[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택의 난방전환공사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)상의 공용부분 변경에 해당돼 그에 대해 집합건물법이 규정하는 입주민 등의 결의나 합의가 있어야 계약 및 공사 진행이 가능하다는 법원 결정이 나왔다. 입주자대표회의는 해당 공사에 대해 집합건물법이 아닌 공동주택관리법만이 적용된다고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않았다.

대전지방법원 서산지원 제3민사부(재판장 한경환 부장판사)는 충남 서산시 A아파트 입주민 B씨 등 구분소유자 3명이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 공사계약효력정지 및 공사금지 가처분 신청을 담보제공을 조건으로 받아들였다.

재판부는 “대표회의가 C사 및 D사 사이에 2016년 8월 체결한 아파트 도시가스 및 개별난방전환공사도급계약의 효력을 위 공사계약에 대한 무효확인청구소송의 본안 편결 선고 시까지 정지하고, 대표회의는 위 계약에 기한 도시가스 및 개별난방전환공사를 해서는 안 된다”며 “이는 B씨 등이 대표회의를 위한 담보로 4억6500만원을 공탁하거나, 위 금액을 보증금액으로 하는 지급보증위탁계약체결문서를 제출할 것을 조건으로 한다”는 결정을 내렸다.

재판부에 따르면 대표회의는 A아파트 난방방식을 중앙난방방식에서 개별난방방식으로 전환키로 하고 2016년 8월 19일 C사 및 D사와 공사대금 13억1780만원으로 정한 공사도급계약을 체결, 그 시기 공사에 착수했으나 B씨 등을 비롯한 일부 입주민들의 공사 반대로 2017년 5월경 공사를 중단햇다.

B씨 등은 공사계약효력정지 및 공사금지 가처분 신청을 제기하며 이 아파트 난방방식 변경이 ‘공용부분의 변경’에 해당함에도 집합건물법에 따른 의결 요건을 갖추지 않은 채 계약이 이뤄졌다고 주장했다.

집합건물법 제15조 제1항은 ‘공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 결의로써 결정한다. 다만 공용부분의 개량을 위한 것으로 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 등에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다’고 정하고 있고, 같은 법 제41조 제1항은 ‘이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관해 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다’고 정하고 있다.

재판부는 A아파트의 개별난방전환공사를 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 ‘공용부분의 변경’에 해당한다고 인정, 공사를 위한 계약을 체결하고 그에 기한 공사를 진행하기 위해서는 위와 같은 법 규정에 의한 결의나 합의가 있어야 했음에도 별도의 관리단집회 없이 79.35%의 구분소유자들로부터 서면 동의를 얻었을 뿐이라고 지적했다.

이에 재판부는 “이 사건 계약은 집합건물법에서 정한 결의요건을 갖추지 못한 중대한 하자가 있어 무효이고, 대표회의가 이 사건 계약에 기해 개별난방전환공사를 진행하는 것 역시 집합건물법의 규정에 위반되는 위법행위이므로 허용될 수 없다”고 밝혔다.

대표회의는 이 아파트 개별난방전환공사에 대해서는 집합건물법이 아니라 공동주택관리법이 적용될 뿐이므로, 공사를 진행하기 위해서는 공동주택관리법의 행위허가 기준 등 관련 규정에 의해 해당 공사를 ‘증축‧개축‧대수선’으로 볼 경우에는 입주자 2/3 이상의 동의를, 시설물의 ‘파손‧훼손‧철거’로 볼 경우에는 입주자 1/2 이상의 동의를 얻으면 충분하다고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “행위허가 기준 등을 규정한 공동주택관리법 제35조 등 관련 법령은 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 입주민, 사용자 및 관리주체에 대해 해당 공동주택의 용도 외 사용, 증축‧개축‧대수선, 파손‧훼손‧철거 등 특정 행위에 관해 관할관청의 허가를 받거나 관할관청에 이를 신고할 의무를 부과하면서 그 행위의 허가 또는 신고를 위한 절차적 기준을 정한 것에 불과하므로, 집합건물의 공용부분 변경을 위한 실체적 요건에 관해 규정하고 있는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항과는 그 입법취지를 달리한다”고 설명했다.

이어 “집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위 내에서만 그 효력이 있는 것으로 규정하고 있으므로, 공동주택관리법의 위 관련 규정에 의해 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항에서 정한 결의요건의 적용이 배제된다고 해석할 수는 없다”고 강조했다.