대표회의·상가관리단,
관리규약·회계 등 따로 운영
​일정부분 공동관리 필요성 인정

[아파트관리신문=서지영 기자] 서울동부지방법원 제14민사부(재판장 강화석 부장판사)는 서울 강동구 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 입주자대표회의와 관리소장 C씨를 상대로 제기한 관리업무 집행금지 소송에서 “원고 B씨의 피고 C씨에 대한 소를 각하하고, 대표회의에 대한 청구를 기각한다”는 판결을 내렸다.

A아파트는 주상복합건물로, 아파트 부분 관리를 위한 입주자대표회의와 상가 부분에 대한 상가관리단이 설립돼 있었는데, B씨는 “별도의 통합관리단 설립 없이 아파트 대표회의와 관리소장 C씨가 관리규약 등을 근거로 아파트와 상가를 통합관리하고 있다”며 “대표회의와 C씨는 A아파트 중 상가건물 부분의 관리업무를 집행해서는 안 된다”고 주장했다.

A아파트의 아파트 관리규약과 상가 관리규약에는 대표회의와 상가관리단이 통합관리사무소 운용에 관한 사항, 공동 처리가 필요한 업무 등에 대해 공동으로 결정하고, 별도의 협약서로 정할 수 있도록 한 내용이 담겼으며, 또 상가 관리규약에는 아파트 대표회의가 관리·감독하고 있는 관리주체의 관리사무소와 통합 운용한다는 내용 등이 담겼다. 이에 따라 대표회의와 상가관리단은 지난해 1월 18일 각 규약에서 정한 공동관리의 방법과 절차를 구체적으로 정하는 내용의 협약서를 작성했다.

B씨는 “대표회의와 C씨가 통합관리를 위한 별도의 관리단 설립 및 관리인 선출 없이 관리규약과 협약서를 근거로 통합관리를 하는 것은 집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등), 제24조(관리인의 선임 등)를 위반해 아파트와 상가 입주자들의 관리권을 침해하는 것일 뿐만 아니라, 공동주택관리법 제69조 제1항의 이중취업금지원칙을 위반한 위법한 업무집행”이라고 지적했으며, 또한 “나아가 이 사건 관리규약 등은 집합건물법 제29조 제1항의 절차를 준수하지 않은 채 신설‧체결된 것으로 무효이고, 아파트 부분과 상가 부분을 독립적으로 관리하기로 정한 대표회의의 종전 의결내용에도 반한다”고 주장했다.

재판부는 우선 관리소장 C씨에 대한 소는 당사자적격이 없는 자를 상대로 제기돼 부적법하다고 판단했다. 재판부는 “아파트 관리사무소는 입주민들이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우 권리‧의무의 귀속주체인 대표회의에 의해 구성돼 대표회의의 감독을 받는 자치관리기구이고, 그 대표자 내지 관리소장은 대표회의에서 의결한 공동주택의 운영‧관리업무 등을 집행하는 업무집행기관에 불과할 뿐 사법상의 권리‧의무의 귀속주체가 될 수 없다”고 설명했다.

이어 대표회의에 대한 청구의 경우, “원고 입주민 B씨의 주장처럼 피고 대표회의가 이 사건 건물의 아파트와 상가 부분을 집합건물법이나 공동주택관리법에 위배되는 방식으로 통합관리하고 있다고 인정하기에 충분한 증거가 없고, 오히려 다음 사정에 비춰 보면, 피고 대표회의와 상가관리단이 독립적으로 관리하고 있다고 봐야 한다”며 “이와 전제를 달리하는 원고 B씨의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 않는다”고 밝혔다.

재판부가 근거로 든 인정사실은 다음과 같다.

① 이 사건 건물의 아파트 부분에 관해서는 대표회의가, 상가 부분에 관해서는 상가관리단이 별도로 구성돼 있고, 대표회장 D씨와 상가관리인 E씨 역시 별도로 선임돼 있으며, 아파트 관리규약과 상가 관리규약은 그 규율대상을 아파트와 상가 부분으로 각각 구별해 특정하고 있다.

② 대표회의는 아파트 부분 관리비를 부과하면서 일반관리비, 청소비, 경비비 등을 아파트 면적만을 기준으로 산정해 아파트 세대들을 대상으로 한정해 부과하고 있다. 반면 상가 부분에 관해서는 상가관리단이 그 명의의 별도 계좌를 개설해 관리비를 부과‧징수하고 있고, 상가 관리비를 부과하는 구체적인 의사결정 과정에도 대표회의의 관여 없이 상가관리인이 직접 결재하고 있다.

③ 대표회의의 2016년 4월 17일자 회의에서는 ‘이 사건 건물을 현재와 같이 하나의 관리주체(관리소장)으로 운용하고, 아파트 부분은 주택법(현행 공동주택관리법)에 따른 대표회의에서, 상가 부분은 집합건물법에 따른 상가관리단이 각자 독립적으로 관리한다’는 의결이 이뤄졌다.
이에 따라 이 사건 아파트 관리규약과 상가 관리규약이 공동관리에 관해 규정한 내용 및 그에 따라 작성된 협약서 내용을 보더라도, 1동으로 지어진 주상복합건물 특성상 아파트와 상가 부분의 소방, 방재, 전기, 배관업무 등이 불가피하게 공동관리가 이뤄져야 하는 현실, 관리의 효율성 등을 고려해 관리업무를 현실적으로 수행하는 기구로 하나의 통합관리사무소를 두되, 공동관리에 관해 발생하는 비용을 아파트와 상가의 면적 비율로 분담하는 사항 등을 조율한다는 것이다. 즉, 위 각 규약과 협약서도 대표회의와 상가관리단이 상호 독립적인 기구라는 전제에서 규율하고 있을 뿐이고, 대표회의 또는 상가관리단 중 한 기구가 독점‧배타적으로 이 사건 건물을 관리하겠다는 취지가 아니다.

④ 이처럼 대표회의와 상가관리단은 별개 구성원으로 이뤄진 독립된 단체로 실재하고 있고, 대표자도 각각 선임돼 있다. 회의 소집 등 의결기구 운영, 규약의 제·개정과 적용, 관리비 산정과 징수, 회계처리 등도 구분해 이뤄지고 있다.
여기에다가 주상복합건물의 특성에 따른 공동관리의 현실적인 필요성 등을 고려하면, 대표회의와 상가관리단은 이 사건 건물의 공동관리가 필요한 한도에서 통합관리사무소를 운영하는 것일 뿐, B씨 주장처럼 대표회의가 집합건물법이나 공동주택관리법을 잠탈해 이 사건 건물 전체를 통합관리하고 있다고 볼 수는 없다.

이에 따라 재판부는 “원고 입주민 B씨의 피고 관리소장 C씨에 대한 소는 부적법하므로 각하하고, 피고 대표회의에 대한 청구는 이유 없으므로 기각한다”고 판시했다.

그러나 B씨는 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기한 상태다.