만의 증축범위를 10분의 4 이내’로 확대하고, 세대분할, 별동증축과 더불어 세대별 증축가능 면적 범위에서 기존세대수의 10분의 1 범위에서 세대수 증가가 허용됐다. 이후 2013년 12월 24일자로 수직증축 리모델링이 15층을 기준으로 최고 3개 층까지 구조도가 있는 범위에서 안전성 검토를 거쳐 가능하게 했고, 세대수도 100분의 15까지 확대됐다. 2016년에는 세대간 내력벽 철거 불허에 따른 논란이 있었으나 2019년까지 잠정 유보됐다. 세대간 내력벽 철거 유보에 대한 논란과 함께 전 정부의 재건축 완화의 여파로 공동주택 리모델링은 2014년 이후 착공된 사례가 없는 실정이다. 최근에 일부 단지에서 리모델링에 대한 검토가 진행되고 있는 과정 속에서 현재까지 준공됐거나 계획 중인 증축형 리모델링에 대한 세대공간 설계에 대한 내용을 살펴보자.

리모델링은 기본적으로 기존 구조체를 약 85% 전후를 유지한 상태에서 증축되며, 기존의 외장, 내장과 설비가 전면 철거되고, 내부공간이 재배치된다. 증축형 리모델링은 수평증축형과 수직증축형, 세대증가형이 있다. 수평증축형은 기존 공동주택의 앞뒤로 혹은 옆 방향으로, 수직증축형은 상부로 증축하는 것을 의미하며, 세대증가형은 수직으로 혹은 별동으로 증축한다. 별동증축이 가능하려면 여유대지가 있거나 여유시설이 있어야 가능하다. 그렇지 않으면 기존의 주거동 앞뒤로 혹은 측면으로 수평증축하거나 안전을 전제로 해 층수를 수직으로 3개층까지 법규 내에서 이뤄질 수 있다. 대부분의 기존단지는 건설시점에서 활용할 수 있는 대지에 최대한 세대수를 포함한 주거동을 건설했고, 여러 동이 있는 경우는 최소한 동간 거리를 확보하고 건설했다. 기존 대지를 그 당시의 법규에 규정돼 있는 동간거리, 대지경계선과 이격거리 등의 최대치를 다 찾아서 건설했으므로 여유 있는 대지가 있는 경우는 거의 없다. 그나마 그 당시에 인동거리가 지금보다 넓다는 것이 다행이다. 따라서 그나마 조금의 여유가 있는 부분이 전후면, 측면, 동이 꺾어진 코너부분 등이다. 물리적으로 확장가능한 공간과 증축 용이성을 이 부분에서 찾는다.

그런데 그동안 세월의 흐름 속에서 공동주택 평면형은 면적산정방법, 발코니 확장 합법화, 전면 혹은 측면 칸(bay)수 변화, 개방방향의 변화, 형상의 변화(전후면 긴 사각형에서 옆으로 긴 사각형) 등의 형태와 세대내부 각 실공간의 구성방법, 연결방법의 변화가 이뤄졌다. 물론 설비도 급격하게 변화했고, 세대공간의 각종 내부 환경 성능기준도 강화됐다. 따라서 기존 공간형태 속에서 현재와 같은 새로운 공간형태와 각 실들의 연결 관계, 성능, 설비를 잘 설계하느냐가 관건인 것이다. 

리모델링을 통한 공동주택의 물리적인 장수명화 혹은 성능개선을 위한 설계는 기존 공동주택의 구조방식과 공간설계 및 구성에 대한 것에서 출발한다. 리모델링은 큰 틀에서 보면 기존 공동주택은 변화가 없어도 사람들의 생활과 설비나 인식은 변화해 왔으므로, 기존 공동주택의 면적 확장을 전제로 현재의 신축 공동주택과 유사한 공간적 성능과 기능을 확보하고자 하는 설계와 시공 행위로 볼 수 있다. 아울러 수평증축이든 수직증축이든 기존 대지(단지) 내에 남아있는 잔여대지를 어떻게 효율적으로 법규의 테두리 내에서 찾아내 효율적으로 설계할 것인가가 핵심적인 문제다. 여기에 기존 세대들의 다양한 면적에 어떻게 문제없이 분배하면서 경제성 있는 해법을 찾아낼 것인가 하는 어려움을 안고 있다. 더구나 세대별로 입주자가 있는 상태에서 이해관계도 존재한다. 따라서 아무것도 없는 대지에 자유롭게 설계할 수 있는 신축설계와는 비교할 수 없는 어려운 조건 속에서 설계가 이뤄지는 것이다.

단지 내에서는 리모델링 설계의 자유도가 그래도 높은 위치는 측세대와 코너세대, 그리고 최상층이다. 요즘도 그렇지만 세대 간 내력벽을 기반으로 설계된 벽식구조방식이 일반화돼 있다. 기존의 공동주택에서 세대 간 내력벽 철거가 허용되지 않은 현실에서 1~2칸(bay)형태의 소형평형의 중간부분 세대에서 선택할 수 있는 방법은 전후면 확장과 상하층의 통합이 현재까지 이뤄지고 있는 대안이다. 전후면 방향의 세대깊이가 깊어지는 까닭이다. 이 때문에 중간에 빛이 들어오도록(light well 설치) 설계 시공된 경우도 있다. 세대공간 구성에서 칸(bay)이 넓어지면 공간적으로는 자연채광 측면과 개방성 확보에 훨씬 유리하다. 설계자의 아이디어로 칸(Bay) 수가 증가된 사례가 있기는 하지만, 그것이 가능한 단지이기 때문이다. 일반 단지에서는 그나마 조금 좋은 여건은 측세대와 코너세대, 최상층 세대다. 이 부분에 위치한 세대들은 리모델링을 통해서 칸 수가 넓어지고 개방성이 좋아질 가능성이 크다. 지금까지 건설된 사례에서 특화설계라는 이름으로 보다 더 개선된 평면형태로 나타나고 있다. 평면설계, 공간성능이 향상되면 굳이 재건축을 하지 않아도 거주성과 성능개선은 충분할 것이다.

결국은 설계자의 노력이 평면설계의 공간성능 개선에 기여하는 바가 크다. 이러한 점에서 리모델링 설계자에 대한 설계비용의 증가가 검토돼야 하지 않을까 싶다. 또한 좋은 리모델링 설계에 따른 단지에 대한 국가적인 차원에서 다양한 방향의 포상이나 홍보 등의 인센티브가 필요할 수 있다. 성능이 우수한 리모델링 단지에 대한 인증제도의 도입이나 이를 유도할 수 있는 제도 도입도 고려된다. 개인의 재산이나 소유를 떠나서 건설폐기물 감소, 건설에 소요되는 내재에너지 절약과 자원절약, 국가의 양호한 재고확보라는 차원에서도, 또 재건축을 억제하는 차원에서도 바람직하지 않을까 싶다. 리모델링도 큰 의미에서 주거복지의 차원으로 볼 수는 없을까 하는 생각을 해본다.

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