서울시 ‘집합건물 관리 개선을 위한 정책토론회’

김영두 교수, “집합건물 여러 영역, 관리에 관한 특별법 필요” 주장

지난달 19일 서울시는 '집합건물 관리 개선을 위한 정책토론회'를 열었다. <서지영 기자>

[아파트관리신문=서지영 기자] 서울시 주택정책과는 지난달 19일 서울시청 서소문청사 2동 제2대회의실에서 ‘집합건물 관리 개선을 위한 정책토론회’를 개최했다.

이날 아파트 관리소장, 입주민 등 집합건물 관계자, 관련 전문가, 공무원, 일반시민 등 100여명이 참석해 증가하는 집합건축물 내 관리분쟁 해결과 관리방안의 필요성에 공감하고 전문가 토론 등을 통해 관리체계 개선 방향을 함께 모색했다.

한국집합건물법학회 김규완 회장(고려대 법학전문대학원 교수)은 기조연설을 통해 “집합건물 관리의 법적 기초는 공유소유권으로, 이 공유소유권은 소유권의 사용·수익·처분이라는 3가지 권능 외에 공용부분에 대해 다른 사람과 함께 지분으로서 소유하는 권리도 있다는 점을 주목할 필요가 있다”며 “관리부실로 인한 불이익이 공유소유권자에게 귀속될 수 있다는 측면에서 관리라는 행위는 채무의 성격도 갖는다”고 강조했다.

이어 한국주택관리협회 박근석 선임연구원이 ‘서울시 집합건물 실태분석’에 대해 발제했다.

박 연구원은 집합건물 31개소(공동주택 12개, 업무시설 21개) 입주자, 관리소장을 대상으로 진행한 설문조사 결과 분석을 통해 입주자 대다수가 관리인 업무의 성격, 관리규약, 관리단 집회 등 건물 관리에 대해 무지하고 무관심한 점을 지적하고, ▲공적지원과 사적자치의 균형상의 이슈 ▲통일된 관리비 명세 및 산정기준 미흡 ▲구분소유자-점유자-관리주체-법제도 간의 부정렬 등 주요 문제점을 제시했다.

아울러 관리소장 포커스 그룹 인터뷰 결과를 통해 장기수선충당금 문제의 경우 ▲집합건물법에 장기수선충당금 적립 근거 조항 신설 ▲관리인에 대한 장기수선계획 전문 교육 강화가 필요하고, 관리위원회·관리인 등에 관해서는 ▲관리인 자격(구분소유자)이 없는 사람이 관리인으로 선임돼 무질서한 관리가 이뤄지는 문제 ▲시행사가 관리회사를 설립해 관리소장을 임명·관리하는 문제 등을 지적하며 “위탁관리회사만이 집합건물의 관리를 할 수 있도록 집합건물법을 개정하고 관리회사를 설립할 수 있는 경우가 아님에도 회사를 설립해 관리소장을 임명한 경우에는 과태료 등 법적 제재수단을 규정할 필요가 있다”는 의견을 전했다. 

충남대학교 법학전문대학원 김영두 교수는 ‘집합건물 관리개선을 위한 바람직한 방향’에 대해 발제하며 집합건물을 용도별, 규모별로 구분, ▲대규모: 150세대 이상 또는 1만㎡ 이상 ▲중규모: 50~150세대 또는 3000㎡~1만㎡ ▲소규모: 50세대 이하 또는 3000㎡ 이하로 정의한 뒤, 집합건물 관리의 근거법률이 대규모 주거용(공동주택관리법), 중·대규모 상업용(유통산업발전법) 외에는 별도의 특별법이 존재하지 않음을 지적, 이에 관한 의견을 전했다.

김 교수는 “특별법이 없으면 비리와 분쟁 등이 발생할 수 있다”며 관리에 관해 특별법이 필요한 집합건물로 주거용 중규모, 업무용 중·대규모, 복합용도 중·대규모 건물이라고 제시했다.

모든 용도와 규모에 적용될 수 있는 통일적인 규정이 현실적으로 어렵고, 용도와 규모에 따라 관리의 특수성이 있는 점 등을 지적하며 “집합건물법은 모든 집합건물의 관리에 관한 기본적인 사항을 규정하고, 개별적인 영역별로 집합건물의 관리에 관한 특별 규정을 마련할 필요가 있다”고 제안했다.

구체적으로 김 교수는 중규모 공동주택의 경우 공동주택관리법이 적용되도록 하되, 입주민들에게 부담이 되지 않도록 회계감사의무, 장기수선충당금 등에 대해 적용예외를 인정해야 하고, 오피스텔(업무용 중·대규모)의 경우 주거전용이 아파트와 거의 유사하고, 주거용과 사무용이 혼재될 수 있으며, 임차인 비율이 높은 곳이 많은 점 등을 고려해 개별법을 제정하기보다 공동주택관리법의 영역에 들어가는 것이 바람직할 것이라고 의견을 전했다.

오피스텔을 공동주택관리법에서 규율한다면 복합용도 중·대규모 집합건물도 함께 공동주택관리법에서 규정해야 할 것으로 보인다며, “장기적으로 용도가 다른 건물을 설계 단계에서부터 완전히 분리하는 입법이 필요하고, 공동주택을 제외한 나머지 용도의 일부관리단이 법적으로 인정돼야 할 것”이라고 역설했다.

대규모 점포의 경우 “회계관리, 관리비 항목 세분화 등이 어렵고 임차인이 다수로 관리위원을 뽑기 힘든 점 등을 고려해 특별법을 통해 관리돼야 한다”며 “유통산업발전법의 개정을 통해 관리를 위한 단체구성에 대해 규율할 필요성이 있다”고 말했다.

이와 함께 김 교수는 “각각의 복잡한 성격과 사정이 있으므로 세세한 행정적 규제를 자제해야 하고, 필요시에는 집합건물법이 아닌 개별법을 통해 규정해야 할 것”이라고 강조했다. 

주제발표 후 진행된 토론에서 국토교통부 부동산정책과 이상훈 과장은 “집합건물 관리에 대한 체계가 부족하고 실태 파악조차 잘 돼 있지 않아 앞으로 많은 작업이 진행돼야 한다”며 “관리 관심 부족에 따라 공적 관리의 개입이 필요하고, 집합건물에 대한 포괄적인 관리방안과 건물의 생애주기별로 또 다른 특별법이 필요할 것으로 보인다”고 밝혔다.

서울시 주택정책과 송호재 과장은 “집합건물 실태조사가 한 번으로 끝나면 안 되고, 계속 지속하며 점진적으로 입법 과정을 고쳐나가는 전략이 필요하다”고 전한 뒤, “국가 차원에서 주거용 오피스텔 등에 대해 공동주택 관리에 준하게 관리할 필요가 있고, 지자체는 분쟁 조정의 실제적 장치, 관리비 산출 기준 공개 등을 추진해야 한다”고 밝혔다.

또한 광화문 스페이스본 김성일 관리소장은 “주택관리사제도에 집합건물 항목과 주거복지 전문가 자격 등을 추가해 있는 제도를 활용해야 할 것”이라고 의견을 제기했으며, 법률사무소 해담 오인영 변호사는 “관리에 관한 거주자·소유자의 인식을 높이는 것이 중요하고, 이를 위한 조사와 연구가 더욱 필요하다”고 조언했다.

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