국토교통부가 지난달 16일 행정예고한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정안’과 관련해 업계의 반향이 뜨겁다.

개정안에선 사업자 선정의 공정성 및 변별력 강화를 위해 여러 부분에서 보강된 게 눈에 띈다. 표준평가표의 개선 등을 위해 정책 당국이 애쓴 흔적도 느껴진다. 그런데 엉뚱하게도 업계의 반발은 ‘보증금 문제’에서 시작됐다. 논란도 점점 커지고 있다.

보증금과 관련해 개정안에선 보증금 납부 시 ‘공제증권 또는 보증서로’에서 ‘증권(공제증권 또는 보증회사 발행분)’으로 변경했다. 왜 이렇게 바꿨는지 자세한 설명은 없지만 공공 분야에서의 ‘보증제도 시스템’을 지향한 것으로 보인다. 그렇지만 아파트 등 민간 분야를 주로 관리하는 업계의 입장은 단호하다. 민간영역이 공공부분과 차이가 있으며, 더더욱 왜 큰 탈 없이 잘 진행돼온 것을 갑자기 바꾸냐는 얘기다. 한국주택관리협회는 문제의 부분을 ‘공제증권 또는 보증서(사업자 간의 연대보증서를 포함한다)’로 바꿔야 한다고 주장한다. 한주협 관계자는 “보증은 사업자 간 연대보증서로 계약이행을 충분히 담보할 수 있으므로 기존 보증서에 사업자 간의 연대보증서를 포함하는 것으로 해석해 보증목적 달성은 물론 불필요한 비용지출을 막도록 함이 바람직할 것”이라고 설명한다.

공동주택 관리업계에서는 개정안이 법리적 측면에서도 문제가 있고 공동주택 관리의 현 실태와도 동떨어진 얘기라고 말한다. 법리적으로 볼 때 공동주택 관리를 위한 입주자대표회의와 관리업자간의 계약은 순수한 사법상 계약으로 그 계약이행의 담보제공의 방법으로 민법상 담보제도를 배제하는 것은 사적 자치로써의 영업활동의 자유를 침해하는 것으로서 부당하다는 것이다. 업계 관계자는 “사법상 계약이행의 담보는 보증서를 원칙으로 한다”며, “개정안은 보증서를 관리이행의 담보제공 방법에서 배제하는 것은 사법의 법리를 부정하는 것으로서 부당하다”고 말한다. 더욱이 개정안이 한정하고 있는 보증증권은 민법상 보증이 현실적으로 어려운 점을 보완하는 의미에서 마련된 제도이지 민법상 담보방법을 제한하기 위한 제도로서 마련된 것이 아니라고 강조한다. 사업자 선정지침에서 계약이행 담보의 제공방법을 제한하는 것은 수권된 지침의 범위를 초과하는 월권적 행동이라고 목소리를 높인다. 국토부가 권리의 본질적 내용을 침해한다는 말이다.

보다 심각한 것은 이 부분이 열악한 공동주택 관리업계의 현실에서 업체 생존과 직결될 만큼 치명적이라는 점이다. 관리업계에 따르면 우리나라 주택관리업과 경비, 청소업은 매우 열악해 매출이익률이 1.0~2.0%에 불과하며, 영업이익률은 매출의 0.3~0.5%에 그친다. 이런 상황에서 이익에 버금가는 보증비를 보험회사에 주고 나면 뭐가 남겠냐며 업을 하지 말라는 소리와 다름없다고 볼멘소리다.

관리업계에서는 주택관리업자나 용역사업자의 경우 계약을 중도에 포기하는 사례는 극히 드물며, 공사와 같이 특별한 장비나 기술을 요하는 것도 아니고 사인 간의 계약업무이므로 동종 업계간의 보증으로도 충분히 해결될 수 있다고 강조한다. 주택관리업무의 대가는 ‘후급’으로 업무이행의 완성을 요건으로 청구하는 것이며, 지난 40여년 이상 공동주택 현장에서 사업자 간에 연대보증을 한 것이 잘못된 사례는 단 한 건도 발생한 적 없다고 말한다.

‘긁어 부스럼’이라는 말이 있다. 업계가 벌집 쑤신 듯 반발하는 지금 이 시점에선 적어도 ‘보증금’ 관련한 조항은 재고해야 마땅하다.