입주자단체 등 강력 항의
전문가들 “당연히 위헌 법률”
“민주주의 기본질서 침해”
“법원의 독자성·자율성 존중
판단에 반한다” 지적도

[아파트관리신문=고경희 기자] 2일 더불어민주당 민홍철 의원이 시·도지사가 정하는 공동주택 관리규약준칙에 따라 입주자 등이 관리규약을 정하도록 하는 내용의 ‘공동주택관리법 일부개정안’을 대표발의한 것에 대해 공동주택 관리업계의 반발이 이어지고 있다.

민홍철 의원은 제안이유로 “일부 공동주택에서 관리규약준칙을 단순 권고 또는 참고 사항으로 해석해 준칙 내용 및 취지와 다르게 관리규약을 정하는 사례가 있어 지자체의 관리감독 기능이 효율적으로 수행되지 못할 우려가 있으므로, 시·도의 공동주택 관리정책이 모든 공동주택에 일관되게 적용되도록 하고자 한다”고 밝혔다.

하지만 그동안 관리현장에서는 “관리규약의 자율성을 존중해달라”며 발의 법안과 대치되는 목소리를 내 왔다.

2016년 말에는 경기도가 개정 관리규약준칙을 시행하면서 시·군에 공동주택 관리규약 개정과 관련한 준수·유의사항 안내문을 공지, 이에 따라 시·군이 관내 아파트에 ‘경기도 공동주택 관리규약준칙의 틀 안에서 관리규약을 개정해야 하며, 이를 따르지 않을 시 감사나 신고수리 거부 등이 있을 수 있다’는 취지의 공문을 보내 논란이 됐다.

당시 관리현장에서 반발이 나오자 경기도는 공문과 안내문 내용은 강제성이 없으며 도내 지자체에 지도·감독권과 수리권을 행사할 수 있다는 식으로 안내했을 뿐 관리규약준칙을 강제한 것이 아니라는 입장을 전하기도 했다.

법제처는 공동주택이 사적 자치의 영역임을 강조하면서 단지의 사정에 따라 준칙과 다르게 관리규약을 정할 수 있음을 명시했다.

법제처는 지난해 7월 충청남도가 ‘공동주택 입주자 등이 어린이집 임대차계약 기간 및 임대료를 관리규약으로 정할 때 관리규약준칙에서 정한 바와 다르게 정할 수 있는지’를 물은 것에 대해 “관리규약준칙에 따라 관리규약을 정하는 것이 바람직하나, 공동주택의 개별적인 사정을 고려해 볼 때 준칙을 따르는 것이 적절하지 않은 경우에는 준칙에서 정한 내용과 다르게 관리규약을 정할 수 있다”고 회신했다.

관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약으로서 입주자 등의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 유효성을 인정해야 한다는 것이다.

또한 공동주택관리법 시행령에서 공동주택 관리규약을 개정하려는 경우 입주민에게 공고 및 개별 통지해야 하는 사항으로 ‘관리규약준칙과 달라진 내용’을 규정한 점을 강조하며 “이는 준칙과 관리규약의 내용이 서로 달라질 수 있음을 전제로 하는 규정이라는 점에 비춰보더라도 준칙에서 정한 바와 다른 내용을 관리규약으로 정하는 것이 가능하다”고 설명했다.

이와 함께 법제처는 지난해 2월 16일 서울중앙지방법원의 판결을 근거로 들었다.

서울중앙지법은 한 입주민이 “개정 관리규약의 어린이집 운영 및 임대 등에 대한 조항이 주택법 및 관리규약준칙 등 상위법령에 위배되는 등 관리규약 개정 의결은 무효”라며 입주자대표회의를 상대로 제기한 소송에서 “준칙은 입주자 등이 참조해 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐 강행규정 또는 일반적 구속력을 가지는 법규라고 볼 수 없다”고 봤다.

재판부는 “관리규약은 입주자 등의 보호와 주거생활의 질서유지 등을 목적으로 하는 것이므로 가급적 그 독자성과 자율성을 존중해 주는 것이 바람직하다”며 입주민의 청구를 기각했다.

“당연히 위헌 법률” 한목소리
관리규약준칙의 의무화에 대해 전문가들은 ‘사적자치 권리를 침해한다’며 한 목소리를 냈다.

김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수는 “관리규약은 단체의 기본적인 규범으로 사적자치가 원칙적으로 실현돼야 하고 표준관리규약준칙은 입주민의 어려움을 고려해 국가가 표준 모델을 만들어 참고 성격으로 만든 것으로, 국가가 표준규약만 사용토록 하는 것은 소비자 계약을 체결할 때 국가가 정하는 대로만 하라는 것”이라고 꼬집었다.

이어 “관리규약준칙 의무화는 사적자치의 권리를 침해하는 것으로서, 사적자치의 법적 근거인 헌법상의 국민 행복추구권을 침해할 여지가 있다”며 위헌 소지가 있다고 봤다.

오민석 법무법인 산하 변호사도 관리규약의 자치법규성 훼손을 우려하며 “입주자 등 과반수 동의 등 관리규약 제·개정 절차도 필요하지 않게 돼 결국 입주자들의 의사를 관리규약에 반영할 통로도 없어진다”고 역설했다.

또한 “집합건물 표준관리규약, 정비사업조합 표준관리규약 등도 모두 시·도지사로 하여금 관리규약의 준거가 되는 표준관리규약 또는 규정의 보급을 명하고 있을 뿐 표준관리규약이나 규정을 그대로 따라야한다는 제한을 두고 있지 않아 공동주택 관리규약준칙을 의무화한다는 것은 매우 드문 사례”라고 전했다.

박종두 한국주택관리산업연구원 원장은 “관리규약은 개인 간의 합의, 계약으로서 관리규약준칙을 그대로 따르라고 하는 것은 넓게 보면 계약자유의 원칙을 침해하는 것이고 민주주의의 기본질서를 침해하는 것”이라며 “어떻게 개인 간 합의와 계약의 내용을 만들어 강제할 수 있는지 납득이 되지 않는다”고 강하게 비판했다.

박 원장은 “이를 법무부에서 검토한다면 당연히 통과될 리 없다”며 “당연히 위헌 법률”이라고 거듭 강조했다.

업계 관계자들도 발의 법안에 반발하며 국가는 사유재산인 공동주택에 대해 조력·지도의 역할만을 할 것을 촉구했다.

김원일 전국아파트입주자대표회의연합회 사무총장은 “그동안 시·도에서 만들었던 관리규약준칙이 입주민의 의견을 거의 반영하지 않은 채 편향적이고 불합리하게 만들어졌다”고 지적하며 “개정안이 통과되면 사적자치에 대한 권한은 지자체 입맛대로 될 것이 뻔하고 동대표수, 어린이집 임대료 계약 등 충돌할 부분이 많다”고 우려를 표했다.

전아연은 18일 정기총회에서 반대성명을 만들어 국토교통부와 국회 등에 강력히 항의하고, 한국주택관리협회, 대한주택관리사협회 등 다른 단체와의 공동대응을 추진할 계획이다.

대한주택관리사협회 이선미 경기도회장은 “담당 공무원의 해당업무 관련한 근속년수가 불과 1, 2년에 불과하고 업무파악을 제대로 할 때쯤이면 타부서로 이동해 담당 공무원의 업무 이해, 공동주택 관리 현장에 대한 이해가 절대 부족한 상태에서 작성되는 준칙을 그대로 따르라고 하는 것은 절대 모순”이라고 비판했다.

한 업계 관계자는 “개정안이 모든 공동주택에 관리규약준칙을 통일적으로 채택하도록 해 관리정책이 모든 공동주택에 일관되게 적용하려는 의도는 권위적 행정일 뿐만 아니라 행정편의주의의 발상”이라고 지적하면서 “공동주택이 개인의 사유재산인 이상 사법상 소유권의 공유이론에 충실해 구분소유자 의사에 따라 자발적으로 관리토록 유도하고 국가는 이에 조력하거나 지도하는데 그쳐야 할 것”이라고 제언했다.

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